Kde nájsť informácie o prenájme komerčných nehnuteľností. Mestský nájom. Riziká a iné ťažkosti

Pre malé a stredné podniky je prenájom nehnuteľností od oddelenia majetku mesta Moskva jedným z najlepších spôsobov, ako ušetriť na prenájme a uvoľniť peniaze na riešenie obchodných problémov. Účasťou na aukciách môžu podnikatelia získať priestory za cenu pod priemerom trhu a následne ich odkúpiť priaznivé podmienky. Odborníci Smart Choice hovoria o tom, ako si prenajať priestory od mesta Moskva a zúčastniť sa špeciálnych programov na podporu malých a stredných podnikov.

Pokyny krok za krokom, ako si prenajať izbu od mesta

Vyberte si správny objekt. Sú prezentované na webovej stránke mos.ru. Venujte pozornosť kľúčovým informáciám o šarži: dátum aukcie, doba prenájmu, počiatočná suma prenajať.
Pozrite si nehnuteľnosť. Žiadosť o kontrolu je možné podať aj niekoľko dní pred termínom prijímania žiadostí o účasť na aukcii. Ako si prenajať izbu od mesta a mať istotu, že nehnuteľnosť je pre vás ideálna? Navštívte ho sami alebo si ho dajte vyšetriť odborníkom. Dôkladná prehliadka vrátane kontroly stavu opráv, komunikácie, posúdenia dopravná dostupnosť, infraštruktúra a pod., sa v budúcnosti vyhnú problémom s prevádzkou nehnuteľností.
Zaregistrujte sa na stránke, ktorá bude viesť aukciu. Dnes sa všetky vyrábajú v elektronickej podobe. Na registráciu budete musieť poskytnúť základné dokumenty a digitálny podpis, nainštalovať niekoľko certifikátov a systém ochrany údajov kryptografiou.
Zozbierajte balík dokumentov. Budete potrebovať výpis z Jednotného štátneho registra právnických osôb alebo Jednotného štátneho registra individuálnych podnikateľov (musí byť doručený najskôr 6 týždňov pred začiatkom aukcie), kópie zakladajúcich dokumentov, rozhodnutie o schválení transakcie a doklad potvrdzujúci oprávnenie osoby podávajúcej žiadosť. Je potrebné pripojiť aj vyhlásenie, v ktorom podnikateľ potvrdí, že na spoločnosť nebol začatý konkurz ani likvidácia a jej činnosť nebola pozastavená.
Zaplatiť zálohu. Pozrite si dokumentáciu k pozemku a zistite, ako si prenajať priestor od mesta a koľko musíte previesť, aby ste sa mohli zúčastniť aukcie. Záloha je spravidla 5 % zo sumy lotu.
V deň aukcie prejdite na aukčnú stránku a zúčastnite sa aukcie. Pravidlá prihadzovania si môžete preštudovať na webovej stránke alebo v dokumentácii k položke. Ak ste jediným účastníkom aukcie, budete automaticky uznaný za víťaza.
Podpíšte protokol o výsledku aukcie. Zverejňuje sa spravidla v deň konania dražby. Do 10-20 dní po aukcii musíte kontaktovať DGI a uzavrieť dohodu.
Zaplaťte počiatočnú sumu a podpíšte zmluvu. Potom budete môcť priestory využívať.

Upozornenie: Cena prenájmu na rok, ktorá je uvedená v zmluve, bude upravená po 12 mesiacoch. Suma sa vynásobí indexom spotrebiteľských cien (mierou inflácie). Majte to na pamäti pri zisťovaní, ako získať priestor na prenájom od mesta: priestor bude v budúcnosti stáť viac. Odbor majetku mesta však nemá právo jednostranne meniť sadzbu.

Ako si prenajať priestory od mesta Moskva? Analýza dokumentácie šarže

Najlepší spôsob, ako zistiť, ako si prenajať priestory od mesta, je preštudovať si dokumentáciu k pozemku. Tu budú uvedené všetky kľúčové informácie pre rozhodovanie a plánovanie akcií na aukcii. V dokumente sa uvádza:

podrobný popis nebytového majetku s uvedením čísla v jednotnom štátnom registri, zamýšľaného účelu, adresy, oblasti atď.;
doba trvania zmluvy;
počiatočná cena, od ktorej začínajú stávky;
záloha za účasť na dražbe;
sumu, ktorú bude musieť zaplatiť víťaz aukcie, a načasovanie platby;
minimálny krok aukcie;
dokumenty na účasť;
dátumy začiatku a konca prijímania žiadostí, konania aukcie a ďalšie informácie.

V dokumentácii k pozemku si tiež môžete preštudovať nájomnú zmluvu (pozor najmä na práva a povinnosti nájomcu), vzor žiadosti o účasť na dražbe a splnomocnenie na zastupovanie záujmov treťou osobou.

Dôležité: v Moskve existuje niekoľko programov na pomoc podnikateľom. Napríklad podpora majetku sa poskytuje malým podnikateľom, ktorí pôsobia v oblasti zdravotníctva, sociálnej výživy, vzdelávania, spotrebiteľských služieb atď. Aby ste pochopili, či môže vaša spoločnosť počítať s výhodami, obráťte sa na špecialistov Smart Choice: sú dôkladne oboznámení s legislatívou asistenčných programov pre podnikateľov a postarajú sa o správne vyhotovenie dokumentov.

Úskalia pri prenájme obecného majetku

Predtým, ako sa naučíte prenajať nehnuteľnosť od mesta a dražiť na ňu, musíte sa uistiť, že ste pripravení na dražbu. Existuje niekoľko ťažkostí:

Nové ponuky treba sledovať. Aby ste neprišli o ziskový balík, musíte pravidelne sledovať ponuky DGI. Okrem toho budete musieť stráviť čas obhliadkou nehnuteľnosti.
Proces registrácie na aukčnej stránke môže trvať niekoľko dní. Najlepšie je zaregistrovať sa predtým, ako sa rozhodnete prenajať si konkrétne priestory od mesta Moskva, aby ste mali istotu, že sa stanete uchádzačom ešte pred začiatkom. Zvlášť dôležité je začať s prípravou včas, ak vaša firma ešte nemá elektronický podpis. Aby ste sa nezaoberali predpismi pre obchodovanie a nestrácali čas samoregistráciou, môžete využiť pomoc právnikov Smart Choice.
Výherca musí v krátkom čase uzavrieť dohodu a hlavne zaplatiť. Záloha je spravidla 25 % z minimálnej zmluvnej sumy. Vzhľadom na to, že sa nedraží za mesačné, ale za ročné nájomné, suma bude významná. Časový rámec na prevod na účet DGI je krátky - do 3 dní. V prípade, že si víťaz aukcie nestihne vyzdvihnúť požadovanú sumu alebo zmešká termín na uzavretie zmluvy, výsledky aukcie budú anulované, záloha sa výhercovi nevracia.

Ako si prenajať komerčné nehnuteľnosti od mestažiaden problém?

Smart Choice ponúka služby podnikateľom, ktorí chcú získať mestské nehnuteľnosti za atraktívnych podmienok. Poskytujeme širokú škálu služieb:

Výber objektu podľa požiadaviek zákazníka z návrhov DGI, sledovanie nových návrhov.
Obhliadka nehnuteľnosti, posúdenie výhodnosti návrhu, výpočet orientačnej trhovej hodnoty nehnuteľnosti.
Konzultácie o možnosti účasti na vládnych programoch.
Registrácia klienta na obchodnej platforme.
Vyzdvihnutie balíka dokumentov, zloženie zálohy.
Vypracovanie stratégie účasti na aukcii, výpočet maximálnej sumy, ktorú má zmysel platiť za priestory.
Účasť na aukcii vo vašom mene.
Podpísanie protokolu, prevod počiatočnej sumy na účet DGI, podpis zmluvy.
Posúdenie možnosti kúpy nehnuteľnosti, predloženie dokladov na Inšpektorát majetku štátu.
Analýza zmluvy o kúpe nehnuteľnosti, vykonanie nezávislého hodnotenia.
Spochybňovanie hodnoty nehnuteľností na súde.
Uzatvorenie zmluvy o kúpe prenajatej nehnuteľnosti.

Smart Choice zamestnáva právnikov s viac ako 5-ročnými skúsenosťami, ktorí opakovane spolupracovali s DGI na rôznych problémoch. Pomôžeme Vám prenajať ideálne priestory pre Vaše podnikanie od mesta s možnosťou následnej kúpy v Moskve alebo Moskovskom regióne, pričom zabezpečíme čo najvýhodnejšie podmienky.

Prenájom komerčných nehnuteľností a uzavretie zmluvy o takejto transakcii nie je príliš zložité. V porovnaní s prenájmom bytov sa však táto oblasť realitného trhu riadi inými zákonmi a nariadeniami. Prenájom komerčných nehnuteľností je výnosný biznis, ale mnohí majitelia veľkých kancelárskych budov a komerčných nehnuteľností s malá plocha, často čelia problému nájsť bona fide nájomníkov. Ak je pre vás riešenie tohto problému relevantné, naše riešenie bude pre vás veľmi užitočné: bude hovoriť o tom, ako prenajať priestory, urobiť to v čo najskôr a s najväčším prínosom.

Právny základ pre prenájom komerčných nehnuteľností

Než prídeme na to, ako to vziať komerčné nehnuteľnosti pri prenájme sa zameriame na legislatívne akty upravujúce tieto úkony. Proces prevodu komerčných nehnuteľností na platené použitie upravuje Občiansky zákonník Ruskej federácie(v. 34). V súlade s týmto legislatívnym aktom sú podmienky vzniknuté v procese vyhotovenia zmluvy premietnuté do nájomnej zmluvy - hlavného dokumentu potvrdzujúceho dohodu medzi vlastníkom a nájomcom.

Prenájom komerčných nehnuteľností

Hlavnou zodpovednosťou vlastníka nehnuteľnosti je udržiavanie poriadku a riadneho stavu v prenajatých priestoroch. Takže napríklad čl. 616 Občianskeho zákonníka ukladá prenajímateľovi povinnosť samostatne vykonať väčšie opravy v určitom časovom rámci. V tom istom článku sú načrtnuté aj povinnosti pridelené nájomcovi, vrátane kozmetických opráv priestorov, včasnej platby bežných účtov za energie a zabezpečenia poriadku v priestoroch.

Prenajímateľ má právo prenajímať komerčné nehnuteľnosti za iných podmienok, ktorý musí byť uvedený v nájomnej zmluve. Prenajímateľ môže napríklad presunúť zodpovednosť za vykonanie väčších opráv na osobu užívajúcu priestory na základe prenájmu, alebo prevziať povinnosti nájomcu.

Etapy dodania nehnuteľnosti

S kompetentným prístupom a pochopením všetkých zložitostí prenájmu komerčných nehnuteľností sa takmer každý prenajímateľ dokáže vyrovnať s otázkou, ako samostatne prenajať nebytové priestory. Pozrime sa na postup a podrobne opíšeme, čo je potrebné urobiť na uzavretie najziskovejšieho obchodu.

Pri prenájme nehnuteľnosti ide hlavne o stanovenie optimálnej ceny, nájdenie poctivého nájomcu a kvalifikovanú prípravu podkladov na prevod nehnuteľnosti na prenájom!

Stanovenie ceny prenájmu

Toto je prvá a mimoriadne dôležitá etapa. Ak prenajímateľ osobne vykonáva transakciu, stanovenie nájomnej hodnoty spravidla nebude úplne objektívne. Pretože každý prenajímateľ plánuje získať maximálny úžitok. Nadhodnotená cena však odstrašuje potenciálnych nájomcov, zatiaľ čo podhodnotené číslo vyvoláva určité pochybnosti. Mnoho majiteľov komerčných nehnuteľností hľadá pomoc špecialistov (realitných maklérov / odhadcov), hoci dnes mnohí analyzujú podobné ponuky zverejnené na špeciálnych stránkach, napríklad Avito, Cyan a iných online platformách. To vám umožní pochopiť súčasnú situáciu na trhu a spravodlivo zhodnotiť svoje vlastné priestory.

Pamätajte! Prenájom miestnosti na dirigovanie vlastný biznis, potenciálny nájomca očakáva, že z toho bude mať zisk. Preto by ste pri hodnotení priestorov mali brať do úvahy odhadovaný pravdepodobný príjem, ktorý bude môcť získať.

Okrem toho pri posudzovaní priestorov na prenájom je vhodné brať do úvahy množstvo dôležitých faktorov, napr:

plocha priestorov, ktoré sa majú prenajať;
existujúce usporiadanie;
stav objektu;
dostupnosť nábytku a komunikácie;
umiestnenie objektu;
dostupnosť vybaveného parkoviska;
dopravná a iná dostupnosť pre obchodných partnerov a klientov nájomcu;
návštevnosť (najmä pre veľké nákupné, zábavné a kancelárske centrá).

Berúc do úvahy vyššie uvedené body a analyzovať podobné možnosti, môžete nastaviť optimálnu, vzájomne výhodnú cenu za priestory na prenájom.

Vyhľadajte nájomcu

Hľadanie potenciálnych nájomcov je rovnako dôležitým krokom pri prenájme nehnuteľností. Je dôležité rozhodnúť, komu priestory prenajať, pretože nájsť poctivého nájomcu môže byť často veľmi náročné.

Po určení výšky mesačného poplatku si treba pripraviť text inzerátu.

Zvyčajne podrobne uvádza hlavné parametre objektu - veľkosť miestnosti, podlaha, geografická poloha, rozvoj infraštruktúry, stav priestorov a ich vybavenie. V texte je vhodné zdôrazniť existujúce výhody priestorov. Nemali by ste však skrývať možné nevýhody prenajímanej nehnuteľnosti, aby ste sa pri obhliadke nedostali do nepríjemnej situácie a neodstrašili prípadného nájomcu.

Mali by ste nám povedať viac o možnostiach hľadanie potenciálnych nájomníkov.

Hľadajte cez priateľov/známych sa považuje za najjednoduchší spôsob, ako nájsť bona fide nájomcu. Ak majú majitelia komerčných nehnuteľností rozsiahle „konexie“ v podnikateľskej sfére, môžu si svoje priestory prenajať pomerne jednoducho a rýchlo.

Uverejňovanie inzerátov na špeciálnych internetových portáloch, ktorých v sieti pracuje veľké množstvo. Výhodou tejto metódy je, že aktuálnu ponuku prenájmu vidí obrovské publikum používateľov, ktorí majú záujem o výber najziskovejšej možnosti. Aby ste však upútali ich pozornosť, je dôležité vytvoriť dobrú reklamu Detailný popis priestorov, pričom v texte uvedie existujúce výhody a nezabudne uviesť aj nevýhody. Pravdivé informácie o nehnuteľnosti vám pomôžu rýchlejšie nájsť nájomcu.

Doplňte svoj inzerát niekoľkými fotografiami navrhovaných priestorov. To pomôže potenciálnym nájomcom rýchlo zistiť, či majú o vašu nehnuteľnosť záujem.

Odoslanie ponuky doe-pošty. Kaviarne a bary, veľké a malé maloobchodné predajne, kozmetické salóny a iné prevádzky, ako aj organizácie často hľadajú priestory na otvorenie nových predajní alebo presťahovanie sa do vhodnejšej oblasti. E-mailové adresy majiteľov alebo manažérov firiem, ktorí by mohli mať záujem o vaše priestory, nájdete na oficiálnej stránke spoločnosti.

Vlastnosti prenájmu veľkých a malých priestorov

Pomôžeme Vám s prenájmom nebytových priestorov v závislosti od výmery prenajímanej nehnuteľnosti. odporúčania od odborníkov na trh s nehnuteľnosťami.

Na prenájom malého priestoru:

Hľadanie potenciálnych nájomníkov môžete zorganizovať osobne alebo prostredníctvom realitnej kancelárie

S pomocou profesionálov budete musieť podpísať zmluvu o poskytovaní služieb. Po uzavretí nájomnej zmluvy budete musieť zaplatiť za služby agentúry. Samozrejme, môžete spolupracovať bez formalít, potom budete musieť napísať list s obchodným návrhom s uvedením odmeny realitnej kancelárie a poslať ho agentúram, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami. Typicky je provízia realitnej kancelárie polovica mesačného nájomného (jednorazová platba).
Ak ste sa rozhodli začať hľadať nájomníkov sami, zverejňovať inzeráty na bezplatných internetových stránkach, organizovať cielenú elektronickú poštu, navyše bude efektívne umiestniť banner na fasádu ( platená služba) vo výklade prenajatých priestorov (zdarma).

Prenájom veľkých priestorov:

Ak plánujete prenajať veľké priestory, čo znamená, že bude mať vysokú očakávanú ziskovosť, môžete si vytvoriť jednoduchú webovú stránku s vlastnou komerčnou ponukou. Webová stránka sa zvyčajne propaguje kontextovou reklamou pomocou kľúčových dopytov. To vám umožní osloviť cieľové publikum, pričom v tejto možnosti môžete kontrolovať náklady na reklamu. V tejto možnosti môžete inzerovať svoju nehnuteľnosť a ušetriť na poplatkoch makléra.

Podpísanie zmluvy

Kompetentná prezentácia priestorov na prenájom– záruka úspešnej transakcie. Pri predvádzaní nehnuteľnosti sa snažte poskytnúť čo najviac informácií, upozornite potenciálneho nájomcu na výhody a pravdepodobný zisk, ktorý bude môcť získať pri prenájme tejto nehnuteľnosti.

Podpísanie dohody– posledná a najdôležitejšia fáza transakcie. Profesionálne pripravená a vyhotovená nájomná zmluva chráni prenajímateľa pred neserióznym nájomcom. Nájomná zmluva musí obsahovať:

identifikačné údaje vlastníka nehnuteľnosti a nájomcu;
adresa umiestnenia objektu, jeho oblasť a kľúčové vlastnosti;
Registračné informácie;
zmluvný čas;
výšku nájomného a pravidlá jeho platenia.

Pre tvoju informáciu! Zákon zakazuje vlastníkovi priestorov zvyšovať nájomné viac ako raz za 12 mesiacov. Preto musí dokument uvádzať najväčšiu sumu pravdepodobného zvýšenia s uvedením lehoty na povinné oznámenie nájomcu.

Dokument musí obsahovať podrobný popis práv/povinností zmluvných strán dohody, ako aj zodpovednosti zmluvných strán za porušenie častí dokumentu. Nebolo by na škodu zahrnúť do dokumentu súpis majetku v priestoroch. Čiže po skončení nájmu môže majiteľ požadovať finančnú náhradu za poškodený majetok.

Ako rýchlo nájsť nájomcu

Niekoľko ďalších užitočných rád vám pomôže rýchlo prenajať kanceláriu alebo inú nehnuteľnosť.

Pre vlastníkov, ktorí nie sú pripravení osobne hľadať nájomcu alebo viesť prehliadky/rokovania, má zmysel požiadať o pomoc profesionálneho realitného makléra. Objektívne zhodnotí priestory, zistí ich skutočnú hodnotu, kvalitne nafotí, správne zostaví text inzerátu a začne predvádzať vašu nehnuteľnosť.

Avšak, v spolupráci s agentúrou existujú určité nuansy. Pred začatím spolupráce si ich treba vyjasniť.

Ak chce prenajímateľ rýchlo nájsť nájomcu pre svoje priestory, môže si poplatok za sprostredkovanie zaplatiť sám (mnohé agentúry účtujú nájomcom služby). Túto možnosť často využívajú majitelia luxusných nehnuteľností alebo ak vlastnia veľa nehnuteľností. Peniaze zaplatené realitke budú okrem iného vynaložené na náklady na prenájom nehnuteľnosti. Ďalšou rýchlou možnosťou ako prevrátiť obchodnú nehnuteľnosť je zníženie nájomného. A vôbec nie je potrebné prenajímať priestory za „tri ruble“, stačí znížiť náklady na prenájom o 5-10%. Potom sa zvyšuje konkurencieschopnosť priestorov.

Možné riziká pri prenájme priestorov

Každý vlastník má obavy o stav prenajímaných priestorov a chce mať z transakcie príjem. Predstavíme hlavné riziká majiteľov komerčných nehnuteľností a povieme vám, ako sa pred nimi chrániť.

Nevhodné využitie priestorov

Každá riadne pripravená nájomná zmluva špecifikuje účel jej použitia a podmienky prevádzky. Týka sa to vybavenia prenajatého s priestorom.

Povedzme, že pri uzavretí transakcie nájomca sľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale otvoril si v ňom obchod. Prenajímateľ má právo požadovať zrušenie zmluvy bez vrátenia zaplateného nájomného a uloženia pokuty nájomcovi.

Škody na majetku

Nehnuteľnosť bola odovzdaná nájomcovi v dobrom stave, so strojmi a vybavením. Jedného dňa sa však zistí, že priestory sú v havarijnom stave, zariadenie je pokazené atď. V tomto prípade môže prenajímateľ požadovať plnú náhradu spôsobenej škody. V tomto prípade sú refundované nielen náklady na opravu, ale aj (trhová) hodnota pokazeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá v prípadoch, keď došlo k poškodeniu priestorov a majetku v dôsledku okolností vyššej moci (požiar a pod.).

Nájomník odmieta platiť nájomné

Nedbalí platitelia sú väčšinou finančne potrestaní. Aj keď je to realizovateľné len vtedy, ak je nájomná zmluva riadne uzatvorená – sú v nej jasne stanovené podmienky, postup a výška mesačného nájomného.

Ako rýchlo predať alebo prenajať akúkoľvek komerčnú nehnuteľnosť

V Rusku sú milióny štvorcových metrov komerčných nehnuteľností a ich počet sa každým rokom zvyšuje. Nákupné a zábavné komplexy, obchodné a kancelárske centrá rastú ako huby po daždi, ale... predávajú sa tak rýchlo, ako sa stavajú?

Prostredie, v ktorom pôsobia predajcovia a prenajímatelia komerčných nehnuteľností

Internet sa stal obľúbeným a najefektívnejším kanálom na inzerciu nehnuteľností, ktorý ponúka obrovské možnosti – približne 200 násteniek a realitných portálov, ktoré mesačne prilákajú viac ako 30 miliónov potenciálnych kupcov a nájomcov ruských nehnuteľností. Zdalo by sa, že pri takomto dopyte je predaj a prenájom aj toho najnelikvidnejšieho skladu hračkou.

V praxi je situácia iná. Predajcovia a prenajímatelia sú schopní osloviť nie viac ako 5-15% potenciálnych kupcov. Dôvodom je obmedzený počet zdrojov, ktoré využívajú na svoju inzerciu. Real Estate, Hand to Hand alebo iné), ktoré si prezerá približne 10-15% z celkového počtu kupujúcich. Ďalších 85 – 90 % je rozptýlených po zvyšných zdrojoch vrátane regionálnych zdrojov.

Toto skromné priemerné pokrytie trhu je spôsobené technickými vlastnosťami reklamy na internetových zdrojoch.

Pri predaji/prenájme jednej nehnuteľnosti je majiteľ alebo správca nútený prejsť dlhou, rutinnou cestou: výberom najlepších násteniek, registráciou, zverejnením inzerátu (alebo viacerých inzerátov, ak sa prenajíma viacero priestorov v tej istej budove), monitoringom. ich účinnosť atď. Tento proces je rekordne náročný, únavný a často neúčinný.

Realitné kancelárie, ktoré pracujú s veľkým počtom komerčných nehnuteľností, čelia inému druhu problému. Hovoríme o vysokých nákladoch na vývoj súborov v špeciálnom formáte XML, v ktorom vývesky akceptujú veľké databázy objektov. Vývoj jednej takejto databázy stojí 15-20 tisíc rubľov. a trvá 1,5-2 mesiace. Iba trhové monštrá si môžu dovoliť pokryť aspoň 20 populárnych stránok, pričom upútajú pozornosť nie viac ako 40-50% potenciálnych kupcov. Ani jeden hráč na trhu komerčných nehnuteľností si nemôže dovoliť inzerovať nehnuteľnosti na všetkých ruských stránkach.

Presnejšie povedané, nemohol som až do príchodu Assis.ru - asistenta realitného makléra a majiteľa nehnuteľnosti, ktorý automatizuje všetky vyššie opísané rutinné procesy a výrazne znižuje ich náklady.

Prečo je Assis.ru taký atraktívny pre predajcov a prenajímateľov komerčných nehnuteľností?

V Skolkove bola v roku 2012 vyvinutá špeciálna reklamná služba a tiež výkonný marketingový a analytický nástroj. Dnes počet jeho užívateľov dosiahol 100 tisíc ľudí, vrátane desiatok realitných kancelárií, veľkých developerov a súkromných realitných kancelárií. vzadu Minulý rok s jej pomocou sa predalo a prenajalo viac ako 10 miliónov metrov štvorcových komerčných nehnuteľností.

Tento ľahko použiteľný a neuveriteľne zložitý interný nástroj zohráva úlohu technického prekladača medzi predajcom a internetovými reklamnými zdrojmi. Na jeho základni je 120 reklamných platforiem na ruských nehnuteľnostiach (ako webová stránka, Avito, Yandex.Real Estate, DMIR.ru, Cian.ru, menej populárne a regionálne zdroje). Systém má zabudovanú databázu adries KLADR so všetkými možnými možnosťami zápisu adries sú zohľadnené a pravidelne aktualizované technické požiadavky stránok na vytváranie inzerátov, čo užívateľovi zaručuje úspešné zverejňovanie inzerátov.

Používateľ, ktorý potrebuje predať alebo prenajať nehnuteľnosť, sa raz zaregistruje na Assis.ru a dostane Osobná oblasť. V ňom zadá svoje inzeráty alebo ich nahrá pomocou API (systém sa integruje s akýmkoľvek CRM) alebo súboru XML, ktorý sa vyvíja iba raz podľa požiadaviek Assis.ru, vyberie potrebné stránky a aktivuje jeden z taríf. . Do 5 minút po absolvovaní moderovania sa reklamy replikujú do všetkých vybratých zdrojov a do 24 hodín sa stanú viditeľnými pre kupujúcich.

Marketingový a analytický nástroj

Po zverejnení sa v účte na Assis.ru objavia prvé analýzy pre každý objekt a pre každú lokalitu. Používateľ v priebehu času vidí dynamiku zobrazení, vplyv jednotlivých stránok a môže si pridávať/deaktivovať nástenky, ktoré sú z jeho pohľadu potrebné. A tiež zmeniť/vymazať inzeráty – zmeny sa okamžite prejavia na všetkých zdrojoch.

Pre realitných maklérov je Assis.ru neoceniteľným marketingovým nástrojom, ktorý poskytuje širokú škálu analytických možností. Potrebnými výbermi v prehľadoch vidí, ktoré regióny sú perspektívnejšie pre predaj toho či onoho typu obchodného majetku, ako ľudia na ponuku reagujú a v ktorých regiónoch sa vôbec neoplatí inzerovať.

Existujú rôzne tarify s rôznymi možnosťami pre majiteľov a realitných kancelárií

Pre majiteľov bola vytvorená tarifa „Bežné ubytovanie“. S jeho pomocou vytvoríte inzerát a automaticky ho replikujete na 55 nástenkách. Náklady na túto tarifu začínajú od 300 rubľov. za mesiac a závisí od množstva a kvality vybraných zdrojov, ako aj od počtu inzerovaných objektov.

Tarifa „nahrávanie XML“ určené pre realitných maklérov a realitné kancelárie. Toto je kompromisná možnosť pre tých, ktorí chcú pracovať alebo už priamo pracujú so stránkami, ale plánujú outsourcovať celú technickú časť. Pomocou tohto balíka používateľ vygeneruje XML pre ľubovoľné vybrané stránky (proces trvá asi minútu), dostane odkazy na hotové databázy a prenesie ich na stránky. Potom Assis.ru obsluhuje tieto databázy, vykonáva zmeny atď. Náklady na túto tarifu začínajú od 300 rubľov. za mesiac a závisí od počtu stránok a počtu reklám.

tarifa "balík" určený aj pre realitných maklérov a umožňuje vyvesiť inzeráty na kľúč na 65 nástenkách. Realitný maklér jednoducho potrebuje manuálne vytvoriť inzeráty na Assis.ru alebo zadať databázu ako súbor XML alebo cez API do systému, vybrať stránky a aktivovať tarifu. Samotná Assis.ru ich umiestni, zaplatí za služby stránok a bude udržiavať databázy počas celého trvania tarify. Cena tejto tarify je od 900 rubľov. za mesiac

Pre väčšiu efektivitu a úsporu času realitné kancelárie kombinujú „XML“ a „Batch“ tarify, čím dosahujú maximálne pokrytie trhu minimálne náklady peniaze a čas. Táto kombinácia je navyše dôležitým faktorom pre inzerciu samotného realitného makléra. Predávajúci sa radšej obráti na špecialistu, ktorý dokáže rýchlo predať svoju nehnuteľnosť, ako na niekoho, kto po starom pracuje s tromi až piatimi stránkami a malým počtom kupujúcich.

Nemenným pravidlom, ktoré je spoločné pre všetky tarify, je, že systém sleduje dátum zverejnenia inzerátov a automaticky ho aktualizuje – ponuka zostáva vždy „čerstvá“.

Assis.ru tak úplne posunula dôraz na pojmy „konkurencia“ a „reklamné náklady“ na trhu komerčných nehnuteľností. Vyrovnalo šance veľkých hráčov aj začínajúcich predajcov a umožnilo komukoľvek rýchlo nájsť klienta s minimálnymi nákladmi.

Kde si môžem prenajať obchodné nebytové priestory alebo sklad? Ako si prenajať maloobchodný priestor pre obchod? Ako správne prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Zdravím všetkých, ktorí navštívili webovú stránku obľúbeného online magazínu “HeatherBeaver”! Máme s vami odborníka – Denisa Kuderina.

Témou dnešného rozhovoru je prenájom komerčných nehnuteľností. Článok bude užitočný pre podnikateľov, majiteľov nebytových priestorov a všetkým, ktorí sa zaujímajú o aktuálne finančné problémy.

Na konci článku nájdete prehľad najspoľahlivejších ruských realitných spoločností, ktoré poskytujú sprostredkovateľské služby pri prenájme komerčných nehnuteľností.

Tak začnime!

1. Prečo prenajímať komerčné nehnuteľnosti?

Úspešná podnikateľská činnosť do značnej miery závisí od vhodne zvolených priestorov na podnikanie. To platí najmä pre obchod a sektor služieb. Útulná, dobre vybavená predajňa v rušnej časti mesta láka zákazníkov sama o sebe.

To isté možno povedať o kanceláriách. Každá spoločnosť, ktorá rešpektuje seba, by mala mať dobré priestory na prácu a prijímanie návštev. Aj keď predávate tovar cez internetový obchod, potrebujete miesto na vybavovanie a vydávanie objednávok, ako aj riešení kontroverzné otázky s kupujúcimi.

Kúpu nebytových priestorov si nemôže dovoliť každý podnikateľ, najmä začínajúci. V takýchto prípadoch prichádza na pomoc prenájom komerčných nehnuteľností.

Uvádzame všetky výhody prenájmu:

relatívne nízke finančné náklady;
jednoduchší postup dokumentácie v porovnaní s nákupom;
možnosť kedykoľvek zmeniť prenajímateľa a presťahovať sa do inej budovy;
veľký výber nehnuteľností najmä vo veľkých mestách.

Opačný proces – prenájom priestorov – má tiež mnoho výhod. V prvom rade je to spoľahlivý zdroj pasívneho príjmu. Nadobudnutie majetku obchodný priestor(maloobchod, kancelária, priemysel a iné) - dobrá investičná možnosť.

Kým existuje súkromné podnikanie, jej predstavitelia budú neustále potrebovať priestory na podnikanie, čo znamená, že majitelia nehnuteľností budú mať stabilný zisk bez veľkej práce.

Nájsť vhodné priestory na podnikanie je náročná záležitosť. Najrýchlejším a najspoľahlivejším spôsobom, ako nájsť objekt, je využiť služby profesionálnych sprostredkovateľov.

Na našom webe je podrobný článok o tom, ako fungujú tie moderné.

2. Ako prenajať komerčné nehnuteľnosti – 5 užitočných rád

Pri prenájme komerčných nehnuteľností treba byť pri ich výbere čo najopatrnejší. Parametre a funkčné vlastnosti priestorov určujú, ako skoro budete môcť začať podnikať a či bude objekt plne spĺňať ciele vášho podnikania.

Najprv sa rozhodnite, ako budete hľadať vhodné priestory – sami alebo s pomocou agentúry. Prvá metóda predpokladá prítomnosť neobmedzeného množstva voľného času a je spojená s rôznymi rizikami. Druhá možnosť je bezpečnejšia a spoľahlivejšia.

Ďalšie informácie o téme práce so sprostredkovateľmi nájdete v článku „“.

Odborné rady vám pomôžu vyhnúť sa bežným chybám nájomníkov.

Tip 1. Starostlivo si preštudujte kapotu a ventilačné systémy

Vy alebo vaši zamestnanci budete pracovať v miestnosti, takže prítomnosť fungujúcich ventilačných systémov je najdôležitejším bodom. Nedostatok výkonnej a autonómnej ventilácie v budove je skutočnou prekážkou bežnej prevádzky kaviarne, reštaurácie alebo obchodu s potravinami.

Potravinárske výrobky musia byť skladované vo vhodných podmienkach a návštevníkov a predajcov by nemali rušiť cudzie pachy. Okrem toho sanitárne služby jednoducho neumožnia používať objekt ako stravovacie zariadenie alebo obchod s potravinami, ak má iba všeobecné vetranie.

Tip 2: Zamerajte sa na oblasti nakladania a vykladania

Pohodlná plocha na nakladanie a vykladanie tovaru je ďalším kľúčovým bodom pre majiteľov kaviarní, reštaurácií, jedální a obchodov.

Je dôležité, aby oblasť, kde sa budú vykonávať nakládkové a vykladacie operácie, neprehliadala nádvorie obytného domu alebo vozovku. Ak rušíte obyvateľov alebo motoristov, budete sa sťažovať.

Otázka dostatočného napájania je obzvlášť dôležitá pre nájomníkov, ktorých podnikanie zahŕňa používanie zariadení spotrebúvajúcich energiu - chladničky, elektrické rúry, obrábacie stroje atď.

Uistite sa, že elektrické káble v miestnosti sú dostatočne priestranné, aby plne vyhovovali potrebám podniku.

Tip 4. Pozorne si prečítajte podmienky zmluvy

Pred podpisom nájomnej zmluvy si pozorne prečítajte podmienky, za ktorých uzatvárate obchod.

Zmluva musí obsahovať tieto body:

podmienky prenájmu, náklady a spôsob platby;
ak sa priestory prenajímajú so zariadením, musí sa vypracovať súpis majetku;
zodpovednosť strán za porušenie zmluvy;
podmienky ukončenia zmluvy.

Náklady na účty za energie, odvoz odpadu, údržbu protipožiarneho systému a bezpečnostnú signalizáciu zvyčajne znáša nájomca. Väčšie opravy však v prípade potreby hradí prenajímateľ vrátane výmeny vodovodných komunikácií a elektrických rozvodov, ak sa pokazia.

Vopred prediskutujte s prenajímateľom otázku poistenia nehnuteľnosti – či bude takáto dohoda vyhotovená, a ak nie, rozhodnite sa, kto uhradí straty v prípade nepredvídaných situácií.

Je bezpodmienečne nutné skontrolovať vlastnícke listiny vlastníka – kúpno-predajnú zmluvu, výpis zo štátneho registra o vlastníckom práve.

Uistite sa, že priestory skutočne patria tomu, kto vám ich prenajíma. V opačnom prípade sa jedného dňa objaví skutočný vlastník objektu s príslušnými právomocami. Dôležité je aj to, že priestory nie sú zastavané hypotékou, nie sú zabavené pre dlhy, ani iné vecné bremená.

Človek, ktorý má do spleti bytového práva ďaleko, by mal pri prenájme či kúpe nebytových priestorov využiť odbornú pomoc. Môžete si napríklad objasniť všetky nejasné body na webovej stránke Pravoved, zdroji, na ktorom pracujú špecialisti zo všetkých oblastí judikatúry.

Svoju otázku môžete položiť aj bez registrácie priamo na hlavnej stránke. Právne správnu a kompetentnú odpoveď dostanete už za pár minút a úplne zadarmo. Ak si váš problém vyžaduje hĺbkové štúdium, budete musieť zaplatiť za služby profesionálov, no výšku poplatku si môžete určiť sami.

Krok 2. Stanovte si výšku nájomného

Na zistenie optimálnej ceny prenájmu použite jednu z dvoch možností. Prvým je osobne skontrolovať databázy vášho mesta a určiť približné cenové rozpätie za prenájom podobných priestorov. Po druhé, delegujte túto úlohu na realitného makléra.

Mimochodom, okrem realitných kancelárií poskytujú sprostredkovateľské služby aj súkromní makléri. Za svoju prácu zvyčajne účtujú o 25 – 50 % menej ako spoločnosti. Súkromní špecialisti pracujúci s nebytovými nehnuteľnosťami, event Hlavné mestá- Jednotky.

5. Ak prenajímate komerčné nehnuteľnosti – 3 hlavné riziká pre prenajímateľa

Každý prenajímateľ sa stará o stav svojho majetku a chce mať z prenájmu zisk, nie straty.

Uvedieme hlavné riziká pre majiteľov komerčných nehnuteľností a ukážeme, ako sa im vyhnúť.

Riziko 1. Využitie priestorov na iné účely

V každej dobre vyhotovenej nájomnej zmluve je uvedené, na aký účel a akým spôsobom sa budú prenajaté priestory využívať. To platí aj pre vybavenie, ktoré si prenajímate spolu s prenájmom.

Ak nájomca sľúbil, že bude priestor využívať ako sklad, ale nainštaloval si v ňom maloobchodnú predajňu, máte právo mu uložiť pokutu alebo vypovedať zmluvu bez vrátenia ceny prenájmu.

Riziko 2. Poškodenie alebo strata majetku

Odovzdali ste zariadenie a vybavenie tomu, čo ste považovali za váženého občana, ale on, povedané diplomatickým jazykom, nesplnil vaše očakávania. Totiž priviedol areál do krachu, rozbil zariadenie, vyskrutkoval žiarovky a celkovo sa správal ako prasa.

V takýchto prípadoch má vlastník právo požadovať náhradu škody v plnej výške. Okrem toho sa musia vrátiť nielen náklady na opravu, ale aj trhová hodnota poškodeného zariadenia.

Zodpovednosť nezodpovedá, ak došlo k poškodeniu veci a majetku v dôsledku nepredvídaných okolností – napríklad požiaru alebo povodne.

Riziko 3. Odmietnutie nájomníka platiť mesačné nájomné

Nedbalí platitelia by mali byť potrestaní rubľmi. Je to však možné, opäť, ak je nájomná zmluva vyhotovená podľa všetkých pravidiel. To znamená, že dokument musí jasne stanoviť podmienky a výšku mesačných platieb.

6. Ak prenajímate komerčnú nehnuteľnosť - 3 hlavné riziká pre nájomcu

Nájomca môže trpieť aj v dôsledku nezákonného alebo neoprávneného konania prenajímateľa.

Riziko 1. Prenájom priestorov, na ktoré „prenajímateľ“ nemá žiadne zákonné práva

Ak vám priestory prenajme osoba, ktorá nemá zákonné práva vlastníka k nehnuteľnosti, zmluva sa bude považovať za neplatnú. Aby ste tomu zabránili, požadujte predloženie titulných dokumentov.

Môžete nezávisle získať výpis z Rosreestr kontaktovaním Multifunkčné centrum. Služba je platená, ale budete spoľahlivo vedieť, „kto je šéf“.

Riziko 2. Výmena zámkov v areáli ihneď po zaplatení zálohy

Áno, takéto situácie sa v prírode stále vyskytujú. Podpíšete dohodu, zaplatíte akontáciu, dostanete kľúče z ruky do ruky a keď sa chcete nasťahovať do priestorov so svojou nehnuteľnosťou, ukáže sa, že zámky sú vymenené a po „majiteľoch“ niet ani stopy. “.

V takejto situácii existuje len jedna cesta - kontaktovať políciu a začať trestné konanie vo veci podvodu.

Riziko 3. Podnájom

Najlepšie to vysvetliť na jednoduchom príklade.

Príklad
Nájomca Andrey, začínajúci podnikateľ, si prenajal priestor pre obchod na rok, pričom zaplatil šesť mesiacov vopred. Podnikateľ zároveň nekontroloval doklady o vlastníctve, spoliehajúc sa na poctivosť prenajímateľa.
Po mesiaci úspešného obchodovania sa v obchode objavil skutočný majiteľ s plnou sadou originálne dokumenty. Nájomníka slušne požiadal, aby sa z obývaného priestoru odsťahoval. Andrey sa snažil nájsť podnájomníka, aby dostal aspoň vopred vyplatené peniaze, ale podnikavý sprostredkovateľ nikdy nereagoval ani na hovory, ani na SMS.
Zrátané a podčiarknuté: Jednajte priamo s majiteľom. Minimálne by si mal uvedomiť všetky manipulácie, ktoré sa dejú s jeho majetkom.
7. Odborná pomoc pre nájomníkov a prenajímateľov - prehľad TOP-3 realitných kancelárií
Nájsť kvalifikovaného sprostredkovateľa je náročná úloha. Aby sme čitateľom pomohli, zostavili sme prehľad najspoľahlivejších spoločností v Rusku, ktoré pracujú s komerčnými nehnuteľnosťami.
1) Agency.net
Realitná kancelária. Pomôže majiteľom a nájomcom prenajímať a prenajímať: kancelárie, obchodné priestory, dielne, sklady, kaštiele a akékoľvek iné komerčné nehnuteľnosti. Spoločnosť zamestnáva len skúsených a kvalifikovaných právnikov a realitných maklérov.
Nezanedbateľnou výhodou spoločnosti je jej profesionálny prístup, prítomnosť podrobne spracovanej webovej stránky a vypracovanie individuálnej stratégie pre každého klienta kancelárie. Neexistujú žiadne realitné služby, ktoré by špecialisti spoločnosti nemohli poskytnúť používateľom.
Komerčné nehnuteľnosti v Moskve a regióne sú hlavnou špecializáciou spoločnosti. Respect pôsobí na trhu od roku 2004. Prvotným cieľom agentúry bolo poskytnúť klientom čo najširšie spektrum služieb spojených s prenájmom, kúpou a predajom nehnuteľností.

Môže byť užitočné prečítať si: