Denný prenájom bytov, kde začať. Úskalia denného prenájmu bytov: ako vybudovať firmu. Všetkých klientov možno rozdeliť do dvoch kategórií

Každodenný prenájom bytov si medzi prenajímateľmi získava čoraz väčšiu obľubu. Je to spôsobené zvýšenou ziskovosťou v porovnaní s prenájmom bývania dlhodobo. servis obľúbené u obchodných cestujúcich, študentov na čiastočný úväzok, turistov, párov s deťmi, pre ktorých hotel nemusí byť cenovo dostupný a hostel môže byť z viacerých dôvodov neprijateľný.

Pozrime sa na detaily tohto podnikania jeden po druhom.

Vážení čitatelia! Naše články hovoria o typických riešeniach právne otázky, ale každý prípad je jedinečný.

Ak chcete vedieť ako presne vyriešiť váš problém - kontaktujte online formulár poradcu vpravo alebo zavolajte na nižšie uvedené čísla. Je to rýchle a zadarmo!

Možnosť prenájmu nehnuteľnosti

Najčastejšou možnosťou je prenájom voľných bytov. Napríklad príbuzní nechávajú voľný životný priestor. Ak nemáte chuť ani možnosť ho predať, organizovať si vlastný podnik a prenajať si ho so ziskom nie je zlý nápad.

Výhodnou investíciou voľného kapitálu by bola kúpa samostatného bytu, konkrétne za účelom ďalšieho prenájmu.

Jednoznačným plusom je, že nehnuteľnosti vždy zdražujú. Navyše popri poistení vlastných prostriedkov získate stabilný a značný príjem.

Ak sa chcete naučiť, ako správne vyjednávať pri kúpe bytu, bude sa vám to hodiť. Podnájom – ďalší prenájom nehnuteľnosti prenajímateľa

. Ak si napríklad nájomca prenajme dvojizbový byt, môže denne prenajímať jednu izbu ďalším ľuďom, čím ušetrí a v niektorých prípadoch aj úplne vráti peniaze vynaložené na prenájom. Stojí za zmienku, že to treba vopred a do všetkých podrobností prediskutovať s majiteľom nehnuteľnosti.

Z pohľadu majiteľa je najlepšou možnosťou denné nájomné bývanie. Teoreticky môže príjem z jedného bytu dosiahnuť 60 - 70 tisíc rubľov mesačne alebo viac. Majiteľ zároveň nie je nijako odkázaný na dočasných obyvateľov, živnosť môže kedykoľvek ukončiť a byt využívať na osobnú potrebu. Je však v skutočnosti všetko také jednoduché? Skúsme na to prísť.

Krátkodobý prenájom bytov môže priniesť 2-3 krát viac ako dlhodobý prenájom toho istého bývania. To je typické najmä pre veľké mestá, pretože hlavný kontingent nájomníkov - turistov, ako aj ľudí, ktorí prichádzajú za prácou - nie sú pripravení preplatiť hotelovú izbu.

Takže za noc v 3- alebo 4-hviezdičkovom hoteli v Moskve budete musieť zaplatiť najmenej 2 500 rubľov. A to nepočíta náklady na jedlo (obed a večeru budete mať v reštaurácii), služby práčovne atď.

Cena dvojlôžková izba v 3- a 4-hviezdičkových hoteloch v Moskve začína od 2500 rubľov za noc (cestovný portál travel.ru)

Ponúk na denné prenájmy je oveľa viac, takže je možné zvoliť si možnosť dočasného bývania takmer za každý rozpočet. Napríklad na webovej stránke populárnej databázy nehnuteľností "Cyan" nájdete vynikajúci byt s renováciou európskej kvality v požadovanej oblasti len za 1500–1700 rubľov. za noc.

Rozdiel v nákladoch medzi hotelová izba a súkromný byt môže dosiahnuť 20–30 %

Rozdiel je najvýraznejší, ak v miestnosti nebýva jedna osoba, ale niekoľko. V každom hoteli, bez ohľadu na jeho triedu, sa neplatí za izbu, ale za pobyt každého hosťa, čiže ak cestujete spolu, náklady na prenocovanie sa zdvojnásobia. Pre majiteľa bytu to nie je také kritické.

Ak prenajímateľ uviedol, že apartmán má 3 lôžka, pri ubytovaní do 3 osôb sa zvyčajne neúčtuje žiadny príplatok. Ak bude viac obyvateľov, platba bude predmetom dohody.

Alexander Petrashov, podnikateľ

Cena však nie je jedinou výhodou z pohľadu potenciálneho klienta. Navyše, niektorí prenajímatelia stanovujú ceny ešte vyššie ako v hoteloch. A napriek tomu majú neustály tok klientov. prečo je to tak? Dôvodov je viacero.

Po prvé, faktor umiestnenia. Nie vždy je možné nájsť hotel v konkrétnej oblasti – takmer všetky sú sústredené v historickom centre mesta, ako aj v blízkosti veľkých zábavných podnikov.

Po druhé, iná úroveň pohodlia. Na rozdiel od hotela sa v apartmáne môžete cítiť ako doma, úplne relaxovať a relaxovať po náročnom dni. Navyše, byty prenajímané denne sú zvyčajne vybavené všetkým potrebným vybavením: od mikrovlnnej rúry až po žehličku. Odpadá tak nutnosť platiť za doplnkové služby.

Tri možnosti štartu

Vlastne prvou a najdôležitejšou otázkou je, kde získať voľný byt. Tu budete musieť stavať na dostupnom počiatočnom kapitále. Ak ste sa rozhodli začať s týmto typom podnikania, môžete:

dlhodobo prenajímať byt a následne ho denne prenajímať (podnájom);
premeniť vlastné bývanie na objekt, prenajať si lacnejšie na okraji mesta;
požiadať o hypotéku.

Prvým krokom pri organizovaní prenájmu je kúpa obytných priestorov

Z hľadiska rizika je optimálna druhá možnosť. Koniec koncov, aj keď vám podnikanie „nevyjde“ z jedného alebo druhého dôvodu, nič nestratíte a môžete sa kedykoľvek vrátiť do vlastného bytu.

Niektorí ľudia začínajú preberaním prenajaté byty. V tomto prípade sa však musíte uistiť, že táto klauzula je uvedená v zmluve a že vlastníci obytného priestoru nie sú proti. Okrem toho budete musieť brať samotné hľadanie nehnuteľnosti mimoriadne vážne: ak nie je určitá miera obsadenosti, váš príjem nebude schopný pokryť náklady na mesačný nájom.

Aké byty sú žiadané?

Dotkli sme sa najdôležitejšej témy – výberu objektu. Pre väčšinu prenajímateľov je hlavnou príčinou straty stojné. Je nepravdepodobné, že sa tomu vyhnete, no ak bol byt vybraný od začiatku správne, môžete počítať so stabilným tokom klientov.

Aby sme pochopili, ktoré objekty sú pre takéto podnikanie atraktívnejšie, budeme sa spoliehať na skutočné štatistiky. Čo je dôležité pre potenciálnych nájomcov?

V prvom rade, samozrejme, počet izieb. Najžiadanejšie sú „jednoizbové byty“, zatiaľ čo 3- a 4-izbové byty sa prenajímajú veľmi zriedka (hlavne skupinami študentov alebo mimomestských pracovníkov).

Tabuľka: dopyt po denných apartmánoch podľa počtu izieb

Oblasť a dopravný uzol zohrávajú mimoriadne dôležitú úlohu. Blízkosť práce či atrakcií (ak hovoríme o turistoch) je prioritou pre väčšinu vašich budúcich klientov. Preto čím bližšie k centru mesta sa bývanie nachádza, tým lepšie. Dobré príjmy prinášajú aj byty nachádzajúce sa v blízkosti veľkých kancelárskych centier a univerzít.

Rada: ak plánujete kúpiť nehnuteľnosť špeciálne na prenájom, je vhodné, aby to bol starý bytový fond. Máloktorý nájomník chce preplatiť 10–20 % za novostavbu, napriek tomu vás takýto byt vyjde o 20–100 % drahšie (v závislosti od plochy).

Ako otvoriť firmu na prenájom bytov cez deň

Medzi hlavné výhody tohto podnikateľského nápadu patrí, že jeho realizácia si nevyžaduje ani obrovský počiatočný kapitál, špeciálne vzdelanie, ani špeciálne zručnosti či znalosti. Začnite zarábať denný prenájom každý môže. Schéma je veľmi jednoduchá:

Určte si, ktorý byt budete prenajímať – svoj vlastný alebo prenajatý.
V prípade potreby zaregistrujte jednotlivého podnikateľa, aby ste sa mohli oficiálne zapojiť do podnikania.
Posúdiť stav priestorov a vykonať kozmetické opravy.
Zariaďte si domácnosť nábytkom a spotrebičmi.
Kúpte si 5–6 súprav posteľnej bielizne a uterákov.
Vyberte cieľovú skupinu (turisti, rodiny s deťmi, študenti).
Urobte si kvalitné fotografie bytu a pripravte si popis nehnuteľnosti.
Vypracujte text nájomnej zmluvy.
Umiestnite inzeráty do všetkých dostupných zdrojov (noviny, nástenky, internet).

Pozrime sa na body, ktoré vyvolávajú najviac otázok medzi začínajúcimi podnikateľmi.

Dokumenty na prenájom bytu

Aby ste mohli uzavrieť zmluvy s hosťami „podľa všetkých pravidiel“, budete musieť pripraviť veľký balík dokumentov:

Vopred požiadajte klienta, aby si pripravil fotokópiu pasu (strana s registráciou a hlavná strana).

Hlavné body zmluvy s nájomcom

Je vhodné, aby vám s návrhom a prípravou textu nájomnej zmluvy pomohol profesionálny právnik. Môže sa to zdať ako zbytočné výdavky, ale ak sa vyskytnú nejaké problémy alebo konflikty, tento dokument vám umožní uplatniť nároky na hostí a nahradiť škody. A aby to bolo možné, musí byť dokument vypracovaný právne správne.

Štandardná zmluva o krátkodobom prenájme obsahuje tieto časti:

Predmet dohody. Tu je uvedená adresa a charakteristika bytu a účel prenájmu - ubytovanie na určitý počet dní.
Cena prenájmu (na 1 deň a na celé obdobie).
Postup registrácie ( presný čas kedy sa nájomca musí nasťahovať a opustiť priestory).
Práva a povinnosti. Táto časť by mala byť navrhnutá tak, aby ste vyhrali v akomkoľvek scenári. Je potrebné presne vymedziť povinnosti nájomcu udržiavať poriadok, včas platiť poplatky, neprenajímať nehnuteľnosť a pod. Nezabúdajte však, že absencia tohto paragrafu v zmluve nezbavuje strany ich práv a nezbavuje ich. svojich povinností – všetky sú stále zakotvené v občianskom práve.
Zodpovednosť. V prípade škody na majetku je nájomca povinný nahradiť jej náklady na vlastné náklady. Tu môžete určiť sankcie za oneskorenú platbu.
Podrobnosti o stranách (celé meno, číslo pasu a podpis).

Okrem toho môžete do nájomnej zmluvy pridať ďalšie doložky, ak chcete. Napríklad uveďte, kto zaplatí v prípade vyššej moci (povodne susedov).

Dohoda je vyhotovená tak, aby v každom prípade vyhral prenajímateľ bytu

Obchodné výdavky

Aj keď ste majiteľom nájomného bytu, výdavkom sa nevyhnete. Väčšina z nich bude navyše trvalá, preto je lepšie ich zahrnúť do ceny prenájmu. Čo to zahŕňa?

platba za služby;
služby upratovacej spoločnosti alebo upratovačky;
reklama;
dane (13 alebo 6 % z príjmu v závislosti od vášho právneho postavenia – fyzická osoba alebo samostatný podnikateľ).

Ak neprenajímate vlastný byt, ale prenajímate nehnuteľnosť alebo ju kupujete na hypotéku, náklady sa ešte zvyšujú. A podľa toho aj náklady na prenájom, pretože musíte pokryť všetky mesačné platby a nechať si niečo pre seba.

Dôležité! Nezabudnite si vyčleniť nejaké peniaze na prípady vyššej moci, ktoré si vyžadujú značné náklady (porucha zariadenia, „povodeň“ od susedov atď.).

Registrácia činností prenájmu bytov

Musím zaregistrovať samostatného podnikateľa? Toto je jeden z hlavných organizačných problémov, ktorým čelia tí, ktorí sa rozhodnú začať prenajímať. Problém je v tom, že zákon nedáva jednoznačnú odpoveď, teda teoreticky vám nikto nebráni v prenajímaní bytov ako fyzickej osobe.

Čo ak sa však príjem, ktorý získavate z prenájmu vášho bývania, stal trvalým a systematickým? V skutočnosti je to už plnohodnotné podnikanie, ktoré musí byť náležite formalizované.

Odborníci radia tým, ktorí prenajímajú viacero nehnuteľností naraz a majú dobre fungujúci pracovný plán, aby hrali na istotu a zaregistrovali sa ako samostatný podnikateľ. Áno, pribudne vám to viac papierovačiek, no zároveň vám to prinesie obrovskú výhodu. Ak pracujete ako samostatný podnikateľ, v prípade konfliktu budete môcť zdokumentovať akékoľvek nároky voči hosťom. Okrem toho, zatiaľ čo individuálny podnikateľ platí do dôchodkového fondu, jeho pracovné skúsenosti sa zvyšujú, čo je dôležité pre tých, ktorí sa rozhodnú požičovňa jeho hlavnou činnosťou.

Ako a aké dane platiť

Jeden z najťažších momentov pri organizovaní každodenného podnikania súvisí s legalizáciou činností a platením daní. Tento trh je tradične „šedý“ a po rozhodnutí prenajať si byt mnohí v zásade ani neuvažujú o potrebe platiť dane. Ale ak sa chcete vyhnúť problémom v budúcnosti, je lepšie okamžite začať pracovať podľa všetkých pravidiel. Koľko zo svojich ziskov by ste teda mali dať štátu?

Pre jednotlivcov

Ak ešte nechcete registrovať samostatného podnikateľa, ste povinný platiť daň z príjmu fyzických osôb ročne jednotlivcov vo výške 13% z toho, čo ste zarobili. K tomu je potrebné podať daňové priznanie v mieste bydliska do 30. apríla (bude v ňom uvedené vaše príjmy za minulý rok), a následne do 15. júla vypočítať výšku dane a zaplatiť ju v banke s použitím údajov daňového úradu.

Napríklad si prenajmete byt za 2000 rubľov/deň. Pri nakladaní v priemere 20 dní v mesiaci za rok ste dostali príjem 2 000 * 20 * 12 = 480 000 rubľov. Výška dane z príjmu fyzických osôb bude 13 % z tejto sumy, to znamená 480 000 * 0,13 = 62 400 rubľov.
Dôležité! Ak verejné služby platí nájomca, aj túto sumu je potrebné zahrnúť do výšky príjmu pri výpočte dane.

Pre individuálnych podnikateľov

Jednotliví podnikatelia, ktorí vo svojich dokumentoch uvádzajú prenajímanie, spravidla fungujú v rámci zjednodušeného daňového systému. V tomto prípade môže byť výška daňových úľav 6 % z príjmov alebo 15 % z „príjmov mínus výdavky“.

Dôležité! Na prvý pohľad sa zdá, že táto možnosť je určite výnosnejšia. Aj napriek nižšiemu percentu zo samotnej dane však musia jednotliví podnikatelia platiť odvody do dôchodkového fondu, účtovnícke služby a pod.

Video: zdaňovanie pri prenájme bytu

Aké sú riziká nelegálneho prenájmu bytov?

Podľa odborníkov len 40 % prenajímateľov rešpektuje zákon a väčšina sa so štátom deliť neponáhľa. Na jednej strane to umožňuje dosahovať veľké zisky. Na druhej strane, ak sa informácie o neoficiálnych aktivitách dostanú k daňovému úradu, vlastník bytu môže byť postavený do administratívnej zodpovednosti na súde. Okrem istiny dlhu budete musieť zaplatiť aj naakumulované pokuty a penále. V najhoršom prípade môže byť začaté trestné stíhanie proti „podnikateľovi“ z nedbanlivosti podľa čl. 198 Trestného zákona Ruskej federácie, ktorý je plný registra trestov a pokuty až 300 000 rubľov. alebo odňatia slobody až na 1 rok.

Príprava bytu na nasťahovanie nájomníkov

Ak si v „dlhodobej“ verzii môžete prenajať poloprázdne bývanie (veľa rodín má vlastný nábytok), potom sú tu požiadavky na úroveň komfortu oveľa vyššie. Pred hľadaním klientov budete musieť stráviť niekoľko týždňov prípravou samotných priestorov. čo tým myslíš?

Kozmetické opravy. Žiadne odlupujúce sa tapety ani zažltnuté stropy s prasklinami! Všetko by malo byť čerstvé a čisté, aj keď lacné. Osviežte vápno, vymeňte vypálené žiarovky, vymeňte tečúce kohútiky.
Priestor. Dodržiavajte zásadu minimalizmu. Starý príborník vašej starej mamy budúci obyvatelia jednoznačne nepotrebujú. Je lepšie sa okamžite zbaviť všetkých starých a nepotrebných odpadkov, ako aj zbytočného nábytku, ktorý zapĺňa miestnosť. Z priestorov je potrebné vziať aj osobné veci (v krajnom prípade uložiť na samostatné uzavreté miesto, napr. na balkón alebo do skladu).
Čistota a poriadok. Pred hľadaním nájomníkov musíte urobiť všeobecné upratovanie: umyť okná a lampy, umyť záclony, vyleštiť nábytok. V emocionálnej rovine sú to práve takéto „maličkosti“, ktoré výrazne ovplyvňujú rozhodnutie prenajať si byt.
Nábytok a spotrebiče. Aj bývanie v ekonomickej triede by malo mať minimálnu vybavenosť. Medzi „nevyhnutné“ položky patrí sedačka, kuchynská súprava, skriňa, stôl, stoličky, chladnička. IN posledné roky prevažná väčšina nájomníkov vyžaduje aj práčku.
Internet. To už nie je ďalšia výhoda, ale nevyhnutnosť. V ideálnom prípade musíte okamžite pripojiť smerovač Wi-Fi (na Avito nájdete dobre používané smerovače za 700–1500 rubľov).

Čím komfortnejší byt, ktorý si prenajmete, tým viac klientov sa doň bude chcieť vracať.

Čím viac všetkého je v byte, tým vyššiu cenu si môžete nastaviť. Mnohí majitelia prenajímajú bývanie s riadom, uterákmi a výrobkami osobnej hygieny (mydlo, zubná pasta atď.), To znamená, že na rovnakom princípe ako hotelové izby.

Efektívne zdroje reklamy

Váš byt je teda pripravený na nasťahovanie prvých hostí. Tu začína zábava. Vašou úlohou predsa nie je len nájsť nájomníkov na pár dní, ale zabezpečiť maximálnu obsadenosť bytu (najmä ak bolo bývanie čerpané na hypotéku).

Na jeseň sa Dmitrij K. rozhodol zo dňa na deň prenajať svoj byt v centre Petrohradu. A z vlastnej skúsenosti som sa presvedčil, že tento biznis v praxi nie je taký ziskový, ako sa teoreticky zdá. „Keď som si to prenajal na základe dlhodobej zmluvy, vždy som mal garantovaných 30 000 rubľov. za mesiac. Teraz je tu viac problémov a menej výnosov,“ hovorí. Neexistuje mesiac na mesiac. Raz mal Dmitrij veľké šťastie: byt si na 20 dní prenajala rodina, ktorá robila rekonštrukciu vo svojom vlastnom dome, a keďže to trvalo tak dlho, museli si predĺžiť nájomnú zmluvu o ďalšie obdobie. Ale toto bol jediný prípad. Zvyšok času je byt obývaný v priemere desať dní v mesiaci.

Expert online

podať inzeráty v 2-3 miestnych novinách;
tlačiť letáky, vyvesovať ich po meste alebo vhadzovať do poštových schránok;
napíšte svoje kontakty na asfalt na preplnených miestach - vlakové stanice, autobusové zastávky verejnej dopravy atď. (všetko, čo potrebujete, je šablóna a plechovka farby);
vyjednávajte s taxikármi, aby váš byt odporučili návštevníkom.

Chápete však, že najefektívnejším zdrojom potenciálnych klientov pre vás bude internet. Jeho schopnosti treba využiť na maximum.

Aby ste zvýšili efektivitu svojho prenájmu, jednoducho musíte využiť všetky možnosti internetu

Najprv umiestnite svoju ponuku na nástenky ako „Avito“, „From Hand to Hand“, „Cian“ atď. (a napríklad cez medzinárodný portál Airbnb môžete prilákať aj zahraničných klientov, ktorí platia v dolároch a eurách ). Hlavná vec je, že váš byt je bližšie k centru mesta a na fotografii vyzerá pôsobivo.

Po druhé, v voľný čas určite si spravte webovú stránku s malou vizitkou. Existuje a obrovské množstvo bezplatných dizajnérov, s ktorými môžete vytvoriť celkom pekný zdroj bez toho, aby ste sa obracali na webových dizajnérov a programátorov. Na stránke musia byť vaše kontakty a kvalitné fotografie bytov. Ak chcete prilákať návštevníkov od prvých dní, použite kontextovú reklamu Yandex.Direct a Google Adwords.

Úskalia každodenného podnikania

Ako každá činnosť, aj táto oblasť má svoje riziká. V prvom rade súvisia s bezpečnosťou samotného bytu a majetku (nábytok, zariadenie a pod.). Jediným spôsobom, ako minimalizovať nebezpečenstvo, je pracovať oficiálne, zaregistrovať jednotlivého podnikateľa a vypracovať kompetentné zmluvy.

Dôležité: vždy si vyžiadajte pasy od nájomníkov, aj keď sú ubytovaní len 1 deň. Je vhodné, aby ste mali v rukách kópie overené originálom.

Ďalším dôležitým bodom sú vzťahy so susedmi. Pred prenájmom bytu na denný prenájom je vhodné sa s nimi stretnúť a uistiť sa, že nie sú proti takýmto aktivitám. Väčšina bytových domov (najmä starých) má výbornú počuteľnosť. A ak napríklad nájomníci začnú nahlas počúvať hudbu, tým, ktorí bývajú „cez múr“, sa to nemusí veľmi páčiť. Nezabudnite, že všetky nároky budú v konečnom dôsledku vo vašej réžii.

Rada: ak je pre vašich susedov dôležitý pokoj a ticho, je lepšie obetovať časť zisku, ale neprenajímať byt na oslavy narodenín, Silvestra a pod.

Okrem týchto rizík, každodenné podnikanie nevyhnutne spojené s určitými každodennými ťažkosťami. Koniec koncov, budete musieť po každom hosťovi upratať izbu, vyprať posteľnú bielizeň, vyčistiť koberce atď. Okrem toho sa musíte pripraviť na neustále hovory (aj uprostred noci) a na to, že budete mať prispôsobiť sa klientom - napríklad ísť o 5:00 odovzdať/vyzdvihnúť kľúče atď.

Napriek tomu, že každodenné podnikanie má svoje ťažkosti, patrí medzi najziskovejšie s relatívne nízkymi rizikami. Je pravda, že na dosiahnutie skutočne hmatateľného zisku je vhodné prenajať aspoň 2-3 byty. Ak ste sa však s oblasťou nepomýlili a svoje aktivity si organizovali správne, už za 9–12 mesiacov môžete skutočne zarobiť dosť na zálohu na hypotéku na kúpu ďalšieho bytu a postupné rozširovanie siete.

Čo robiť, ak máte žiadne úspory v hotovosti? Mnoho ľudí verí, že pre investície do nehnuteľností musíte mať veľký počiatočný kapitál. V skutočnosti to nie je pravda. Podnikanie v oblasti denného prenájmu bytov je realitná investičná stratégia, ktorú možno začať bez počiatočného kapitálu.

Ako zarobiť peniaze na dennom prenájme bytu?
Čo určuje efektivitu denných prenájmov?
Jeden zo spôsobov, ako investovať do nehnuteľností na príklade Zelenogradu
Ako otestovať umiestnenie bytu?
Prenájom - Do čoho investovať v Moskve a Moskovskom regióne?
Tipy od skúsených investorov:

Poďme zistiť, ako pracovať s denným trhom prenájmu bytov.

Biznis súvisiaci s nájomným bývaním je schopnosť „hrať sa“ s číslami. Väčšina ľudí si myslí, že prenajímanie bytov každých 25 dní je nemožné. To sú však reálne čísla pre tento trh. Ak nehnuteľnosť prenajmete na menej dní, zisk bude minimálny. Veď sú tu výdavky na nájom, reklamu a platy obslužného personálu.

Ako zarobiť peniaze na dennom prenájme bytu?

Ak žiadne úspory a hypotéku nedostanete. Existuje jednoduchý a efektívny spôsob – zarábať peniaze denným prenájmom bývania.

Jurij Medušenko je profesionálny investor, odborník na bytové domy č. 1 v Rusku. Nedávno zorganizoval so svojím partnerom Matveym Nadezhnym podnikanie v oblasti denného prenájmu bytov.

Berieme a prenajímame byt alebo mestský dom na dlhú dobu, napríklad za 30 000 rubľov mesačne. Majiteľov samozrejme vopred informujte, že nehnuteľnosť idete do podnájmu.

A prenajímame ho denne, napríklad za 3 000 rubľov, a z rozdielu máte zisk. Ak si prenajímate byt 25 dní v mesiaci, môžete poskytnúť peňažný tok vo výške 35 000 rubľov. za mesiac.

Čo určuje efektivitu denných prenájmov?

V prvom rade záleží na obsadenosti vybraného objektu.

Priemerná obsadenosť objektu musí byť minimálne 80 %. Pretože Získaním len takýchto čísel sa vám vráti vaša vlastná investícia.

V klasickom podnikaní je schéma celkom jednoduchá: dnes môžete predávať dva páry plstených topánok a zajtra dvadsať. Kvôli ďalšiemu dňu dosiahnete zisk. V hotelierstve je všetko inak: ak ste dnes nezaplnili dve štúdiá, zajtra si nebudete môcť prenajať ďalšie dve. Preto bude zisk v tomto mesiaci nižší.

Jeden zo spôsobov, ako investovať do nehnuteľností na príklade Zelenogradu

Prípad účastníka Andreja Zelenského

Ako otestovať umiestnenie bytu?

Je to veľmi jednoduché, ty podať predajný inzerát o prenajímaní bývania a uveďte požadovanú oblasť. A potom sa pozrite a spočítajte, koľko hovorov denne prijmete na základe tejto reklamy.

Pre tie schémy keď uvediete nekonkrétnu adresu, a najbližšie veľké zariadenie, je lepšie vybrať klientov s autom. Keď si človek uvedomí, že si môže prenajať dom o 1 000 rubľov lacnejšie, ako je priemerná trhová cena, nebude pre neho ťažké cestovať 2-3 kilometre navyše.
Existuje nasledujúca schéma: testovanie sa považuje za úspešne ukončené, keď tridsaťosem klientov denne vyjadrilo želanie prenajať si náš byt.

Neexistuje nič také ako počet klientov trvalo predstavuje desať ľudí za deň. Dnes volalo pätnásť ľudí a zajtra trinásť. Tieto poklesy sú pre kvalitný biznis neprijateľné. Preto pre úplný výsledok akceptujeme existuje viac aplikácií, ako máme k dispozícii.

Ak miera obsadenosti začala tvoriť 70 %, potom skôr či neskôr táto spoločnosť opustí trh. Trh sa tiež stáva neefektívnym, ak si nastavíte cenu o niečo vyššiu ako vaši konkurenti. Klientov k nám teda vieme prilákať, ak robíme cenu ešte nižšie. Prílev ľudí sa zvýši a byt nezostane bez nájomníkov. Všetky tieto body je potrebné otestovať.

Prenájom - Do čoho investovať v Moskve a Moskovskom regióne?

Prípad účastníčky Tatiany Khmelnitskej živé stretnutie investorov Územia Investovanie

Keď máte 1-3 byty, potom môžete tento proces ladiť sami. A je to oveľa jednoduchšie ako práca najatá, pretože si nevyžaduje vašu neustálu prítomnosť v kancelárii osem hodín denne.
Keď prenajímame bývanie na dennej báze, vtedy je potrebné neustále riadiť obchodné procesy. Bude lepšie mať desať garsóniek na jednom mieste, pretože tento objekt sa ovláda oveľa ľahšie ako desať bytov na rôznych miestach. Navyše môžete znížiť náklady, pretože... bude potrebný minimálny počet personálu údržby.
Ak chcete získať pasívny príjem, treba nájsť manažér vytvoriť tok klientov. Postarajte sa aj o kvalitnú reklamu. Vyberte zamestnanca, ktorý bude aktualizovať inzeráty na stránke, ako aj manažéra, ktorý bude kontrolovať smerovanie služby.

Toto je len jedna stratégia, ako môžete zvýšiť svoj príjem. Táto metóda znamená, že konáte s pomocou predmetov iných ľudí. Pozrite sa z iného uhla. Môžete si kúpiť nehnuteľnosti a splatiť hypotéku z prostriedkov iných ľudí. Teda spojiť biznis s investičnými stratégiami. Viac o tom v ďalšom článku.

Jednou z najpopulárnejších tém na obchodných fórach je denný prenájom bytov. Môže to byť prázdny byt po babičke, dom na hypotéku alebo jednoducho túžba prenajať si lacnejšie a podnájom za vyššiu cenu. Spravidla sa o túto tému zaujímajú mladí ľudia, ktorí nemajú vážne prostriedky na začatie ďalšieho podnikania. O veľké investície tu skutočne nie je núdza. Ale je také ľahké postaviť si vlastný? hotelový biznis? IQRštudoval problematiku.

Ako zarobiť na krátkodobých prenájmoch?

Kde nájdem byt na denný prenájom?

Takže spočiatku nie je voľný byt. Kde to môžem získať? Máte niekoľko možností:

prenajímať niekomu byt na mesačnej báze a prenajímať ho denne;
vziať si hypotéku;
urobte si z bytu objekt, prenajmite si lacnejší na okraji.

Presne to robí Dmitrij Filimonov, ktorý si v tejto oblasti vybudoval biznis od nuly. Ešte ani zďaleka nemá ani tridsať. Dmitrij prišiel do Jekaterinburgu pred niekoľkými rokmi, získal prácu od nuly a rok zbieral skúsenosti. Potom si zobral prvý byt na hypotéku, už vedel, že ho bude denne prenajímať a v prenajatom byte býval ďalej. Dnes má 3 byty s hypotékou, z ktorých si urobil sieť minihotelov. Príjem sa pohybuje od 180 do 400 tisíc rubľov mesačne, čo mu umožňuje slobodne splácať hypotéku a o pár rokov bude vlastniť množstvo nehnuteľností bez toho, aby bol zaťažený kolaterálom.

Kde začať s prenájmom?

Najprv musíte dôkladne poznať trh s prenájmom vybranej oblasti. Musíte volať na inzeráty, chodiť po bytoch, zapisovať si ceny a rozumieť tomu, čo ponúkajú. Majiteľovi je lepšie otvorene povedať, že hľadáte byt do podnájmu, aby ste sa vyhli problémom v budúcnosti. Nie každý bude súhlasiť, no mnohých to bude zaujímať, za predpokladu, že ponúknete niečo nad trhovú cenu.

Ktorý byt je vhodný na denný prenájom?

Hlavná vec je poloha, mala by byť pohodlná, v blízkosti metra, železničnej stanice a infraštruktúry. Klienti často cestujú z vlakovej stanice či letiska unavení, málokomu sa chce ísť ktovie kam;

Samotný byt by mal byť moderný a príjemný na pohľad. To znamená, že buď vezmete na začiatku pekný byt, alebo robíte opravy v „mŕtvom“. "Tak-tak byt" je najhoršia možnosť. Zároveň by ste sa nemali báť „chruščovských“ budov, dajú sa celkom dobre zrekonštruovať.

Prirodzene, nie prvé poschodie - toto sa nikomu nebude páčiť. Výhľad z okna nie je dôležitý, ale je lepšie nebyť na smetisku. Najdôležitejším prvkom je absencia zatuchnutého a starého zápachu v byte – ten si nikto neprenajme.

Rozlohovo sú výhodnejšie malé dvojizbové byty (treba zbúrať steny) alebo veľké jednoizbové byty. Je to dané typom klientely.

Klient krátkodobého prenájmu - kto to je?

Väčšina klientov je:

mladé páry;
obchodní cestujúci a obchodníci prechádzajúci mestom;
hádajúci sa manželia;
turistov.

Môžu si prenajať byt buď na pár hodín na prenocovanie, alebo na pár týždňov. Veľa stálych zákazníkov. Ak je váš byt dobrý v cene a kvalite, ľudia si pohodlnú možnosť zapamätajú a vrátia sa alebo ho odporučia svojim priateľom. Preto je dôležité sa odreagovať, potom to pôjde ľahšie.

Koľko peňazí potrebujete na začatie tohto podnikania?

Možnosť 1

Noví podnikatelia zvyčajne začínajú s prenájom cudzieho bytu. Ide minimálne o zálohu, mesiac platby vopred, môže byť ešte 50 až 100% provízia agenta, ak nenájdete u majiteľa vhodný byt. Rôzne zmeny v byte (opravy, výmena nábytku), ak prenajímate, vám spravidla nikto nedovolí. Výnimkou je dohodnúť sa s vlastníkom „zabitého“ bytu na čiastkových opravách ako úhradu. V tomto prípade je potrebné tento bod podrobne dojednať v zmluve, aby nedošlo k strate investície. Na reklamu na začiatku stačí 5 000 rubľov. Vo všeobecnosti môžete začať s investíciou až 100 tisíc rubľov.

Možnosť 2

máš viac peňazí a odhodlanie, zoberiete si hypotéku. Spravidla ide o príspevok vo výške 30 %. Mesačná splátka sa môže líšiť, pozrite si hypotekárne kalkulačky. Zvyčajne je to jeden a pol násobok ceny prenájmu podobného bytu, čo znamená, že príjem by mal byť vyšší! Preto v tejto možnosti musíte mať ďalší zdroj trvalého príjmu, ktorý sa neoplatí odporúčať začiatočníkom, môžete prísť o peniaze. Na druhej strane, drahú nehnuteľnosť získate za pár rokov, keď už sa vám „vrátia“ náklady!

V tomto prípade je najlepšie vziať si „zabitý“ byt, možno „spod“ alkoholikov alebo babičky. Takýto byt bude lacnejší ako trh a so správnym prístupom môžete vykonať dobré opravy. Náklady na opravy sa môžu líšiť. Vo všeobecnosti je to:

náklady na demontáž starého nábytku, inštalatérske práce, podlahy a iné veci, plus odvoz odpadu;
platba za prácu;
nákup materiálov, klampiarskych a dekoratívnych prvkov;
výmena nábytku.

Dmitrijovi sa podarí predať starý nábytok na Avito a kúpiť tam slušný, málo používaný nábytok za drobné. To zaberie veľa času – treba si pozorne preštudovať inzeráty, zavolať im, ísť sa na ne pozrieť naživo, no šetrí to veľa peňazí. Niekedy sú škrabance a triesky, v takom prípade má zmysel kontaktovať reštaurátora a kúpiť kryty. Krásny nábytok si však môžete kúpiť aj lacno v IKEA.

Viac o riešení problémov súvisiacich s opravami sa dozviete na jeho blogu.

Ako zariadiť byt pre klienta?

Byt na denný prenájom

Najprv si preštudujte veľké množstvo fotografií krásnych bytov a všimnite si ich spoločné črty. Zvyčajne to bude zahŕňať nasledujúce položky:

priestranný obytný priestor – nie je tu zbytočný nábytok ani haraburdie, klienti milujú byty garsónkového typu;
byt je zariadený v modernom štýle;
dizajn je vyrobený v jasných farbách (za žiadnych okolností by ste si nemali vytrhávať oči, harmonicky vyberajte farby);
sterilná čistota, vždy čisté okná;
absencia zažltnutých klampiarskych prvkov, okenných rámov, parapetov a pod.;
žiadne kvapky.

Čo robí Dmitrij, aby byt vyzeral „cool“ a potešil klienta?:

vyberie krásny dizajn;
všade dáva veľké manželské postele;
venuje veľkú pozornosť detailom;
Určite si nainštalujte novú kuchyňu s kompletným vybavením.

Najdôležitejšie je, kde získať klientov?

Na internete

Najprv si vytvorte webovú stránku s vizitkou. Ide o jednoduchú stránku pozostávajúcu z 1-5 stránok. Môžete si vygoogliť príručky a urobiť to sami (do 1 000 rubľov), môžete si to objednať (3 - 5 tisíc) alebo z webového štúdia (od 5 tisíc). Vaše telefónne číslo a fotografie bytov musia byť viditeľné na stránke. Fotografie musia byť kvalitné, pekné a urobené pri správnom osvetlení. Najmite si amatérskeho fotografa alebo získajte bezplatné rady na fotografickom fóre.

Môžete propagovať webovú stránku, ale nie je to veľmi efektívne, ak už vo vašom meste existujú konkurenti. Začnite teda s kontextovou reklamou. Najväčšie siete sú Direct a Adwords od spoločností Yandex a Google. Vyberte všetky relevantné kľúčové slová a nasmerujte návštevnosť z reklamy na svoju stránku. Direct je spravidla efektívnejší, no viac reklamy znamená viac klientov. Ak máte len jeden byt a je prenajatý na týždeň, môžete reklamu pozastaviť.

Pridajte svoj byt na nástenky. Najväčšia bezplatná je Avito, ale nebuďte leniví uverejňovať príspevky na menších nástenkách – „z ruky do ruky“, mestské fóra a iné platformy. Najväčšia platená doska je azúrová, na to nezabudnite. Čím viac zdrojov, tým viac klientov.

Medzinárodný portál Airbnb vám pomôže prilákať zahraničných klientov, ktorí platia v dolároch a eurách. Hlavná vec je, že byt je blízko centra mesta, vyzerá krásne na fotografii a je lacnejší ako miestne hotely.

Miestne:

Denný inzerát na prenájom

umiestňovať reklamy do miestnych novín;
vytlačte letáky a nalepte ich všade;
Uverejniť môžete na obchodných výveskách pri vchodoch. Toto je platené, ale vaše reklamy budú v celej oblasti alebo dokonca v meste;
skúste reklamu na asfalte na preplnených miestach, najlepšie v blízkosti staníc MHD. Potrebujete šablónu a plechovku farby v spreji.

Podnikateľský plán pre denné prenájmy

Bytový dom

Podnájom

Tu sa všetko počíta na prstoch a podnikateľský plán sa nevyžaduje. Je jasné, že peniaze navyše nie sú, všetko počítame minimálne. Vezmite si cenu dobrého jednoizbového bytu vo vašom meste. Prvý mesiac ho splatíte späť a rovnakú sumu aj ako zálohu. Realitným kanceláriám sa vyhýbame. Už druhý mesiac treba mať peniaze v rezerve. Spolu - 3 ceny. Povedzme, že cena prenájmu je 25 tisíc mesačne, to je 75 tisíc.

Web robíme „na kolene“ zadarmo. Nakupujeme dekoratívne prvky, čisté plachty, uteráky, riad a iné drobné predmety za 5 000 rubľov.

Povedzme, že cena je 2 000 rubľov za deň, obsadenosť v prvom mesiaci je 40%. Príjmy - 24 tis. Účty platíme mesačne. Ak získame 40 %, takmer nikdy neskrachujeme. Ďalšie mínus 2 tis. Do druhého mesiaca môžete získať zisk štúdiom všetkých nuancií a problémov z vlastnej skúsenosti. Po pár mesiacoch sa vám náklady vrátia (plus záloha vám bude stále vrátená, ak nič nepokazíte). Dmitrij hovorí o stabilnej obsadenosti okolo 70-80%.

Hypotéka

Vezmime si ako príklad Moskvu. Dobre umiestnený, ale „zabitý“ jednoizbový byt sa dá kúpiť od 5 miliónov.

Na opravy miniete minimálne 200 tisíc rubľov. Realitná kancelária nie je potrebná, ale je lepšie ju kontaktovať, aby transakciu sprevádzala - od 30 000 rubľov. S prihliadnutím na túto sumu a náklady na reklamu musíme hypotéku zvážiť.

Poradenstvo: v roku 2015 stúpli sadzby hypoték o niekoľko percent a teraz už nie najlepší čas zapojiť sa do hypotéky - konečný preplatok je v porovnaní s minulým rokom obrovský, ak je váš príjem v rubľoch. Je lepšie začať s podnájmom alebo kúpiť byt ak je to možné za hotové.

Na vstupný poplatok musíte mať 1 575 tisíc rubľov. Nezabudnite si vopred odložiť sumu, ktorá nie je kratšia ako šesťmesačná platba! Ide o približne 400 tis.

Výpočet príjmu je rovnaký. Riziká sú tu vyššie; zoberme si pesimistickú predpoveď: nebudete môcť zvýšiť mieru obsadenosti nad 60%. Ide o 35 - 50 000 tržieb za mesiac (za cenu 2 - 3 000 rubľov za deň), v závislosti od ceny. Pri súčasných sadzbách hypotéku nepokryjete - mesačná splátka s energiami pravdepodobne presiahne 60 tisíc, čo je však viac ako ceny prenájmu (za takéto byty sa teraz platí asi 28-32 tisíc). Otázka je, že keď investujete 2 milióny, chcete viac!

Ak bol byt zakúpený na vlastné náklady, 12% ročne s pesimistickou predpoveďou nie je vôbec zlé! Ak udržíte vyťaženosť na 80 %, to je 24 dní v mesiaci, napríklad 3 tisícky denne, dostaneme po odpočítaní nákladov takmer 65 tisíc. Nie každá práca v Moskve platí toľko. Tieto peniaze môžete použiť na prenájom podobného bývania v okolí a máte rozdiel 35 tis.

Toto je však pesimistická možnosť. Alexander Zhinkin z Krasnodaru, ďalší praktizujúci podnikateľ v tejto oblasti, na svojich seminároch predložil oveľa sľubnejšiu tabuľku skutočných príjmov a výdavkov na svoje objekty:

Podnikanie v oblasti podnájmu bytov

Dôvodom je zrejme nižšia konkurencia v regiónoch a možnosť viac tipovať vysoké ceny na deň o nízke ceny mesačný nájom a hypotéka. Môžete si pozrieť celý seminár (je dosť dlhý).

Na dosiahnutie úspechu a finančného blahobytu nestačí tvrdo pracovať v kancelárii alebo v továrni. Tento typ príjmu podľa definície nemôže priniesť veľa príjmov, pretože bude pre majiteľa jednoducho nerentabilný. Ľudia, ktorí tomuto princípu rozumejú, sa snažia nájsť východisko zo súčasnej situácie, no zároveň sa obávajú straty zamestnania.

V takýchto prípadoch môžete venovať pozornosť pasívnym spôsobom vytvárania príjmu. Pre tých, ktorí majú voľný priestor na bývanie (izba, byt, dom) je vhodná možnosť denného prenájmu. Svoje úspory môžete investovať aj do nehnuteľností, pretože bankový systém nevzbudzuje veľkú dôveru.

Analýza situácie na trhu s bývaním

IN sovietskej éry príjem, ktorý prenájom bytových priestorov prinášal, sa nazýval nezarobený a bol usilovne potláčaný. Dnes sa situácia radikálne zmenila. Aj staré babky sú pripravené uvoľniť miesto stabilnému prírastku do svojho malého dôchodku.

Aký zisk môže priniesť takéto podnikanie? Denný prenájom bytov môže byť veľmi výnosný biznis. V praxi to dokázali ľudia, ktorým sa tento podnikateľský nápad zapáčil.

Denný prenájom bytov elitnej triedy vo veľkých mestách môže priniesť obrovské príjmy. Obytné priestory biznis triedy prinesú svojmu majiteľovi menší zisk, no na stabilnejšom základe, keďže sú obľúbenejšie. Nakoniec, prenájom izby na internáte alebo byte sa v počiatočnej fáze javí ako najvhodnejšia činnosť.

Výhody, ktoré prináša prenájom obytných priestorov na jeden deň, priamo závisia od dostupnosti hotelov v lokalite, ceny izieb, ako aj turistický tok ľudí. Príkladom sú prímorské letoviská Ruska. Turisti tam často prichádzajú na dovolenku ako „divosi“, teda bez turistického balíčka. Sú nútení nájsť si bývanie sami. Na obdobie prázdnin každý miestny obyvateľ stáva rentiérom.

Zároveň do Moskvy a ďalších veľké mestá Prichádza sem veľa obchodníkov, ktorí sú zvyknutí na pohodlie a luxus. Uprednostňujú ubytovanie v luxusných apartmánoch, a preto sú ochotní za to dobre zaplatiť.

Nedostatok plnej konkurencie

U nás najmä v malých mestách a dedinách je hotelový biznis veľmi slabo rozvinutý. Podnikaví ľudia túto výhodu využívajú pri prenájme obytných priestorov.

Skutočne, ak porovnáme počet hotelov v Rusku av krajinách západnej Európe a USA, potom zistíte, že ich máme 2,5-krát menej. Väčšina veľkých hotelov je však sústredená v Moskve a Petrohrade.

Nedostatok konkurencie zároveň vždy podnecuje podnikanie. Každodenný prenájom bytov sa stáva skutočne obľúbeným prostriedkom na generovanie dodatočného príjmu.

Inzeráty o voľných obytných priestoroch pripravených prijať hostí nájdete takmer v každých novinách, na zastávkach MHD a na stenách domov.

Kvôli takému množstvu ponúk vzniká mylný dojem, že prenájom bytu je veľmi náročný. V skutočnosti je nika obsadená len na 50 – 70 % a tempo výstavby nových bytov a hotelov sa výrazne spomalilo. Preto môže tento biznis robiť každý.

Prvé kroky rentiéra

Ak chcete získať príjem z nehnuteľnosti, musíte ju mať. Preto prvá vec, ktorú musí začínajúci podnikateľ urobiť, je investovať do kúpy bytu, izby alebo kaštieľa. Veľkosť obytného priestoru a jeho usporiadanie bude závisieť len od finančných možností.

V niektorých prípadoch je možné vybudovať biznis inak. Denný prenájom bytov zdedených po zosnulých príbuzných je jedným z najbežnejších spôsobov generovania dodatočného príjmu. V skutočnosti sa neodporúča predávať dom, ak sú v rodine deti. Čoskoro vyrastú (rovnako ako ceny nehnuteľností) a budú sa chcieť oddeliť. Údržba prázdneho bytu je zároveň veľmi nákladná. To je dôvod, prečo sa to veľa ľudí rozhodne vziať.

Ľuďom, ktorí sú menej majetní a nemajú bohatých závetcov, možno odporučiť, aby začali prenajatím izby vo svojom byte. Tento spôsob zarábania peňazí má veľa nepríjemností, no umožňuje vám ďalej rozvíjať váš prenájom. Kde začať, musí sa rozhodnúť každý sám. V tomto prípade sa musíte zamerať na svoje materiálne a vôľové možnosti.

Zisk a výdavky

Dosiahnutie zisku je cieľom každého podnikania. Výnimkou nie je ani denný prenájom bytov. Príjem, ktorý majiteľ priestorov dostane, sa môže pohybovať od 100 do 100 000 dolárov mesačne. Ako už bolo uvedené, čísla budú závisieť od triedy prenajímaného bývania, jeho oblasti a vybavenia.

Denné prenájmy sú vždy drahšie ako dlhodobé, preto sa treba pripraviť na to, že priemerná doba prenájmu nepresiahne 2-3 dni. Majiteľ bytu by mal vždy pracovať pre budúcnosť a neustále priťahovať nových klientov.

Zároveň by ste nemali zabúdať na výdavky, ktoré s prenájmom súvisia. Kde začať s výpočtami? Po prvé, usporiadanie miestnosti nábytkom a domáce spotrebiče. Po druhé, nákup výrobkov osobnej hygieny: zubná pasta, sprchový gél, šampón, toaletný papier. Po tretie, platenie daní a nájomného. Výdavky môžu zahŕňať aj inzerciu v novinách a časopisoch.

Odplata

V prípade, že si prenajmete vlastný byt, nemá zmysel hovoriť o návratnosti, pretože podnikanie začína generovať príjem takmer okamžite. Peniaze sa však dajú zarobiť aj inak. Niektorí vynaliezaví ľudia využívajú schému, kde si na jeden deň prenajímajú priestory, ktoré majú v dlhodobom prenájme.

Doba návratnosti bude v každom konkrétnom prípade iná. Takže pri priemernom mesačnom nájme, nákladoch na nábytok, domáce spotrebiče a výrobky osobnej hygieny budete musieť v počiatočnej fáze investovať asi 100 000 rubľov za jeden byt. Z obytných priestorov obchodnej triedy môžete dostať až 2 000 rubľov za deň. Úspešný podnikateľ tak bude môcť poberať príjem 2 mesiace.

Môže byť užitočné prečítať si: