Nájomcovia hľadajú priestory na kaviareň. Prenájom bytových a nebytových priestorov: kontroverzné daňové otázky Prenajímateľ je zahraničná organizácia

Otvárajú sa nové kaviarne nákupné centrá a vo formáte pouličného maloobchodu. Odborníci na trh nám povedali, s akými problémami sa nájomca stretáva pri výbere priestorov na umiestnenie stravovacej prevádzky a ako sa najlepšie rozhodnúť pre umiestnenie, rozlohu štvorcových plôch a ceny za prenájom.

Nákupné centrá verzus pouličný maloobchod

Výber v prospech jedného alebo druhého priestoru, výber medzi nákupným centrom alebo pouličným maloobchodom je nevyhnutný, spoliehajúc sa predovšetkým na koncepciu budúceho zariadenia, pretože od toho bude závisieť pracovný harmonogram aj cieľové publikum. . V prvom prípade budú vhodnejšie rodinné zariadenia, v druhom - remeselné bary, kaviarne s typickou kuchyňou a rôzne tematické miesta.

Dôležitým faktorom môže byť aj to, ako dlho kaviareň funguje, či hľadá prvé priestory alebo sa sťahuje či dokonca rozširuje svoju sieť. Inými slovami, skúsenosti a finančné rezervy sa stanú významnými. „Pre začínajúcich podnikateľov a startupy je vhodnejšie umiestnenie v pouličnom maloobchode ako v nákupnom centre,“ hovorí Egor Ostapenko, riaditeľ odboru. maloobchodné nehnuteľnosti Spoločnosť Praedium. - Nie každý nový projekt je schopný okamžite zvládnuť pomerne vysoké sadzby v nákupnom centre a veľkú kauciu za 2-4 mesiace.“

Stojí za zváženie, že okresné obchodné centrá zvyčajne ponúkajú niekoľko kľúčových formátov. Ivan Tatarinov, obchodný riaditeľ GLINCOM, poznamenáva, že je to ziskové a najžiadanejšie pre malých podnikateľov, ktorí sú pripravení investovať 500 000 rubľov do otvorenia stravovacieho zariadenia. až 1 milión rubľov je kávový bod. Pracujú aj v „slabých“ nehnuteľnostiach z dôvodu marginality a dokážu preraziť už v prvom mesiaci prenájmu. Druhý formát - food court - poskytuje väčší objem investícií od 2,5 milióna rubľov. „Najúspešnejšie kaviarne vo food courte existujú vedľa kina a zábavného priestoru. Ak sa v okolí nenachádzajú žiadni nájomníci zábavy, mali by ste k otázke prenájmu pristupovať veľmi opatrne,“ ozrejmuje odborník.

Pri výbere medzi nákupným centrom a pouličným maloobchodom má tiež zmysel zvážiť klady a zápory oboch typov umiestnenia. Predpokladá sa napríklad, že je jednoduchšie predpovedať priemerný počet zákazníkov v nákupnom centre. „V pouličnom maloobchode môžete tiež merať návštevnosť, je však menej predvídateľná a viac závislá od poveternostné podmienky a kvalita chodcov sa môže líšiť v závislosti od lokality,“ vysvetľuje Natalya Ozernaya, zástupkyňa vedúceho oddelenia pouličného maloobchodu v JLL v Moskve. To isté platí pre prípadných konkurentov: na ulici sa môžu kedykoľvek zriadiť od dverí k dverám a prilákať zákazníkov, zatiaľ čo v nákupnom centre sa zvyčajne snažia udržiavať rovnováhu zastúpených firiem.

Je tiež dôležité, aby priestory v obchodných centrách boli často vybavené s prihliadnutím na požiadavky na stravovanie, pričom umiestnenie v obytné budovy zahŕňa množstvo dokončovacích úprav a potrebných súhlasov obyvateľov. V obytnej budove je tiež dôležité zabezpečiť, aby hostia nefajčili v blízkosti vchodu a okien. Ak sa rozhodnete v prospech pouličného maloobchodu, bude to na mieste, kde bola predtým otvorená kaviareň alebo reštaurácia.

Koľko vziať do „štvorcov“?

Nájsť priestor, ktorý by nebol prehnaný rozlohou, ale nebol by stiesnený pre budúcich hostí podniku, je mimoriadne náročná úloha a častokrát prakticky nemožné vyriešiť ju bez špecialistu, ktorý navrhuje reštaurácie a kaviarne. „Existuje určitý platobný systém, ktorý je naplánovaný na základe jedálneho lístka podniku. Rozloha závisí najmä od toho, či bude mať kaviareň plne obslužnú kuchyňu alebo len predvarenie, prípadne či sú pripravení sa bez kuchyne vôbec zaobísť,“ hovorí Egor Ostapenko. Okrem toho sa berie do úvahy počet personálu a veľkosť požadovaných priestorov pre sklady, chladiace jednotky a pod. Hlavná sála, v ktorej budú návštevníci sedieť, je plánovaná na základe veľkosti stolov a možnej záťaže. „Treba brať do úvahy aj normy a pravidlá, podľa ktorých musí mať prevádzkareň samostatné WC pre personál, sprchu pre kuchárov, miesto na prebaľovanie zamestnancov,“ dodáva Anton Belykh. CEO poradenská spoločnosť DNA Realty. "Bude veľmi ťažké vypočítať to bez skúseností."

Objem priestoru bude, samozrejme, závisieť od obchodných centier aj formátov pouličného maloobchodu, z ktorých si v konečnom dôsledku budete musieť vybrať. „Kaviarne si môžu prenajať priestory od pultu 3-4 m2 až po malé priestory 20 m2. m. Pre food court je najobľúbenejšia plocha v rozmedzí 25-65 m2. m. Ak si podnikateľ otvorí kaviareň ako franšízu, potom sa pri výbere oblasti riadi požiadavkami majiteľov, ktoré sú už jasne uvedené vo francúzskej knihe,“ vysvetľuje Ivan Tatarinov.

Na rozdiel od technologických jemností je možné primeranosť navrhovanej sadzby nájomného posúdiť nezávisle na základe analytických výpočtov odborníkov na trh. Podľa Knight Franka sú priemerné ceny za kaviareň s rozlohou 200 m2. mv centre Moskvy môže byť 65 - 75 tisíc rubľov av top lokalitách môže dosiahnuť až 90 - 120 tisíc rubľov. Priemerná sadzba v obytných oblastiach je 40-45 tisíc rubľov. na štvorcový m za rok. „Sadzby za priestory v „spálniach“, ale pri priamej viditeľnosti z metra, sú často porovnateľné so sadzbami na centrálnych uliciach, práve kvôli dennému toku chodcov z metra,“ poznamenáva Natalya Ozernaya, zástupkyňa vedúceho pouličného maloobchodu. oddelenie na JLL v Moskve.

Zdroj: JLL

Ako si vybrať? Anton Belykh si je istý: v žiadnom prípade by ste nemali nastaviť psychologickú líniu - napríklad „neplatiť viac ako milión rubľov mesačne za prenájom“. „Poznám reštaurácie, ktoré platia za priestory 3-5 miliónov mesačne a stále sa im darí. A sú prevádzky, ktoré platia 100-tisíc a ledva vyžijú alebo dokonca fungujú v strate,“ vysvetľuje odborník. „Pri posudzovaní sadzieb za prenájom by ste mali brať do úvahy nie svoje vnútorné psychologické obmedzenia, ale skutočnú návštevnosť miesta, jeho zhodu s vaším cieľovým publikom a pomocou moderných systémov si urobiť výpočty očakávaných výnosov.“

Rozhodnite sa o umiestnení

Pri zvažovaní priestoru v nákupnom centre sa často pri food courte môžete stretnúť s predsudkami voči silným nájomníkom v susedstve, najmä „veľkej trojke“: McDonald's, Burger King, KFC. Ivan Tatarinov verí: „Kvalitný a zaujímavý produkt neutrpí konkurenciou silných svetových značiek. Napríklad burger shopom sa darí veľmi úspešne odlíšiť od podobných ponúk v masovom segmente vďaka autorskému produktu a individuálnejšiemu prístupu.“

Ďalším mylným názorom je, že kaviarňam sa darí len v centre Moskvy. „V obytných štvrtiach a na odchádzajúcich diaľniciach je tiež veľa úspešných prevádzok. Tu je potrebné vziať do úvahy špecifiká oblasti. Napríklad v Perove je lepšie otvoriť niečo veľmi lacné, ale na Michurinsky Prospect bude steakhouse v pohode. Aj reštauratéri majú záujem o veľké obytné oblasti s obrovské množstvo nové bývanie, ktoré si kupuje alebo prenajíma najmä stredná vrstva,“ hovorí Anton Belykh.

Vo formáte pouličného maloobchodu sú tradične dobrými miestami pre kaviarne pešie zóny, ktorých počet v centre Moskvy v poslednom čase vzrástol. Je dobré, ak sa v blízkosti nachádza orientačný bod alebo miesto na dovolenku pre obyvateľov mesta. Žiadané sú aj priestory v blízkosti metra. „Perspektívne, s vysokým rozvojovým potenciálom, sú podľa mňa priestory v loftoch nachádzajúcich sa na území bývalých fabrík. Pozoruhodným príkladom je otvorenie reštaurácie Syrovarnya na území pivovaru Badaevsky, ktorá sa stala kotvou a pripojilo sa k nej množstvo ďalších projektov: Deep Space, The 12 Wine Bar, “ Letná záhrada“ hovorí Victoria Kamlyuk, riaditeľka pouličného maloobchodu v Knight Frank.

Čo sa týka polohy v centre, v posledných rokoch sa objavila ďalšia dôležitá starosť – rekonštrukčné a sadové práce. Neustála výstavba málo priťahuje zákazníkov, najmä pre kaviarne, ktoré by chceli organizovať letné verandy. „Nemali by ste sa báť prác na zlepšovaní ulíc a neodchádzajte,“ je si istá Victoria Kamlyuk. "Musíme vyjednať s prenajímateľom zľavu 10-30% počas trvania rekonštrukcie." Jegor Ostapenko tiež plne súhlasí s názorom, že renováciu je celkom možné „prežiť“: „Keď už hovoríme o terénnych úpravách, treba poznamenať, že ak má podnik určitú finančnú rezervu bezpečnosti, je lepšie počkať na toto obdobie. radšej sa odsťahovať. Rekonštrukcia sa skončí, ulica sa premení a v budúcej sezóne má kaviareň šancu získať späť straty a zvýšiť príjmy.“

Princíp zmluvnej slobody nám umožňuje zaviesť mechanizmus na určenie veľkosti prenajať, výhodné pre nájomcu aj prenajímateľa. Môže to byť pevná suma vyplácaná mesačne alebo suma, ktorá zahŕňa náhradu nákladov na údržbu prenajatého zariadenia. V druhom prípade si znenie zmluvného ustanovenia vyžaduje osobitnú pozornosť.

Postup, podmienky a podmienky platenia nájomného sú určené nájomnou zmluvou (čl. 1 § 614 Občianskeho zákonníka), a ak neexistujú, postup, podmienky a platobné podmienky sa zvyčajne uplatňujú pri prenájme podobného majetku za porovnateľných okolností. sú aplikované. Obdobné pravidlo je ustanovené v odseku 3 čl. 424 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie za zmluvnú cenu: ak to nie je zahrnuté v texte zmluvy, plnenie zmluvy sa musí zaplatiť za cenu, ktorá sa za porovnateľných okolností zvyčajne účtuje za podobný tovar, prácu alebo služby.

Pri uzatváraní zmluvy o prenájme nehnuteľnosti však toto pravidlo nemožno uplatniť, pretože nájom je jej základnou podmienkou (článok 432 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie). V prípade absencie podmienky, na ktorej sa zmluvné strany písomne ​​dohodli, pokiaľ ide o výšku nájomného, ​​zmluva o prenájme nehnuteľnosti sa považuje za neuzatvorenú (článok 654 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Podmienky nájmu musia byť formulované tak, aby bolo možné presne určiť, kedy a v akej výške je nájomca povinný platiť príslušné platby. Dohoda môže stanoviť pevnú výšku nájomného alebo postup (mechanizmus) jeho výpočtu. V druhom prípade sa aj nájomná zmluva bude považovať za dohodnutú.

Výška nájomného môže byť zmenená dohodou zmluvných strán v lehotách uvedených v zmluve, nie však viac ako raz ročne, pokiaľ zmluva neustanovuje inak (článok 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie) . Zmena výšky nájomného v súlade s mechanizmom upraveným v zmluve nepredstavuje zmenu nájomnej zmluvy, a preto sa na ňu nevzťahujú obmedzenia uvedené vyššie (bod 11 informačného listu Prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 č. 66, ďalej len informačný list č. 66). Tomuto obmedzeniu neodporuje napríklad podmienka indexovania nájomného v závislosti od inflácie. Výška nájomného sa síce mení, no postup pri jeho výpočte zostáva nezmenený.

Následky straty statusu platiteľa DPH prenajímateľa je lepšie zabezpečiť v zmluve

V nájomnej zmluve sa odporúča špecifikovať, či nájomné zahŕňa daň z pridanej hodnoty (DPH). A ak áno, potom bude potrebné určiť aj to, ktorá časť z určenej sumy je nájom a ktorá časť je DPH. Napríklad uveďte aktuálnu sadzbu dane, aby ste sa vyhli sporom v budúcnosti, keď sa sadzba dane zmení počas zmluvného obdobia. V zmluve sa tiež odporúča uviesť, že k sume prenájmu sa neúčtuje DPH, ak prenajímateľ nie je platiteľom tejto dane.

Toto všetko sa musí urobiť, pretože v opačnom prípade môžu mať strany nezhody týkajúce sa súm, ktoré sa majú zaplatiť ako nájomné. Postoj súdov k tejto otázke je nejednoznačný a v dôsledku toho môže prenajímateľ dostať nájomné v nižšej výške, ako sa očakávalo (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Západosibírskeho dištriktu zo dňa 17. septembra 2010 vo veci č. A70- 14225/2009) a nájomca môže byť nútený zaplatiť DPH prevyšujúcu výšku nájomného (Rozhodnutie Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 10.2.2010 č. VAS-1414/10 vo veci č. A51-7727 /2009).

Pravdepodobná je situácia, že pôvodne bol prenajímateľ platiteľom DPH a v zmluve bola dohodnutá výška nájomného so zohľadnením dane, neskôr však povinnosť túto daň platiť zanikla. Napríklad, keď prenajímateľ prejde na zjednodušený daňový systém (článok 2 článku 346.11 daňového poriadku Ruskej federácie) alebo v prípade zmeny vlastníka prenajatého majetku, ak nového majiteľa nie je platcom DPH. V tomto smere je v záujme nájomcu uviesť do zmluvy podmienku, že v prípade zániku povinnosti prenajímateľa platiť DPH sa nájomné zníži o sumu dane. Ak takáto podmienka nebude dohodnutá, súd môže odmietnuť vyhovieť žiadosti o vrátenie preplatku nájomného vo výške dane (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vjatka zo dňa 05.08.2011 vo veci č. A43 -24309/2010). Zároveň existuje iná pozícia, keď sa platba so zahrnutou sumou DPH uznáva ako bezdôvodné obohatenie prenajímateľa (uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Volga-Vyatka z 15. januára 2010 vo veci č. A29-2100/2009).

Nájomné môže zahŕňať pevnú a variabilnú časť

Nájomné nemôže byť stanovené ako platba zo strany nájomcu komunálne služby(elektrina, voda, teplo), palivo, mazivá a iné materiály spotrebované pri užívaní prenajímanej nehnuteľnosti. Faktom je, že pri takejto platbe prenajímateľ v skutočnosti nedostane od nájomcu žiadnu odmenu za priznané právo užívať predmet nájmu, čo je v rozpore s kompenzačným charakterom zmluvy (bod 12 Informačného listu č. 66).

S cieľom preplatiť náklady na služby spotrebované nájomcom zmluvné strany v dohode čoraz častejšie uvádzajú, že nájomné pozostáva z dvoch častí – konštantnej a variabilnej. Veľkosť konštantnej časti sa určuje vo forme pevnej hodnoty (alebo mechanizmu na jej výpočet) a variabilná časť sú definované ako náklady na energie spotrebované nájomcom.

Podmienka vymedzujúca postup pri platení účtov za energie je dôležitým bodom zmluvy. Koniec koncov, zmluvy s organizáciami dodávajúcimi zdroje uzatvára prenajímateľ a faktúry sú vystavené na jeho meno a nájomca bude mať povinnosť uhradiť takéto výdavky, ak je to uvedené v zmluve. Inžinierske a iné platby zahŕňajú náklady na dodávku vody a stočného, ​​telefonickú komunikáciu, spotrebovanú elektrickú energiu, dodávku tepla (plyn), ako aj poplatky za upratovanie priestorov, odvoz odpadu a pod.

Účtovanie platieb za energie a prevádzky v rámci nájomného je možné v niekoľkých variantoch. Najprv si môžete nastaviť fixné nájomné, ktoré už zahŕňa náklady na takéto platby. Nájomca potom platí každý mesiac fixné nájomné. Po druhé, je prípustné určiť výšku nájomného bez zohľadnenia nákladov na služby, čo naznačuje právo nájomcu na nezávislé uzatváranie dohôd s organizáciami zásobovania zdrojmi a servisnými organizáciami. Malo by sa vziať do úvahy, že uzavretie takýchto dohôd bude mať za následok vznik dodatočných povinností pre nájomcu voči takýmto organizáciám. A do tretice, zmluvné strany majú právo stanoviť si nájomné pozostávajúce z pevnej a pohyblivej časti.

V druhom prípade nájomné pozostáva z platby za prenajaté priestory v stanovenej výške (pevná časť) a nájomného v zmysle náhrady nákladov na energie skutočne spotrebované nájomcom (variabilná časť).

Výšku variabilnej časti nájmu si radšej zafixujte na každý mesiac zvlášť

V praxi sa výška nájomného z hľadiska úhrady nákladov za spotrebovanú elektrickú energiu nájomcom určuje buď na základe stavov elektromerov, samostatne inštalovaných pre nájomcu, alebo z inštalovaného výkonu s prihliadnutím na príkon. všetkých elektrických spotrebičov prevádzkovaných v priestoroch a približnú dobu ich prevádzky. Množstvo spotrebovanej vody alebo plynu dokáže určiť aj meradlo. Výpočet nákladov na vykurovacie služby závisí od celkovej vykurovanej plochy, počítanej v kubických metroch. Úhrada nákladov na telefonickú komunikáciu sa uskutočňuje na základe údajov o stave osobného účtu poskytnutých organizáciou komunikácie.

Na uznanie fixnej ​​časti nájomného ako nákladu stačí mať nájomcu samotnú nájomnú zmluvu, v ktorej je to definované. Na zaúčtovanie variabilnej časti do nákladov je potrebný samostatný primárny doklad, ktorý bude odrážať náklady na energie spotrebované nájomcom s rozpisom podľa druhu služby a s väzbami na príslušné doklady a výšku variabilnej časti nájomného. za mesiac vypočítaný podľa nájomnej zmluvy.

Čo je tento primárny dokument? Účastníci nájomnej zmluvy si túto otázku vo vzťahu ku konkrétnej situácii pri uzatváraní zmluvy samostatne dohodnú. Môže to byť obojstranný akt alebo potvrdenie od účtovného oddelenia prenajímateľa. Hlavná vec je, že použitý dokument obsahuje všetky povinné náležitosti uvedené v čl. 9 federálneho zákona zo 6. decembra 2011 č. 402-FZ „O účtovníctve“ (odsek 1 listu Federálnej daňovej služby Ruska zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@).

Ak je v súlade so zmluvou nájomné (alebo jeho časť) pohyblivou sumou, potom na uznanie tejto sumy ako výdavku musí nájomca dostať od prenajímateľa každý mesiac primárny doklad, keďže výška nájomné sa mení z mesiaca na mesiac. A keď je nájomné v zmluve určené v konštantnej (pevnej) výške, nie sú potrebné mesačné úkony potvrdzujúce výšku platby, pretože výška nájomného sa nemení.

Je potrebné pripomenúť, že s prípravou primárnej dokumentácie môžu nastať ťažkosti, pretože prenajímateľ nie je dodávateľom inžinierskych sietí pre nájomcu, ale v skutočnosti vystupuje ako „agent“ nájomcu pri prevode platieb za služby poskytované dodávkou zdrojov. organizácií. Pre prenajímateľa nie sú tieto platby príjmom, ale slúžia ako náhrada výdavkov.

Nájomné od prenajímateľa vrátane variabilného

Nájomné vzťahy sú medzi podnikateľskými subjektmi veľmi obľúbené. Poskytnutím „bezplatného“ majetku na prenájom ho prenajímatelia využívajú na generovanie dodatočného príjmu a nájomníci zase za určitý poplatok získavajú možnosť využívať hnuteľný či nehnuteľný majetok iných ľudí.

V tomto článku sa budeme zaoberať otázkami účtovania nájomného prijatého prenajímateľom od nájomcu.

V súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruská federácia(ďalej len Občiansky zákonník Ruskej federácie) hlavnou zodpovednosťou nájomcu je včasné zaplatenie nájomného za užívanie nehnuteľnosti vo výške a za podmienok stanovených nájomnou zmluvou.

Nájomné je stanovené nasledovne:

– platby stanovené pevnou sumou, vykonávané pravidelne alebo v určitom čase;

– zistený podiel produktov, ovocia alebo príjmov získaných v dôsledku používania prenajatého majetku;

– poskytovanie určitých služieb nájomcom;

– odovzdať nájomcom prenajímateľovi vec ustanovenú zmluvou o vlastníctve alebo nájme;

– uloženie nájomcom zmluvou stanovených nákladov na zlepšenie prenajatého majetku.

Zmluvné strany si môžu v nájomnej zmluve ujednať kombináciu týchto foriem prenájmu alebo iných foriem úhrady nájomného.

Najbežnejším typom je stanovenie nájomného formou fixných platieb vykonávaných periodicky alebo jednorazovo.

Na základe nájomnej zmluvy je možné previesť viacero predmetov naraz. Nájomné je v tomto prípade možné stanoviť ako celok za celý prenajímaný majetok, tak aj za každý objekt samostatne. Aby sa predišlo ďalším nezhodám medzi účastníkmi zmluvy, je lepšie stanoviť nájomné samostatne pre každý predmet nájmu.

Variabilné nájomné, stanovené mesačne na základe dohody strán, s cieľom kompenzovať účty za energie, podľa názoru autora nie je úplne v súlade so zákonom. Zároveň z pohľadu daňových úradov pri takomto nájomnom bude môcť prenajímateľ uznať len výdavky na nákup palív, vody a energií všetkých druhov, vynaložené na technologické účely, výrobu všetkých druhy energie, vykurovanie budov, ako aj náklady na transformáciu a prenos energie spotrebovanej priamo do nich bez zohľadnenia spotreby nájomcov (List Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskovský región z 13. 2006 č. 21-25-I/1372). Na rozdiel od nájomcu, ktorý má právo zahrnúť do výdavkov akceptovaných na zdanenie zisku stálu aj pohyblivú zložku nájomného (List Federálnej daňovej služby Ruskej federácie pre Moskovský región z 13. novembra 2006 č. 21-25-I/1372).

Podľa Informačného listu Prezídia Najvyššieho rozhodcovského súdu Ruskej federácie z 11. januára 2002 č. 66 „Preskúmanie praxe pri riešení sporov súvisiacich s nájomným“, ktorého odsek 11 vysvetľuje, že pri aplikácii odseku 3 čl. 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie musia súdy vychádzať zo skutočnosti, že do jedného roka Podmienky zmluvy, v ktorej sa stanovuje pevná výška nájomného alebo postup (mechanizmus) na jeho výpočet, musia zostať nezmenené. Nájomca podal u prenajímateľa na rozhodcovskom súde žalobu na neplatnosť podmienok nájomnej zmluvy, v ktorej sa stanovovalo štvrťročné zvyšovanie nájomného zo strany prenajímateľa, a to jeho indexáciou zohľadňujúcou infláciu, keďže táto podmienka je v rozpore s imperatívnou normou ods. článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ktorý stanovuje možnosť zmeniť výšku nájomného najviac raz za rok. Ale súd, aj keď len v posudzovanom prípade, konštatoval, že určenie sadzby nájomného vo výške zodpovedajúcej určitej sume v cudzej mene znamená vytvorenie mechanizmu na jej výpočet. Toto určenie nájomného má eliminovať nepriaznivé vplyvy inflácie. Zmena kurzu cudzej meny neznamená zmenu výšky nájomného v súlade s odsekom 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V dôsledku toho sa ukazuje, že na zavedenie variabilného nájomného je potrebné mať jasný algoritmus na jeho výpočet uvedený v zmluve, inak je ľahké súdny spor prehrať.

Podmienky platenia nájomného sú určené zmluvou. V takom prípade si zmluvné strany môžu ustanoviť akýkoľvek postup jej vyplácania: mesačne, štvrťročne, raz ročne vkladom platba vopred alebo s odloženou splátkou.

Odsek 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie stanovuje, že nájomné sa môže zmeniť dohodou strán v lehotách stanovených v zmluve, ale nie viac ako raz ročne. Zároveň sa môže výška nájomného buď zvyšovať alebo znižovať.

Nájomca má právo požadovať zníženie nájomného v prípade, že:

– ak sa v dôsledku okolností, za ktoré nezodpovedá, výrazne zhoršili podmienky užívania stanovené v nájomnej zmluve alebo stav nehnuteľnosti;

– ak prenajímateľ poruší podmienky na väčšie opravy prenajatej veci;

– ak prenajímateľ neupozornil nájomcu na práva tretích osôb k veci pri uzatváraní nájomnej zmluvy.

V prípade podstatného porušenia podmienok platenia nájomného zo strany nájomcu má prenajímateľ právo požadovať od neho predčasné zaplatenie nájomného v lehote stanovenej prenajímateľom. V tomto prípade prenajímateľ nemá právo požadovať predčasné zaplatenie nájomného za viac ako dve po sebe nasledujúce obdobia (článok 5 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie).

Nájomné v účtovníctve.

Postup pri zaúčtovaní leasingových splátok v účtovníctve prenajímateľa závisí od toho, či je táto činnosť hlavná alebo nie.

V súlade s odsekom 5 PBU 9/99 „Príjmy organizácie“ (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie zo 6. mája 1999 č. 32n „O schválení účtovných predpisov „Príjmy organizácie“ PBU 9 /99“ (ďalej len PBU 9/99)) v organizáciách, ktorých predmetom činnosti je poskytovanie za odplatu do dočasného užívania (prechodnej držby a užívania) ich majetku na základe nájomnej zmluvy, sa za výnos považuje príjem ktorých príjem je s touto činnosťou spojený (prenájom).

Účtovná osnova a pokyny na jej uplatňovanie (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie z 31. októbra 2000 č. 94n „O schválení Účtovnej osnovy pre finančné účtovníctvo ekonomická aktivita organizácie a pokyny na jej používanie"), účet 90 „Tržby“ je určený na zhrnutie informácií o príjmoch a výdavkoch spojených s bežnou činnosťou organizácie, ako aj na zistenie hospodárskeho výsledku za ne.

Výnosy z rezervy na odplatu za dočasné užívanie (prechodná držba a užívanie) jej majetku na základe nájomnej zmluvy (ak je predmetom činnosti organizácie) sa premietajú na účet 90 „Tržby“ podúčet 90-1 „Výnosy“.

Ak poskytovanie majetku do prenájmu nie je hlavnou činnosťou organizácie, potom sa podľa paragrafu 7 PBU 9/99 tržbami spojenými s poskytnutím za odplatu do dočasného užívania (prechodná držba a užívanie) majetku organizácie považuje za účtované ako ostatné výnosy a sú zohľadnené v prospech účtu 91-1 „Ostatné výnosy“.

V tomto prípade sa výdavky spojené s poskytnutím poplatku za dočasné používanie (dočasné vlastníctvo a používanie) majetku organizácie vykazujú ako ostatné (článok 11 PBU 10/99 „Organizačné náklady“ (Nariadenie Ministerstva financií Ruskej federácie). Federácie zo dňa 6. mája 1999 č. 33n „O schválení Účtovné ustanovenia „Výdavky organizácie“ PBU 10/99)).

Ak chcete určiť, aký typ činnosti má zahŕňať operácie prevodu majetku na prenájom, musíte sa obrátiť na odsek 4 PBU 9/99.

V súlade s týmto odsekom organizácia v účtovníctve samostatne účtuje tržby ako príjmy z bežnej činnosti alebo ostatné príjmy na základe požiadaviek PBU 9/99, charakteru svojej činnosti, druhu príjmov a podmienok ich prijímania.

Inými slovami, organizácia sa musí nezávisle rozhodnúť, do akého typu činnosti patria operácie prevodu majetku na prenájom, a konsolidovať to v účtovných zásadách organizácie. Táto podmienka určuje Zriaďovacia listina organizácie, kde sa ako druh činnosti najčastejšie poskytuje prenájom majetku, podľa toho prenajímateľ účtuje tržby ako príjmy z bežnej činnosti;

Ak je platba nájomného premietnutá organizáciou do účtovníctva ako príjem z bežnej činnosti, potom sa v účtovníctve vykonávajú tieto zápisy:

Na ťarchu účtu 62 „Vysporiadanie s kupujúcimi a zákazníkmi“ Kredit účtu 90-1 „Výnosy“ - odráža výšku pohľadávok z nájomného;

Na ťarchu účtu 90-3 „Daň z pridanej hodnoty“ V prospech účtu 68-2 „Výpočty k dani z pridanej hodnoty“ - odráža výšku DPH splatnej do rozpočtu;

Debet účtu 51 „Zúčtovacie účty“ Kredit účtu 62 „Vysporiadania s kupujúcimi a zákazníkmi“ – zohľadnené hotovosť dostal od nájomcu.

Prevádzané jednorazovo na celú dobu platnosti nájomnej zmluvy sa nájomné považuje za zálohovú platbu a zohľadňuje sa na účte 62 „Vysporiadanie s kupujúcimi a zákazníkmi“ podúčet „Zúčtovanie za preddavok“.

Ak sa nájomné premieta do účtovníctva prenajímateľa ako súčasť ostatných príjmov, potom sa v účtovníctve vykonávajú tieto zápisy:

Na ťarchu účtu 76 „Vysporiadania s rôznymi dlžníkmi a veriteľmi“ podúčet „Zúčtovanie za nájomné“ V prospech účtu 91-1 „Ostatné výnosy“ - zohľadňuje časové rozlíšenie pohľadávky z nájomného;

Debetný účet 91-2 „Ostatné výdavky“ Kreditný účet 68-2 „Výpočty k dani z pridanej hodnoty“ – účtuje sa DPH;

Na ťarchu účtu 51 „Zúčtovacie účty“ V prospech účtu 76 „Vysporiadania s rôznymi dlžníkmi a veriteľmi“ podúčet „Zúčtovanie nájomného“ – premietnu sa prostriedky prijaté od nájomcu.

Jednorazovo prevedená suma nájomného pre organizáciu, v ktorej prevod majetku na prenájom nie je hlavnou činnosťou, sa zohľadňuje na účte 98 „Výnosy budúcich období“ podúčet 98-1 „Prijaté príjmy za časové rozlíšenie“.

Podúčet 98-1 „Prijaté príjmy za budúce obdobia“ zohľadňuje pohyb príjmov prijatých v období vykazovania, ktorý sa však týka budúcich období vykazovania.

Suma výnosov týkajúca sa budúcich účtovných období sa premietne v prospech účtu 98 „Výnosy budúcich období“ v súlade s účtami pre hotovosť alebo vyrovnania s dlžníkmi a veriteľmi a na ťarchu – suma príjmov prevedená na príslušné účty začiatku účtovného obdobia, komu tieto príjmy patria.

Analytické účtovanie na účte 98-1 „Prijaté na účet budúcich období“ sa vykonáva pre každý druh príjmu.

Nájomné sa účtuje v účtovníctve na základe predpokladu dočasnej istoty o skutočnostiach ekonomickej činnosti a pri splnení podmienok uvedených v odseku 12 PBU 9/99:

– organizácia má právo získať tieto príjmy vyplývajúce z osobitnej dohody alebo potvrdené iným vhodným spôsobom;

– je možné určiť výšku príjmu;

– existuje dôvera, že v dôsledku konkrétnej transakcie dôjde k zvýšeniu ekonomických výhod organizácie.

Ak nie je splnená aspoň jedna z uvedených podmienok v súvislosti s hotovosťou a inými aktívami prijatými organizáciou pri platbe, potom sa v účtovníctve organizácie zaúčtujú záväzky, a nie výnosy.

Príklad.

Organizácia uzatvorila zmluvu o prenájme zariadenia na obdobie troch mesiacov. Mesačné nájomné je 17 700 rubľov (vrátane DPH - 2 700 rubľov).

Nájomné vo výške 53 100 rubľov (vrátane DPH - 8 100 rubľov) uhradil nájomca ihneď po celú dobu platnosti nájomnej zmluvy.

Prenajímateľ používa tieto podúčty pracovnej účtovej osnovy:

62-1 „Výpočty na prenájom“;

62-2 „Výpočty pre zálohovú platbu“.

V účtovných záznamoch prenajímateľskej organizácie boli vykonané tieto zápisy:

Debet 51 Kredit 62-2 – 53 100 rubľov – odráža výšku akontácie za prenajaté zariadenie;

Debet 62-2 Kredit 68-2 – 8 100 rubľov – k sume preddavku sa účtuje DPH (článok 1 článku 167 Daňového poriadku Ruskej federácie (ďalej len Daňový poriadok Ruskej federácie)) ;

Debet 62-2 Kredit 98–45 000 rubľov - výška preddavku sa odráža v odložených príjmoch;

Debet 62-1 Kredit 91-1 – 17 700 rubľov – nájomné naakumulované za vykazované obdobie;

Debet 91-2 Kredit 68-2 – 2 700 rubľov – DPH nahromadená na nájomnom za vykazované obdobie;

Debet 68-2 Kredit 62-2 – 2 700 rubľov – akceptované na odpočet DPH zo sumy preddavku;

Debet 98 Kredit 62-1 – 15 000 rubľov – odráža výšku nájomného, ​​ktorá bola predtým zahrnutá do výnosov budúcich období.

Prenajímateľ musí vystaviť nájomcovi faktúru na výšku nájomného.

Podľa odseku 3 článku 168 daňového poriadku Ruskej federácie sa faktúra vystavuje najneskôr do piatich kalendárnych dní, počítajúc od dátumu poskytnutia služieb.

Vystavovanie faktúr za predaj služieb za poskytnutie nehnuteľnosti do prenájmu je možné najskôr po skončení zdaňovacieho obdobia, minimálne v mesiaci, v ktorom boli služby skutočne poskytnuté.

Nájomné v daňovom účtovníctve.

Poskytovanie majetku na prenájom je hlavnou činnosťou organizácie.

Podľa článku 249 daňového poriadku Ruskej federácie je nájomné prijaté od nájomcu klasifikované ako príjem z predaja. Hlavné druhy činností sú určené stanovami organizácie, kde sa ako druh činnosti najčastejšie poskytuje prenájom majetku.

Ak organizácia na účely dane zo zisku vykazuje výnosy a náklady pomocou metódy časového rozlíšenia, potom sa výnosy zaúčtujú vo vykazovanom (zdaňovacom) období, v ktorom vznikli, bez ohľadu na skutočný príjem finančných prostriedkov, iného majetku (práca, služby) ( doložka 1 článku 271 daňového poriadku RF).

Pre organizácie, ktoré poskytujú svoj majetok systematicky za poplatok za dočasné užívanie a (alebo) dočasnú držbu a používanie svojho majetku, sú náklady na takéto činnosti spojené s predajom (odsek 1 ods. 1 článku 265 daňového poriadku). Ruskej federácie).

Ak nájomná zmluva stanovuje nerovnomerný harmonogram splátok nájomného, ​​potom podľa posledných spresnení Ministerstva financií Ruskej federácie uvedených v listoch zo dňa 17. apríla 2009 č. 03-03-06/1/258, zo dňa 2. apríla 2009 č. 03-03-06/1 /212, musí daňovník na základe článku 271 ods. 3 ods. 3 daňového poriadku Ruskej federácie v takýchto prípadoch zohľadniť platby nájomného v príjmoch na základe súm stanovených v splátkovom kalendári. Podobné stanovisko obsahuje aj uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Uralského okresu zo 16. decembra 2008 vo veci č. Ф09-9466/08-С3.

K nerovnomernému splátkovému kalendáru dochádza podľa autora aj vtedy, keď sa nájom platí jednorazovo za dlhšie obdobie, napríklad raz za rok alebo za pol roka. Jednorazové zahrnutie takéhoto poplatku do príjmu zároveň nie je pre organizáciu celkom výhodné, pretože povedie k jednorazovej platbe dane z príjmu alebo k vyššiemu preddavku. Preto je účelnejšie rozdeliť takýto príjem medzi vykazované obdobia. Vzhľadom na stanovisko Ministerstva financií Ruskej federácie však takýto prístup môže spôsobiť sťažnosti daňových úradov.

Pripomeňme, že skorší úradníci uviedli, že príjmy vo forme platieb za prenájom sa v daňovom účtovníctve uznávajú s prihliadnutím na zásadu jednotného vykazovania príjmov a výdavkov bez ohľadu na ich skutočnú platbu. Zároveň sa nevyžaduje mesačné uzatváranie úkonov vykonaných na základe nájomnej zmluvy na účely vedenia daňového účtovníctva príjmov vo forme lízingových splátok. Toto stanovisko bolo uvedené v Listoch Ministerstva financií Ruskej federácie zo 17. apríla 2007 č. 03-03-06/1/248, zo 6. februára 2007 č. 03-03-06/1/59, zo dňa 10. novembra 2006 č. 03-03 -04/1/752, Federálna daňová služba Ruskej federácie pre mesto Moskva zo dňa 22. septembra 2008 č. 20–12/089128.

Poskytovanie majetku na prenájom nie je hlavnou činnosťou organizácie.

V tomto prípade sa príjem z prenájmu majetku uznáva ako neprevádzkový príjem (článok 4 článku 250 daňového poriadku Ruskej federácie).

V odseku 4 pododseku 3 článku 271 daňového poriadku Ruskej federácie sa stanovuje, že v prípade neprevádzkových príjmov z prenájmu majetku je dátumom prijatia príjmu dátum vyrovnania v súlade s podmienkami uzavretých zmlúv alebo predložením daňovníka dokladov slúžiacich ako podklad pre výpočty, alebo posledný deň vykazovacieho (daňového) obdobia.

Výdavky na údržbu majetku prevedeného na základe nájomnej zmluvy (vrátane odpisov tohto majetku) sú zahrnuté do neprevádzkových nákladov (odsek 1 článku 1 článku 265 daňového poriadku Ruskej federácie).

Komunálne platby.

Ako je uvedené vyššie, v súlade s článkom 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môže byť nájomné stanovené buď pevnou sumou, alebo „pohyblivou“ sumou, ktorá pozostáva z dvoch častí – pevnej sumy nájomného a variabilnej zložky pozostávajúcej z účty za energie.

Všetky nájomné zmluvy v tej či onej forme spravidla obsahujú podmienku, že náklady na platenie účtov za energie znáša nájomca. Vzniká tak otázka: ako je z daňového hľadiska najvýhodnejšie pre zmluvné strany takúto podmienku dokladovať. A v prvom rade sa v tomto prípade bavíme o takej kontroverznej dani, akou je DPH.

V praxi existujú rôzne možnosti platby za elektrinu, plyn, vodu, telefónnu komunikáciu a iné služby. Poďme sa na ne pozrieť bližšie.

1. V cene nájmu sú zahrnuté energie.

Prvá metóda sa používa pomerne zriedka. Veď tarify za inžinierske siete neustále rastú, navyše pri uzatváraní zmluvy ešte strany nevedia, do akej miery budú inžinierske siete skutočne spotrebované nájomcom. Preto si vopred vypočítajte veľkosť fixného platba nájomného, pokrytie všetkých nákladov prenajímateľa za energie počas plnenia zmluvy je sotva možné. Strany nemajú právo meniť výšku nájomného v priebehu roka; zákaz je stanovený v odseku 3 článku 614 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie.

Zmluvné strany preto spravidla v nájomnej zmluve neustanovujú samotnú výšku nájomného, ​​ale metodiku jeho výpočtu, v dôsledku čoho zmena v priebehu roka vo variabilnej zložke nájomného neznamená revíziu nájomného. cena nájomnej zmluvy, pretože mechanizmus určovania výšky nájomného zostáva zachovaný.

Pri „pohyblivom“ nájomnom sa všetky sumy prijaté prenajímateľom od nájomcu, vrátane účtov za energie, vykazujú ako jeho príjem z prenájmu nehnuteľnosti.

Na základe článku 146 daňového poriadku Ruskej federácie prenajímateľ účtuje DPH z celej sumy nájomného a platí ju do rozpočtu. Prenajímateľ vystaví nájomcovi faktúru na celú sumu nájomného (vrátane výšky účtov za energie) a na samostatnom riadku„obecný byt“ nevyniká.

Prenajímateľ, ktorý prijal faktúry od energetických spoločností na svoje meno, má právo odpočítať DPH uvedenú na ich faktúrach v plnej výške. Koniec koncov, ak sú platby za energie prijaté od nájomcu zahrnuté do jeho príjmu, má právo uznať energie spotrebované nájomcom ako svoje výdavky. Rovnaký postup pri vyrubovaní DPH vysvetlili úradníci v liste Federálnej daňovej služby Ruskej federácie zo 4. februára 2010 č. ШС-22-3/86@. Obdobný názor majú aj rozhodcovia v uznesení FAS North Caucasus District z 21. decembra 2009 vo veci A63-8994/2004-C4-9, zo dňa 11. júna 2009 vo veci A53-18515/2008. -C5-27, okres FAS Central zo dňa 29.05.2009 vo veci A23-3029/2008A-14-202, okres FAS Severozápad zo dňa 10.01.2007 vo veci A05-7971/2006-13, zo dňa. 4. júla 2007 vo veci A56- 38904/2006.

Nájomca, ktorý dostal od prenajímateľa faktúru za nájomné služby (v celej sume vrátane účtov za energie) všeobecným spôsobom na základe článkov 171 a 172 daňového poriadku Ruskej federácie, má právo na odpočet sumu DPH uvedenú na faktúre prenajímateľa. Sudcovia zdieľajú podobný názor, ako príklad môžeme uviesť uznesenie Federálnej protimonopolnej služby Severozápadného dištriktu zo dňa 27.12.2010 vo veci č. A56-7049/2010, uznesenie Moskovského obvodu FAS z augusta; 26, 2008 vo veci č. KA-A40/7882-08, uznesenie Federálnej protimonopolnej služby okresu Severný Kaukaz zo dňa 26. júna 2008 vo veci č. F08-3507/2008 a iné.

2. Energie sa platia oddelene od nájomného.

Ak v nájomnom nie sú zahrnuté poplatky za energie, tak najviac bezpečná možnosť náhradou nákladov za energie prenajímateľa je uzavretie nájomnej zmluvy s prvkami sprostredkovateľskej zmluvy. To znamená, že nájomná zmluva vopred stanovuje, že prenajímateľ ako sprostredkovateľ, ktorý koná vo svojom mene, ale v záujme nájomcu, pre neho nakupuje inžinierske siete.

Okrem toho môže byť voliteľne uzavretá samostatná dohoda o sprostredkovaní. Nezabudnite, že služby sprostredkovateľa sú platené, preto musí zmiešaná nájomná zmluva ustanoviť odmenu sprostredkovateľa alebo samostatná sprostredkovateľská zmluva musí stanoviť platbu za služby prenajímateľa poskytujúceho sprostredkovateľské služby pre nájomcu.

Navyše, keďže energetické spoločnosti vystavujú svoje dokumenty v mene vlastníka nehnuteľnosti, možnosťami sprostredkovateľskej zmluvy uzatvorenej medzi prenajímateľom a nájomcom môže byť buď komisionárska zmluva, alebo zmluva o obchodnom zastúpení, v ktorej zástupca koná vo svojom mene, ale v záujme riaditeľa.

V tomto prípade prenajímateľ vystaví dve faktúry na meno nájomcu: jednu na svoje meno za služby prenájmu, druhú na svoje meno za energie. Faktúru vystavenú nájomcovi za inžinierske siete navyše vystavuje prenajímateľ na základe údajov faktúry vystavenej poskytovateľom inžinierskych sietí na meno samotného prenajímateľa. Táto faktúra sa nezapisuje do nákupnej knihy prenajímateľa, ale eviduje sa v denníku prijatých faktúr. Práve tento postup pri vystavovaní faktúr platiteľmi DPH a účastníkmi sprostredkovateľských zmlúv upravujú Pravidlá vedenia evidencie prijatých a vydaných faktúr, nákupných kníh a predajných kníh pre výpočet dane z pridanej hodnoty, schválené nariadením vlády č. Ruskej federácie z 2. decembra 2000 č. 914.

Pri takejto schéme úhrady nákladov za energie nie je suma prijatá od nájomcu v rámci náhrady za inžinierske siete príjmom prenajímateľa. Prijaté sumy sú v účtovníctve prenajímateľa zohľadnené ako samostatné obchodné operácie.

V súlade s odsekom 1 pododsekom 9 článku 251 Daňového poriadku Ruskej federácie sa pri určovaní základu dane pre daň z príjmov príjem vo forme majetku (vrátane finančných prostriedkov) prijatý komisionárom, agentom a (alebo) iného advokáta v súvislosti s plnením záväzkov z komisionárskej zmluvy alebo inej obdobnej zmluvy, ako aj na náhradu nákladov, ktoré komisionár, splnomocnenec a (alebo) iný splnomocnenec za komitenta vynaložil, komitent a (alebo) iný komitent, ak tieto náklady nie sú predmetom zahrnutia do nákladov komisionára, mandatára a (alebo) iného advokáta v súlade s podmienkami uzatvorených zmlúv. Do tohto príjmu sa nezapočítavajú provízie, agentúrne a iné obdobné odmeny, ktoré sa stávajú príjmom z bežnej činnosti.

Pri opätovnom prezentovaní služieb je prenajímateľ oslobodený od rizík spojených s daňou z príjmu a DPH, ako aj rizík spojených s možným uznaním transakcie za neplatnú v súlade s článkami 166 – 181 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, ako aj riziká trestnej zodpovednosti vyplývajúce z článku 171 Trestného zákona Ruskej federácie „Nezákonné podnikanie“ (v zmysle nadmerného poskytovania komunikačných služieb).

Pri takejto schéme má však prenajímateľ okrem povinnosti účtovať DPH zo sumy prenájmu aj povinnosť účtovať daň z výšky svojej sprostredkovateľskej odmeny.

Tento text je úvodným fragmentom. Z knihy Všetko o zjednodušenom daňovom systéme (zjednodušený daňový systém) autor Terekhin R.S.

4.2.6. Oprava dlhodobého majetku vrátane prenajatého Je potrebné poznamenať, že pojem oprava nie je uvedený v daňovom poriadku, avšak v tomto prípade by sa mal používať v zmysle, v akom sa používa v iných právnych odvetviach. Zvyčajne ide o prácu

Z knihy Zbohatnúť! Kniha pre tých, ktorí si trúfajú zarobiť veľa peňazí a kúpiť si Ferrari alebo Lamborghini autora DeMarco MJ

Ako sa sny rozpadajú: nesprávny vzorec. Nesprávna premenná V určitom bode si priemerný vodič uvedomí, že nemôže stlačiť vyššie percento vkladmi. Nie je možné požadovať zvýšenie o 200 %. Nedá sa dostať dodatočné vzdelanie zvýšiť svoje vlastné

autor Panchenko T M

Článok 614. Nájomné 1. Nájomca je povinný bezodkladne zaplatiť úhradu za užívanie nehnuteľnosti (nájomné). Postup, podmienky a termíny úhrady nájomného určuje nájomná zmluva. V prípade, že nie sú zmluvou vymedzené, má sa za to, že sú ustanovené

Z knihy Používanie cudzieho majetku autor Panchenko T M

Článok 630. Nájomné z nájomnej zmluvy 1. Nájomné z nájomnej zmluvy sa stanovuje vo forme platieb určených pevnou sumou, ktoré sa platia pravidelne alebo naraz.2. V prípade predčasného vrátenia majetku nájomcom mu prenajímateľ vracia

Z knihy Prenájom autora

Prerušenie nájomnej zmluvy s prenajímateľom, a to aj v prípade zničenia majetku V súčasnosti v podnikateľskej činnosti podnikateľských subjektov patrí zmluva o nájme nehnuteľnosti medzi najrozšírenejšie typy zmlúv. Avšak v praxi

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Ostatné úkony prenajímateľa Nájomnou zmluvou sa prenajímateľ zaväzuje poskytnúť nájomcovi majetok za odplatu do dočasnej držby a užívania alebo do dočasného užívania. Pri prenájme majetku znáša náklady na údržbu prenajatého majetku prenajímateľ.

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Daň z príjmov od prenajímateľa V existujúcich ekonomické podmienky Nájomné vzťahy sú čoraz rozšírenejšie, keďže v čase krízy mnohé organizácie nemajú finančné kapacity na kúpu nehnuteľnosti, ktorú potrebujú

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Zmena prenajímateľa Pri prevzatí nehnuteľnosti do prenájmu nájomca spravidla očakáva dlhodobý prenájom a vybaví si prenajaté priestory „pre seba“. Nájomná zmluva je uzatvorená dňa dlhý termín. Počas trvania zmluvy je však možné, že

Z knihy Prenájom autora Semenikhin Vitalij Viktorovič

Účtovanie u prenajímateľa (veriteľa) Účtovanie Ak nájomca (dlžník) vykonal bez súhlasu prenajímateľa (požičiavateľa) neoddeliteľné zhodnotenie majetku, ktorý previedol do bezplatného užívania vypožičiavateľom, potom pri skončení zmluvy.

Z knihy Peniaze, bankový úver a ekonomické cykly autora Huerta de Soto Ježiš

Chyba analýzy: Dopyt po zvereneckom médiu výmeny ako exogénnej premennej Selginova štúdia je založená na predpoklade, že dopyt po peniazoch vo forme zvereneckého média výmeny je exogénnou premennou pre

Z knihy Príjmy a výdavky podľa zjednodušeného daňového systému autora Suvorov Igor Sergejevič

5.5. Nájomné (vrátane lízingu) platby za prenajatý (vrátane prenajatého) majetku Podľa ods. 4 odsek 1 článku 346.16 daňového poriadku Ruskej federácie, daňovníci zjednodušeného daňového systému majú právo zahrnúť do výdavkov sumu nájomného (lízingu) za prenajatý majetok

Z knihy Realitné transakcie. Ako nakupovať, predávať, prenajímať autora Bachurin Dmitrij

Nájomné V nájomnej zmluve je hlavnou podmienkou nájomná zmluva. Nájomca sa zaväzuje bezodkladne zaplatiť nájomné za užívanie nebytových priestorov. Postup, podmienky a termíny platenia nájomného musia byť

Z knihy Všetko o akvizícii a predaji nehnuteľností na bývanie. Odborná rada autora Zubová Elena Evgenievna

Práva a povinnosti prenajímateľa Majiteľ bytu stanovuje nájomné a chce dostať čo najviac. Keď však prenajímateľ žiada priveľa vysoká cena, riskuje, že zostane dlhší čas bez obyvateľov. Ukazovateľom nafúknutej ceny je nedostatok hovorov na

Z knihy Kniha 2.0. Minulosť, prítomnosť a budúcnosť e-knihy očami tvorcu Kindle autora Merkoski Jason

Prečo sú knihy, vrátane elektronických, nenahraditeľné

Z knihy Zisková cestovná kancelária [Rady majiteľom a manažérom] autor Vatutin Sergey

Variabilné a pevné časti mzdy Aké sú teda tieto nástroje? Predtým, ako ich zvážime, začnime so základnými modelmi motivácie. Ide o takzvané konštantné a variabilné časti. Fix a Flex – ako ich nazývame (obr. 9). Pozrime sa na výhody a nevýhody každého z nich

Z knihy Antifragile [Ako ťažiť z chaosu] autora Taleb Nassim Nicholas

Váš nájom Ďalší príklad: predstavte si, že si legálne prenajímate byt v New Yorku (kde nájomné reguluje kancelária starostu) a váš byt je, samozrejme, zaplnený policami s knihami. Máte možnosť tu žiť, ako dlho chcete, ale vy

Analytici Cian zistili, že čím je oblasť menej prestížna, tým je prenájom bývania výhodnejší. Najrýchlejšie sa splácajú byty v Novej Moskve, Kapotnyi, Lyublino a Kuzminki, no zároveň sa ťažšie predávajú ako bývanie v prestížnych oblastiach.

Atraktívna Kapotnya

Priemerný výnos z dlhodobého prenájmu bytu v Moskve bol v prvom polroku 2016 5,5 %, vyplýva zo štúdie, ktorú vypracovali špecialisti zo spoločnosti Cian. Inými slovami, byt v hlavnom meste splatíte prenájmom za niečo vyše 18 rokov. Pre rôzne regióny sa však toto obdobie výrazne líši.

Ako sa ukazuje, majiteľom najdrahších nehnuteľností v centre mesta sa financie vynaložené na ich kúpu vracajú najťažšie. Medzi lídrov antiratingu patrili okresy Arbat, Khamovniki a Gagarinsky. Miera kapitalizácie (vzťah medzi cenou aktíva a výškou ročného príjmu z jeho prenájmu) sa tu pohybuje v rozmedzí 4-4,5 %, upozorňuje Cyan. Po kúpe bytu v týchto oblastiach si teda budete musieť na návratnosť investície počkať 22-25 rokov.

Naopak, kúpa bytu v najmenej prestížnych oblastiach je podľa údajov výskumu najsľubnejším investičným rozhodnutím. Maximálny zisk pre investorov bude pochádzať z prenájmu bytov v osadách Pervomaiskoye a Marushkinskoye v Novej Moskve, ako aj v okrese Kapotnya v juhovýchodnej administratívnej oblasti. Miera kapitalizácie sa tu pohybuje od 6,4 do 6,7 %. To znamená, že rentiér bude schopný vrátiť svoje investície za 15-15,6 rokov. Lídrami z hľadiska ziskovosti (6,7 %) sú trojizbové byty v blízkosti Moskovskej ropnej rafinérie v Kapotnyi.

Tento efekt je spôsobený tým, že keď sa vzďaľujete od centra mesta, ceny prenájmu neklesajú tak, ako náklady na meter štvorcový, vysvetľuje Cyan.

Štúdia je založená na analýze viac ako 1 milióna inzerátov na predaj a prenájom bývania v Moskve, zverejnených na portáli cian.ru v rokoch 2012-2016. Zároveň boli zľavnené nájomné a náklady na bývanie s prihliadnutím na dynamiku cien a nájomného.

Spoločnosť Miel-Arenda poskytuje približne rovnaké čísla ako Cian, aj keď bez rozdelenia podľa regiónov: miera kapitalizácie bytov ekonomickej triedy v hlavnom meste sa pohybuje od 4 do 7 % ročne.

Jednoizbové byty sú populárnejšie

vzadu Minulý rok Vzrástla obľuba prenájmu jednoizbových bytov. „Ich podiel v štruktúre dopytu sa medziročne zvýšil o 3 percentuálne body. a dosiahol 58 %, poznamenáva generálny riaditeľ portálu Domofond.ru Eric Segerborg. — Zároveň sa naopak o 1 percentuálny bod znížil počet žiadostí o kontakt na inzeráty o ponukách na prenájom dvojizbových a trojizbových bytov. - 34 %, respektíve 7 %. Priemerná miera nájomného sa za posledný rok tiež znížila vo všetkých segmentoch bývania o 3 %. Jednoizbový byt v Moskve si môžete prenajať v priemere za 30,8 tisíc rubľov, dvojizbový za 43,3 tisíc rubľov.

Rentierovo pravidlo

Cianove údaje potvrdzujú takzvané zlaté pravidlo rentiéra, hovorí Sergei Shloma, riaditeľ oddelenia sekundárneho trhu v Inkom-Real Estate: „Čím je obytný priestor menší, tým je lacnejší, tým väčší príjem prináša. Z tohto pohľadu je kúpa luxusných nehnuteľností na prenájom jedinečným potešením: ziskovosť elitných nehnuteľností je v porovnaní so štandardným bývaním minimálna.“

Výnos z prenájmu luxusných nehnuteľností sa pohybuje medzi 1 – 4 % zo sumy počiatočnej investície v závislosti od nákladov na meter štvorcový, dekorácie, vybavenie a nábytok, odhaduje Yulia Kovaleva, riaditeľka oddelenia prenájmu mestských nehnuteľností Kalinka Group. Vzdialenosť od centra často prospieva aj rentiérom. „V našej databáze je byt v Butikovskom, 5, v oblasti Ostozhenka, ktorý sa prenajíma za 10-tisíc dolárov mesačne,“ uvádza príklad Kovaleva. "Majiteľ zároveň nedávno prenajal relatívne lacný byt na nábreží Tarasa Ševčenka, 1/2, za 15 tisíc dolárov."

Demokratickejšie možnosti sú nielen výnosnejšie, ale aj rýchlejšie. Napríklad byty ekonomickej triedy sú dnes vypredané v priemere za pár dní, no minulý rok stačilo pár hodín, odhaduje Oksana Polyakova, zástupkyňa riaditeľa oddelenia prenájmu bytov v Inkom-Real Estate. „Dnes si ľudia vyberajú komfortné byty a byty biznis triedy asi za dva týždne zo siedmich až desiatich možností,“ pokračuje. "Minulý rok sme sa pozerali na tri alebo štyri byty na maximálne štyri dni." Elitné byty môžu byť vystavené ľubovoľne dlho, kým sa majiteľ nerozhodne primerane znížiť nájomné.

Ak vezmeme štatistiky v priemere za región, potom sú Cianove závery logické – lacnejšie oblasti prinášajú vyššiu ziskovosť, súhlasí Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. Na druhej strane, rentabilita vždy závisí nielen od plochy, ale aj od konkrétneho bytu. Existuje niekoľko znakov tekutého predmetu, uvádza odborník: malé zábery, nízka cena, blízkosť metra a centra. „Je dôležité mať na pamäti, že v určitom okamihu bude potrebné predať byt, ktorý sa momentálne prenajíma,“ poznamenáva Moiseeva. "A potom faktory, ktoré sú prospešné pre rentiéra, spôsobia, že predajca bude menej likvidný."

Kúpiť bližšie k centru

„Trvanie expozície bytov na predaj, samozrejme, závisí od kvality samotného bytu: primeranosti jeho ceny, domu a poschodia,“ poznamenáva Anna Moiseeva, generálna riaditeľka realitnej kancelárie Home Staging. "Vo všeobecnosti však môže byť byt v prestížnejšej oblasti vystavený približne dva až tri mesiace v porovnaní so šiestimi mesiacmi alebo viac v prípade menej predajných bytov v odľahlých oblastiach."

O tom, že nehnuteľnosti nachádzajúce sa bližšie k centru sa lepšie predávajú, svedčia aj údaje Rosreestr. Napríklad v prvom polroku 2016 bolo v moskovskom regióne zaregistrovaných takmer o 15 % menej transakcií zahŕňajúcich prevod práv na obytné priestory ako v rovnakom období roku 2015: 294,7 tisíc a 345,4 tisíc transakcií. Tieto štatistiky popisujú najmä transakcie na sekundárnom trhu s bývaním.

Klesá aj dopyt po novostavbách. Od januára do júna 2016 sa počet dohôd o účasti na výstavbe zdieľaného bývania (DDU) v Moskovskom regióne znížil o 4 % na 41,3 tisíc.

Naopak, v Moskve sa začali častejšie uzatvárať transakcie s novými aj sekundárnymi nehnuteľnosťami. Celkový objem obchodov s prevodom vlastníctva bytov vzrástol o 10,8 % na 62,7 tis.

Popularita Moskvy bola ovplyvnená skutočnosťou, že za posledný rok a pol priniesli moskovskí developeri na trh rekordný objem nových projektov, ktoré môžu cenovo konkurovať moskovskému regiónu, vysvetľuje Tatyana Kalyuzhnova, vedúca IRN-Consulting. . Svoju úlohu zohrali aj zľavy. „Približne v 30 % projektov so 100 % platbou môžete získať zľavu 5 – 10 %,“ poznamenáva Kalyuzhnova.

Priemerná cena 1 m2. mv nových budovách v Moskve (v oblasti od tretieho dopravného okruhu po moskovský okruh), podľa IRN, dnes predstavuje 172,3 tisíc rubľov. V moskovskom regióne to na konci júna predstavovalo 85,4 tisíc rubľov. za 1 m2 m, podľa štúdie spoločnosti Miel-Novostroiki. Ale pri pohľade na konkrétne ponuky sú výhody kúpy bytu v Moskve jasnejšie. Napríklad v polovici júna spoločnosť Zheldoripoteka spustila nový obytný komplex „Atmosphere“ v juhovýchodnej oblasti Lyublino. správny obvod. Vo fáze prípravy miesta na stavebné práce sú náklady na jedno- a trojizbové byty s rozlohou 34,9 - 76,9 metrov štvorcových. m je 4,1-11,1 milióna rubľov alebo 115-145 tisíc rubľov. za 1 m2 m.

Za jedno „námestie“ v rezidenčnom komplexe Opalikha O3, ktorý sa nachádza v moskovskom regióne, 13 km od Moskovského okruhu, budete musieť zaplatiť v priemere 124 tisíc rubľov a cena bytov podľa webovej stránky developera, sa odhaduje od 2,4 milióna do 6,86 milióna rubľov. (pre jedno a trojizbový byt).

Aj tie najvýnosnejšie investície na trhu dlhodobý prenájom výrazne horšia v ziskovosti ako tradičné bankové vklady. Podľa centrálnej banky bola základná úroveň výnosu z vkladov v rubľoch za viac ako jeden rok v júli 10,7 % ročne.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie môžu zmluvné strany nájomnej zmluvy stanoviť pevnú výšku nájomného, ​​ako aj postup jeho výpočtu. Nájomné teda môže byť stanovené vo forme hlavnej (fixnej) časti a variabilnej časti, určenej výpočtom. Stála časť je fixná a zahŕňa poplatok za samotné užívanie priestorov. Variabilná časť nájomného sa rovná (alebo sa z nich vypočíta) nákladom na energie spotrebované nájomcom počas určitého obdobia. Celá výška nájomného (pevná aj variabilná časť) je teda platbou za služby prenajímateľa pri poskytovaní nehnuteľnosti na prenájom.

Pevná časť nájomného sa zvyčajne určí vynásobením sadzby nájomného podľa zmluvy prenajatou plochou v metroch štvorcových. Preto nájomná zmluva často uvádza nájomnú sadzbu za 1 meter štvorcový za mesiac.

Príklad

Môžete zadať vzorec na výpočet konštantnej časti nájomného, ​​napríklad takto:

„Pevná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:

TV x/y = A * S,

kde TV x/y je pevná časť nájomného splatná za mesiac x, rok y;

A - sadzba nájomného podľa zmluvy;

S - prenajímateľná plocha v metroch štvorcových."

Možno tiež ustanoviť, že konštantná časť nájomného sa vynásobí indexom spotrebiteľských cien, teda koeficientom, ktorý zohľadňuje podmienky užívania nehnuteľnosti nájomcom; pre korekčný faktor atď.

V zmluve o prenájme môže byť uvedené, že variabilná časť nájomného pokrýva skutočné náklady vynaložené prenajímateľom na účty za energie, a to:

Elektrická energia;

Dodávka vody;

Termálna energia;

Odvoz domového odpadu (môžete poskytnúť celý zoznam potrebných služieb) atď.

Príklad

Vzorec na výpočet variabilnej časti nájomného môžete zadať napríklad takto:

„Variabilná časť nájomného sa určuje podľa vzorca:

P x/y = E + Vo + T + M, kde

P x/y - pohyblivá časť nájomného splatná za mesiac x, rok y;

E - výdavky na elektrickú energiu za mesiac x, rok y;

Vo - náklady na dodávku vody za mesiac x, rok y;

T - výdavky na tepelnú energiu za mesiac x, rok y;

M - výdavky na odvoz domového odpadu za mesiac x, rok y.“

Ak sa platba za energie vykonáva v súlade s odpočtom meračov, môžete v zmluve uviesť, že variabilná časť nájomného podlieha určeniu podľa stavu meračov. Môže byť predpísané, že odpočty z úžitkových meracích zariadení sa zaznamenávajú za prítomnosti oprávnených zástupcov prenajímateľa a nájomcu.

Pozornosť

V odseku 12 Informačného listu prezídia Najvyššieho arbitrážneho súdu Ruskej federácie zo dňa 11. januára 2002 N 66 sa uvádza, že účtovanie nájomníkov iba za náklady na úhradu energií nemožno považovať za formu nájomného. . Keďže prenajímateľ v skutočnosti nedostáva protihodnotu za prenajatý majetok, platba nájomcom len za energie neznamená protiplnenie zmluvy.

 

Môže byť užitočné prečítať si: