Uchádzanie sa o právo prenájmu. Pokyny "MN": Ako si prenajať priestory od mesta. Prenájom priestorov vládnej agentúry: dokumenty

Artem Temirov, spoluzakladateľ družstva "Cherny"

— Teraz existujeme vo formáte kávového kútika v kníhkupectve Ciolkovského a všetci sa musíme vysťahovať pred 1. decembrom, keďže budova je z dôvodu rekonštrukcie zatvorená. Rozhodli sme sa hľadať priestory pre plnohodnotnú kaviareň s sedadlá. Takže po troch týždňoch hľadania sme si uvedomili, že trh veľké množstvo priestory sú v podnájme od mesta. To znamená, že samotné priestory patria mestu, niekto si ich prenajme za groše a potom ich prenajme za trhovú cenu.

A bez toho, aby sme prestali hľadať cez obvyklé kanály (CIAN, realitné kancelárie), rozhodli sme sa zistiť, ako by sme si mohli prenajať izbu od mesta. Ukázalo sa, že aukcie sú bežnou praxou. Aukcie sa konajú mesačne a môžete sa ich zúčastniť. Ale uvedomili sme si, že nemáme veľkú šancu vyhrať tieto aukcie, pretože sme príliš mladý projekt (máme len šesť mesiacov) a navyše nemáme veľa peňazí na to, aby sme súťažili o právo na prenájom dobrých priestorov s firmami. ktoré existujú na trhu už dávno.

Zistili sme ale aj to, že je možné prenajať si priestory od mesta aj bez účasti na aukciách. Na otázku, ako na to, sme však nenašli odpoveď. Práve sme si uvedomili, že je to možné len pre podnikateľov, ktorých aktivity sú zaradené do zoznamu prioritných aktivít, a tieto kritériá spĺňame, keďže jednou z prioritných aktivít je podnikanie mládeže.

Zavolali sme na majetkový odbor, aby sme sa o tom dozvedeli viac. Niekoľkokrát nás premiestňovali z úradníka na úradníka a nakoniec sme podali oficiálne písomné odvolanie na oddelenie. Dostali sme hárok s číslom žiadosti a tiež bolo uvedené, že odpoveď bude poskytnutá do 30 dní.

Keďže úradníkom a celej byrokratickej mašinérii veľmi neveríme, báli sme sa, že to môže trvať večnosť, alebo že príde odpoveď a nie úplná odpoveď, a preto sme sa rozhodli celú vec podložiť aspoň nejakým medializácia. Napísal príspevok na sociálnych sieťach.

Na Facebooku bolo veľa zdieľaní a majetkové oddelenie nám pod príspevkom zanechalo komentár, že odpoveď dostaneme „najneskôr do uzávierky; a absolútne, počet opakovaní vášho listu neovplyvňuje kvalitu práce oddelenia a regulovaný čas odozvy.“

Úradníci nás tiež požiadali, aby sme ich informovali o výsledku. Teraz teda raz týždenne voláme na majetkové oddelenie a pýtame sa na osud nášho odvolania. Hneď ako príde odpoveď, určite ju zverejníme na sociálnych sieťach.

Konstantin Pozdnyakov,Zástupca generálneho riaditeľa Štátnej rozpočtovej inštitúcie „Small Business of Moscow“

— Zástupcovia malých a stredných podnikov v Moskve majú právo na prednostný nákup priestorov s rozlohou do 1 000 metrov štvorcových. m. Túto možnosť môžu využiť, ak majú areál prenajatý minimálne na dva roky a ak ku dňu podania žiadosti nevzniknú žiadne nedoplatky na nájomnom a penále. Je možné platiť na splátky počas troch rokov.

Pre všetky malé firmy, ktoré si od mesta prenajímajú priestory s rozlohou do 300 m2. m (a nájomná zmluva bola uzavretá bez výberového konania), na rok 2014 bola minimálna sadzba stanovená na 3 500 rubľov. za 1 m2 m za rok.

Ak ste malá firma, prenájom priestorov nad 300 m2. m a vykonávať činnosti v oblastiach zdravotníctva, školstva, obchodu so sociálnymi predajňami, sociálnej výživy, spotrebiteľských služieb, telesnej výchovy, športu, kultúry, výroby a remesiel, môžete získať podporu. K tomu je potrebné zaslať komisii žiadosť o uplatnenie minimálnej sadzby do 1.12.2013 prenajať na rok 2014.

Platí to aj pre malé podniky, ktoré zamestnávajú ľudí so zdravotným postihnutím. Podmienka: priemerný počet ZŤP musí byť aspoň 50% a ich podiel na mzdovom fonde musí byť aspoň 25%. Žiadateľ musí byť v tomto prípade zaradený do registra živnostníkov predpísaným spôsobom, musí zariadenie využívať na určený účel a nesmie mať žiadne dlhy.

Ak máte nejaké problémy, môžete sa poradiť s odborníkmi zo Štátnej rozpočtovej inštitúcie „Small Business of Moscow“; kontaktné informácie sú k dispozícii na webovej stránke www.mbm.ru

Priestory a budovy vo vlastníctve mesta Moskva sa prenajímajú na základe výsledkov aukcie. Podnikateľ potrebuje:

1. Vyberte si priestor zo zoznamu predmetov určených do dražby na oficiálnej stránke odboru majetku mesta – www.dgi.mos.ru (vlastník objektov) alebo na stránke výberovej komisie – tender.mos .ru (organizátor aukcie).

2. Včas podať prihlášku na účasť na aukcii (výborová súťaž).

3. Zaplatiť zálohu (výška je uvedená v dražobnej dokumentácii).

4. Zúčastnite sa aukcie.

5. Podnikatelia si môžu prezrieť všetky priestory/budovy vydražené. Ak to chcete urobiť, musíte komisii výberového konania podať žiadosť o kontrolu zariadenia.

Potreba prenájmu nebytových priestorov vzniká najmä u fyzických osôb podnikateľov a iných právnických osôb, ktoré tieto nehnuteľnosti potrebujú na výkon svojej činnosti. Ak budem jesť privatizované nebytových priestoroch nespôsobuje výrazné ťažkosti, potom sa prenájom nehnuteľností od štátnych alebo obecných orgánov mesta líši v mnohých nuansách, o ktorých musíte vedieť vopred.

V súlade so zákonmi o ochrane hospodárskej súťaže, ktoré sú v súčasnosti platné v r Ruská federácia, obecné úrady majú právo dať do dočasného užívania nehnuteľnosti vo vlastníctve štátu. Ruské právne predpisy tiež vymedzujú niekoľko výnimočných prípadov, keď sa ponukové konanie nemôže uskutočniť:

Podstata vyjednávania

Prenájom obecných nebytových priestorov podlieha prísnemu registračnému konaniu. Vedenie mesta môže dať do dražby aj nehnuteľnosť, ktorá je tento moment sa používa. Stane sa tak, ak zmluva vyprší alebo je predčasne ukončená.

O konaní verejných súťaží je orgán obce povinný vopred informovať na oficiálnej webovej stránke vlády. Ak osoba, ktorá chce prenajať nebytovú nehnuteľnosť, nemohla včas podať žiadosť o účasť na dražbe z dôvodu porušenia informačného poriadku, má právo podať žalobu na súd. Po posúdení reklamácie môže byť obchod vyhlásený za neplatný spolu s transakciami uzatvorenými v dôsledku toho. Zároveň je zakázané uzavrieť nájomnú zmluvu skôr ako desať dní odo dňa zverejnenia informácie o výsledku dražby. Porušenie tohto pravidla je tiež dôvodom na podanie žaloby.

Vážení čitatelia!

Naše články hovoria o typických spôsoboch riešenia právnych problémov, ale každý prípad je jedinečný. Ak chcete zistiť, ako vyriešiť váš konkrétny problém, obráťte sa na online formulár konzultanta vpravo →

Je to rýchle a zadarmo! Alebo nám zavolajte na telefón (24/7):

Hlavné povinnosti strán

Všetky práva a povinnosti zmluvných strán pri prenájme obecných nebytových priestorov sú uvedené v zmluve uzavretej medzi nimi. Hlavné body takýchto povinností možno identifikovať takto:

Mestská správa (prenajímateľ)Nájomca
  • Dodržiavanie podmienok zmluvy v záujme nájomcu;
  • Písomné oznámenie o ukončení transakcie najmenej jeden mesiac vopred;
  • Iné podmienky
  • Použitie priestorov na účel uvedený v dokumente;
  • Uzatvorenie zmluvy o službách, poistení, bankových službách;
  • Udržiavanie nebytových priestorov v riadnom stave s prihliadnutím na technické a hygienické normy;
  • Zákaz prestavby nehnuteľnosti bez písomného súhlasu;
  • Vykonávanie opravných prác na náklady nájomcu;
  • Oznámenie o ukončení transakcie najskôr jeden mesiac vopred;
  • Včasná platba za použitie;
  • Zákaz sprostredkovania a opätovného prenájmu;
  • Neobmedzený prístup zamestnancov samosprávy do priestorov na kontrolu stavieb a komunikácií;
  • Uvoľnenie priestorov do siedmich dní s poskytnutím potvrdení o absencii dlhu za verejné služby po ukončení zmluvy

Platba a obmedzenia

Výška úhrady za prenájom nebytových priestorov od štátu musí byť uvedená v zmluve o transakcii. Je tam uvedená aj platobná lehota alebo iné podmienky, ak nájomca platí šesť mesiacov vopred. Vedenie mesta má právo požadovať mesačné kópie potvrdení o zaplatení najneskôr v stanovenom termíne. Čo sa týka poplatku verejné služby a komunikačných systémov sa uzatvárajú dodatočné dohody s inými organizáciami. Platba sa uskutoční na ich bankový účet. V prípade nezaplatenia včas má obec právo samostatne odpísať požadovanú sumu Peniaze z účtu nájomcu.

V prípade omeškania s platbou nájomného môže byť podľa zmluvy účtovaná pokuta vo výške dohodnutej zmluvnými stranami. Výška úroku sa nemôže meniť viac ako raz za rok. V prípade úmyselného porušenia platobných podmienok musí nájomca zaplatiť pokutu, ktorej výšku určuje špeciálna štátna komisia.

Dôvody predčasného ukončenia

Príčiny predčasné ukončenie transakcie dojednávajú strany a sú špecifikované v samostatných bodoch dohody. Všeobecné dôvody na ukončenie nájmu nehnuteľnosti sú:

Predĺženie nájmu

Potreba predĺžiť dobu nájmu nebytových priestorov tiež vzniká pomerne často, preto sa oplatí vedieť, ako sa to dá. Nájomca má právo predĺžiť dobu užívania nehnuteľnosti bez konania opakovaných dražieb, ak si predtým riadne splnil všetky povinnosti. Na obnovenie zmluvy platia dve záväzné pravidlá:

  • Poplatok za prenájom sa zmení v súlade s precenením hodnoty nehnuteľností v regióne;
  • Doba, na ktorú sa transakcia predĺži, musí byť najmenej tri roky, pokiaľ nájomca nepodá zodpovedajúcu žiadosť o skrátenie tejto lehoty.

Zmluvné strany tak môžu zmluvu o užívaní nehnuteľnosti obnoviť a predĺžiť toľkokrát, koľkokrát je to potrebné. Neexistujú žiadne obmedzenia zo zákona. Obec má právo odmietnuť predĺženie lehoty, ak má s priestormi vlastné plány alebo nájomca v dobrej viere nesplnil podmienky zmluvy a má dlhy voči obecným inštitúciám.

Oznámenia a spory

Ak je potrebné vykonať akékoľvek zmeny podmienok užívania priestorov prenajatých od obecných úradov, je potrebné túto skutočnosť nahlásiť písomne. Ak sa zmenia bankové údaje a adresy sídla, musíte nás o tom bezodkladne informovať. Pri zasielaní písomnej výpovede nezabudnite na termíny a termíny. Poštová známka sa bude považovať za dátum odchodu.

Transakcia musí byť zaregistrovaná u vládnych agentúr. Poplatok bude musieť zaplatiť aj nájomca. Kedykoľvek kontroverzné otázky Ak strany nedokážu samostatne vyriešiť konflikt a dosiahnuť dohodu, rozhodnutie sa prenesie na súd. Zmeny nájomného nadobúdajú účinnosť najskôr desať dní po oznámení.

Každý jednotlivý podnikateľ malého (stredného) podniku má možnosť uzavrieť zmluvnú dohodu s obecným orgánom Ruskej federácie o prenájme priestorov. Zmeniť obecný majetok, štátny majetok na prenájom má niektoré vlastnosti. Pri uzatváraní takejto nájomnej zmluvy platí množstvo obmedzení.

Dohodu možno uzavrieť v súlade s federálnym zákonom () dvoma spôsobmi:

  • na základe výsledkov výberového konania o právo spísať nájomnú zmluvu na majetok obce;
  • bez organizovania aukcií.

Aké druhy majetku, ktorého prenájom štátna inštitúcia nepovoľuje alebo je obmedzený, znaky postupu pri uzatváraní nájomnej zmluvy na majetok obce (majetok štátu) vysvetľuje oznámenie FAS č. TsA/16309/14.

V tomto článku

Pravidlá, výnimky

Pravidlá pre vypracovanie zmluvných zmlúv o prenájme majetku štátu stanovuje spolkový zákon č. 135 (článok 17/1). Podľa tohto ustanovenia majú samosprávne mestské organizácie a orgány štátnej správy právo prenajímať nehnuteľnosti, ktoré sú u nich evidované ako operatívne riadenie, len na základe výsledkov dražieb o právo podpisovať nájomné zmluvy tohto typu. Zároveň federálny zákon č. 135 (článok 17/1) stanovuje výnimky, ktoré platia súčasne pre AÚ.

Bez dražieb môžu mestské organizácie prenajať nehnuteľnosť v týchto situáciách:

  • dohoda sa uzatvára na dobu kratšiu ako 30 kalendárnych dní za posledných 6 kalendárnych mesiacov;
  • o podpis nájomnej zmluvy sa uchádza iná mestská organizácia, štátny orgán, nezisková štruktúra (aj sociálne zameraná), zdravotnícke zariadenie, štruktúra pôsobiaca v oblasti školstva;
  • za prevádzanú nehnuteľnosť podliehajúcu zdaneniu sa považuje časť o výmere menšej ako 20 m 2 a práva 10 percent z výmery tejto stavby (priestoru) patria tomu, kto príslušnú nehnuteľnosť prevádza. ;
  • s fyzickou osobou, ktorá iba podala žiadosť o súťažnú účasť na aukcii (ak táto osoba spĺňa stanovené normy), a ktorá je jediným účastníkom aukcie, sa podpisuje zmluvná dohoda.

Povinnosť podpísať nájomnú zmluvu pred autonómnou štátnou organizáciou vzniká len v najkrajnejšom z uvedených prípadov (dohoda s jediným účastníkom organizovanej aukcie alebo súťaže). V iných situáciách, keď je prenájom nehnuteľnosti poskytovaný bez aukcií, nie je držiteľ autorských práv povinný podpísať zmluvnú dohodu a žiadateľ nemá právo vznášať nároky na takéto plochy.

Usporiadanie dražby na prenájom nehnuteľnosti je povolené vo vzťahu k žiadateľom, ktorí sú oprávnenými osobami. Ak existuje viac takýchto subjektov na jeden nehnuteľný štátny objekt, potom má autonómna štátna inštitúcia právo odmietnuť prenájom nehnuteľnosti za zvýhodnených podmienok a organizuje medzi nimi výberové konania. Toto podľa názoru protimonopolnej organizácie nie je porušením záujmov žiadateľov v tejto kategórii.

Opatrnosť pri rozhodovaní o organizovaní dražieb na prenájom majetku autonómnych subjektov, ktoré im boli pridelené ako operatívne riadenie, však musia byť ako vlastníci tohto majetku. Pri súhlase s prenájmom bývania určitej oblasti organizácie sa zakladateľ musí riadiť požiadavkami federálneho zákona č. 135/2.

Podpisovanie zmluvných zmlúv o prenájme majetku štátu bez organizovania dražieb

Zákon stanovuje niekoľko výnimiek, kedy má autonómna vládna agentúra právo prenajímať priestory bez aukcií.

Nájomca - vzdelávací, liečebný ústav

Čo konkrétne sú vzdelávacie, lekárske organizácie ( rozpočtové inštitúcie), uvedené vo vysvetleniach FAS (kapitola 5-6). V tejto situácii je potrebné riadiť sa ustanoveniami právnych predpisov o priemyselných činnostiach.

Podľa spolkového zákona (čl. 2/11) zdravotnícke zariadenia zahŕňajú právnické osoby bez ohľadu na použitú organizačnú a právnu formu, ktorých podnikanie súvisí predovšetkým s oblasťou medicíny s príslušnou licenciou. Za zdravotnícke organizácie sa považujú aj individuálni podnikatelia (IP), ktorých činnosť súvisí s medicínou.

Krátkodobá nájomná zmluva na nehnuteľnosť, nepodpísaná v dôsledku dražieb, dňa nové obdobie nemožno obnoviť bez usporiadania výberového konania. V tomto prípade je zavedené pravidlo, ktoré obmedzuje dobu platnosti tejto zmluvy na prenájom priestorov.

Vzdelávacie (rozpočtové) inštitúcie sú štruktúry, ktorých hlavná činnosť súvisí s oblasťou vzdelávania, ako aj inštitúcie priamo zapojené do vzdelávania. Podľa federálneho zákona č. 273 () medzi takéto organizácie patria aj jednotliví podnikatelia, ktorí sa venujú vzdelávacím aktivitám.

Výsledok: autonómna mestská organizácia (štátna inštitúcia) má možnosť prenajať si plochu nehnuteľnosti bez účasti na dražbách právnických osôb, individuálni podnikatelia, ktorých hlavná činnosť súvisí s oblasťou vzdelávania alebo medicíny, avšak s príslušnými licenciami.

Krátkodobý prenájom

Podľa federálneho zákona č. 135 (článok 17.1/11/1) môžu mestské organizácie a vládne agentúry krátkodobo prenajímať nehnuteľnosti bez organizovania súťaží alebo aukcií. Zároveň je zakázané poskytovať takúto službu jednej osobe dlhšie ako 30 kalendárnych dní, počas 6 po sebe nasledujúcich mesiacov, bez organizovania výberových konaní alebo súťaží.

Ale podľa ruského štátneho zákonníka (článok č. 610/3) sa zmluva o prenájme obecného majetku (štátneho majetku) podpísaná na dobu presahujúcu maximálnu možnú dobu stanovenú platnou legislatívou považuje za uzavretú na určitý čas.

To znamená, že nájomné zmluvy na majetok pridelený obci (ruskému štátu) a podpísané na krátkodobé obdobie bez dražby sa neobnovujú (federálny zákon č. 135 (č. 17.1/9), občiansky zákonník ()) . Podobná pozícia je vo vysvetlivkách FAS (kapitola 10).

Prenájom časti priestorov

Už skôr bolo poznamenané, že je možné poskytnúť prenájom časti plochy budovy (bytu) bez predbežnej dražby, ale za dodržania nasledujúcich požiadaviek:

  • plocha, ktorá sa má prenajať, by nemala presiahnuť 20 m2 a 10 percent plochy nehnuteľnosti, na ktorú sa vzťahuje.
  • pri založení takéhoto podielu nie je potrebné brať do úvahy výmeru nehnuteľnosti, užívacie právo, ku ktorej vlastnícke právo prešlo pred nadobudnutím účinnosti spolkového zákona č. 135 (čl. 17.1 ), na základe ďalších výnimiek určených federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1), na základe výsledkov ponuky

Nájomca - dodávateľ inštitúcie

Samostatne je potrebné poznamenať túto výnimku z pravidiel prenájmu komunálnych nehnuteľností (štátneho majetku), ktorá sa nevzťahuje na autonómne subjekty (aspoň na autonómne vládne orgány, ktoré vykonávajú obstarávanie, opierajúc sa o federálny zákon č. 223). V tomto prípade máme na mysli podpísanie bez výberového konania nájomnej zmluvy s osobou, ktorá uzatvorila zmluvu s mestskou (štátnou) organizáciou na základe výsledkov dražby (pri. na konkurenčnom základe), organizované v súlade s federálnym zákonom č. 44. Zároveň boli poskytnuté práva poskytnuté zdokumentovanou ponukou (súťažou) za účelom splnenia záväzkov z tejto zmluvy (federálny zákon č. 135, čl. 17.1/10/1).

Podľa vysvetliviek FAS (kapitola 9) sa občianske zmluvy vypracované v rámci federálneho zákona č. 223 nepovažujú za komunálne (štátne) zmluvy. V tejto súvislosti sa na takéto prípady nevzťahujú ustanovenia federálneho zákona č. 135 (článok 17.1/1/10). To znamená, keď autonómna vládna agentúra s odvolaním sa na normy federálneho zákona č. 223 vynaložila výdavky na nákup určitých prác alebo služieb, ktorých realizácia alebo poskytovanie si vyžaduje povinnú prítomnosť dodávateľa v priestoroch organizácie (napr. divadlom zakúpené opravárenské služby, šitie scénických kostýmov), zabezpečiť prenájom zodpovedajúcich priestorov je možný výlučne na organizovaných aukciách.

Dôležité! V takýchto situáciách, ako je opísané vyššie, sú nákup služieb a aukcia o právo na vypracovanie nájomnej zmluvy dva nezávislé procesy.

Predĺženie zmluvy

Existujúce nájomné zmluvy na mestský nehnuteľný majetok (štátny majetok), majetok prevedený na vládnu agentúru na operatívnu správu v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1/9-11) podliehajú predĺženiu. V prípade, že si fyzická osoba plnila svoje povinnosti podľa tejto zmluvy riadne, podpisuje sa zmluva na nové obdobie bez organizovania aukcie (pokiaľ nie je v zmluvnej dohode uvedené inak a doba platnosti takejto zmluvy nie je obmedzená). ustanoveniami súčasnej ruskej legislatívy).

V tejto situácii musia byť splnené dve povinné podmienky:

  • minimálna lehota na preregistráciu nájomnej zmluvy musí byť najmenej 3 roky (možná je aj kratšia lehota, ale len v prípade, ak nájomca napíše príslušnú žiadosť);
  • výška úhrady, na základe ktorej sa eviduje príjem za prenájom priestorov, sa určí na základe výsledkov ohodnotenia nehnuteľností podľa trhových cien.

Ak sú splnené všetky podmienky, prenajímateľ zastúpený autonómnou vládnou agentúrou v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1/10) nemá právo odmietnuť predĺženie zmluvnej dohody nájomcovi.

Odmietnutie je možné, ak má fyzická osoba v čase uzavretia nájomnej zmluvy dlhy alebo ak existuje rozhodnutie naložiť s príslušným majetkom iným spôsobom.

Na základe toho antimonopolná organizácia dospela k týmto záverom:

  • T Nakoľko je možné, že nájomca na základe prijatia nového rozhodnutia o postupe pri nakladaní s nehnuteľnosťou neposkytne predĺženie nájomnej zmluvy, musí prenajímateľ získať súhlas vlastníka príslušnej nehnuteľnosti na obnovenie nájomnej zmluvy. .
  • Zverejnenie predĺženia nájomnej zmluvy v súlade s federálnym zákonom č. 135 (článok č. 17.1/9) možno vykonať neobmedzene veľakrát podľa podobných dôvodov. Je dôležité dodržiavať požiadavky pri každej novej obnove dokladu.

Podnájom

Podľa spolkového zákona č. 135 (č. 17.1/1/16) je možné dať do podnájmu obecný majetok (štátny majetok) bez dražby v týchto prípadoch:

  • právo na podpis nájomnej zmluvy sa udeľuje nájomcovi na základe obecnej (štátnej) zmluvy;
  • agentúra vlády uzavrela nájomnú zmluvu na základe výsledkov dražby na základe neúspešnej dražby.

Pri dodržaní týchto požiadaviek je možné dať do podnájmu nehnuteľnosť akejkoľvek veľkosti (federálny zákon č. 135 nestanovuje v tomto smere žiadne obmedzenia). V opačnom prípade sa príslušné plochy poskytujú do podnájmu na všeobecnom základe určenom spolkovým zákonom č. 135 (článok 17.1) s organizovaním dražby, bez nej, ale s inými výnimkami.

 

Môže byť užitočné prečítať si: