Tipy na prenájom bytu. Ako správne prenajať byt: najlepšie tipy. Ako správne vypracovať zmluvu

Ako prenajať byt bez sprostredkovateľov? Aké sú vlastnosti prenájmu bytu cez agentúru? Koľko zarobím, ak si prenajmem byt alebo izbu dlhodobo?

Zdravím všetkých, ktorí sa zastavili! V kontakte odborník z populárneho online magazínu „HeatherBober“ - Denis Kuderin.

Dnes budeme hovoriť o tom, ako prenajať byt kompetentne, bezpečne a výhodne. Článok bude užitočný pre každého, kto má ďalšie nehnuteľnosti, na ktorých si chcete založiť svoj vlastný malý podnik.

Na konci článku vás čaká garantovaný bonus - prehľad najspoľahlivejších spoločností v Ruskej federácii, ktoré vám pomôžu prenajať vašu nehnuteľnosť za najvýhodnejších podmienok pre jej majiteľa.

1. Prenajímanie bytu ako podnikanie

Ak máte k bytu, v ktorom bývate, aj byt a tento obytný priestor je nečinný a žerie peniaze na údržbu, vždy ho môžete premeniť na zdroj dodatočného príjmu.

Zároveň budete musieť tvrdo pracovať iba v počiatočnej fáze - príprava nehnuteľnosti na prenájom a hľadanie nájomníkov. A potom bude vašou jedinou úlohou dostať svoj pravidelný nájom načas. Ideálnym príkladom pasívneho príjmu je „sedíme a peniaze tečú“.

Je pravda, že stále budete musieť pravidelne monitorovať stav bytu, včas riešiť problémy a poruchy a sledovať úroveň lojality obyvateľov. Ale ak chcete, môžete túto časť práce delegovať na správcovskú spoločnosť.

V takejto situácii si môžete prenajať byt a odísť do zahraničia, na dedinu za starým otcom alebo za starým otcom Južné pobrežie Krym na trvalý pobyt. V takom prípade sa všetky starosti s prenájmom prenesú na dôveryhodnú osobu a vy budete musieť iba vybrať peniaze z účtu a minúť ich podľa vlastného uváženia.

O tom, čo znamená profesionál, si prečítajte v samostatnom článku.

Hlavnou vecou pri prenájme bytu je správne posúdiť ziskovosť tohto podniku. Pri prenájme nehnuteľnosti na dočasné užívanie treba brať do úvahy všetky faktory, ktoré tak či onak môžu ovplyvniť cenu prenájmu: iba v takom prípade budete môcť stanoviť primeranú trhovú cenu za prenájom.

A tiež sa musíte vopred rozhodnúť, či budete konať samostatne alebo do konania zapojíte profesionálnych realitných maklérov. Obe možnosti majú svoje pre a proti.

Základné pravidlo je toto: ak si práve teraz potrebujete prenajať byt - odchádzate, súrne potrebujete peniaze - je lepšie prilákať agentov od spoľahlivej realitnej spoločnosti alebo s dokonalou povesťou. Ak je čas dôležitý, konajte na vlastnú päsť. Jedinou podmienkou je, že musíte mať aspoň minimálnu prax v obchodovaní s nehnuteľnosťami.

A ešte jeden dôležitá nuansa- musíte byť schopní porozumieť ľuďom. Sami sa budete musieť rozhodnúť, či je nájomca, ktorého ste si vybrali, spoľahlivý, alebo sa vám oplatí hľadať iného kandidáta.

Chyby sa nedajú: nepoctivý nájomca znamená oneskorené platby alebo ich úplný nedostatok, škody na majetku, sťažnosti susedov, povodne a požiare, možno aj telefonáty na políciu. potrebuješ to?

V tabuľke sú uvedené hlavné výhody a nevýhody prenájmu bytu nezávisle a s pomocou sprostredkovateľa:

Krok 3. Hľadáme nájomníkov

Už som vám povedal, kde sa máte pozrieť vyššie. Tu poznamenávam, že hoci je hľadanie kandidátov najdôležitejšou fázou procesu, nemali by ste sa na to zavesiť. Nájomníci, ktorí sú 100% ideálni, sú vzácni.

Príklad
Jedna moja kamarátka sa vydala a presťahovala sa s manželom do bytu. Svoj jednoizbový byt sa rozhodla prenajať a k hľadaniu nájomníkov pristúpila dôkladne. Dôsledne odmietala asi 30 žiadateľov.
Niektorí mali mačku, iní boli príliš mladí a veselí, iní sa jej zdali nedostatočne majetní atď. V dôsledku toho sa hľadanie nájomníkov ťahalo dlhé mesiace a kamarátka stratila spánok, pokoj a takmer sa pohádala s novým manželom.
Univerzálna rada – uprednostnite manželské páry, v ktorých pracujú obaja manželia a majú stabilný plat.
Krok 4. Dohodneme si stretnutie a ukážeme byt
Predtým, ako sa dohodnete na predstavení, vykonajte predbežný rozhovor a položte žiadateľovi bezpečnostné otázky. Ak je v odpovediach niečo alarmujúce, neriskujte - povedzte priamo: „Je mi ľúto, ale vaša kandidatúra mi nevyhovuje.“
Na stretnutí urobte druhý rozhovor s potenciálnym nájomcom. Ak je dojem pozitívny, veďte a ukážte.
Krok 5. Zbieranie dokumentov
Nájomníci tiež nie sú imúnni. Musia si byť istí čistotou transakcie a vašou integritou. Zhromaždite si preto doklady pre prípad, že by ich nájomca požiadal o nahliadnutie.
Požadovaný balík obsahuje:
cestovný pas (je možná kópia);
osvedčenie o vlastníctve bývania;
potvrdenia potvrdzujúce absenciu dlhov za bývanie a komunálne služby.

Ak je v byte zapísaný niekto iný ako vy, budete potrebovať aj písomný súhlas týchto osôb na prenajímanie bytu.
Krok 6. Uzatvárame dohodu
Byt si môžete prenajať neformálne aj oficiálne. V prvom prípade dostanete viac (13% daň sa neodpočíta), ale nebudete mať žiadne záruky bezpečnosti vášho majetku.
Dohoda je dôkazom občianskoprávnych vzťahov medzi stranami. Je to vaša poistka pre prípad konfliktov, nedorozumení a sporov. Absencia dohody sa môže stať nástrojom nátlaku zo strany nájomcu – hovorí sa, že daň z prenájmu nezrážate, čiže môžete čakať na platby.
V zmluve musia byť uvedené podmienky, za ktorých si byt prenajímate, načasovanie mesačnej splátky a prípadne aj výška prvej zálohovej platby. Určité body sa týkajú bezpečnosti vášho majetku, zodpovednosti zmluvných strán v prípade porušenia dohody, podmienok predčasné ukončenie dohoda.

Napríklad, ak sa susedia sťažujú na hluk, vlastník má právo vysťahovať nájomníkov do 3 dní alebo do týždňa bez vrátenia nájomného.
Krok 7 Dostávame zálohovú platbu
Dohoda vyhovuje obom stranám, všetci sú spokojní a usmievaví. Zostáva už len dostať akontáciu – to bude začiatok dlhého, obojstranne výhodného partnerstva. Všetky finančné kalkulácie je vhodné zdokladovať. Aby tam nebolo: „Zaplatil som ti minulý týždeň, zabudol si?“, „A čo ďalších 2000, zaplatil som celú sumu?“
Ak pochybujete o svojich schopnostiach alebo vám niektoré body nie sú jasné, je lepšie si ich vopred ujasniť. Využite výhody moderných digitálnych technológií – získajte online poradenstvo od profesionálnych právnikov o zdroji Právnik.
So zdrojom spolupracujú tisíce kvalifikovaných odborníkov vo všetkých oblastiach práva, vrátane bytových právnikov. Môžete ich kontaktovať cez chat alebo na nižšie uvedených telefónnych číslach.
Práve teraz môžete získať kompetentnú právnu podporu – stránka funguje nepretržite.
4. Odborná pomoc pri prenájme bytu - prehľad TOP 5 realitných kancelárií
Sľúbeným bonusom je prehľad piatich najspoľahlivejších agentúr, ktoré vám pomôžu rýchlo a bezpečne prenajať byt.
Najstaršia realitná spoločnosť v hlavnom meste. Má rozsiahlu sieť zastupiteľských kancelárií – len v Moskve funguje 120 pobočiek podľa jednotného štandardu. Zaoberá sa akýmikoľvek transakciami s nehnuteľnosťami, vrátane prenájmu súkromných bytov.
Skúsení makléri zaručujú, že vaša nehnuteľnosť bude doručená rýchlo, legálne a so ziskom. Realitní makléri s dlhoročnými skúsenosťami Vám pomôžu zrealizovať akúkoľvek nehnuteľnosť - od izby až po obytná časť a končiac elitnou chatou v moskovskom regióne. Na právnu čistotu zmluvy dohliadajú interní právnici spoločnosti.
Špecializovaná realitná kancelária s dlhoročnými skúsenosťami na kapitálovom trhu. Spoločnosť má rozsiahlu informačnú základňu a personál kvalifikovaných zamestnancov. Hlavnou zásadou spoločnosti je zodpovedný prístup k plneniu každej zákazky.
Realitné kancelárie sú zodpovedné za kompetentnú prípravu nájomnej zmluvy a zohľadňujú predovšetkým záujmy vlastníkov bytov. Výberom Almy si môžete byť istí bezpečnosťou svojho majetku a včasnou platbou.
3) Inkom
Jedna z najväčších realitných spoločností v Ruskej federácii. Pracovné skúsenosti na trhu s bývaním – 25 rokov. Líder moskovského regiónu. Má pobočky v desiatkach miest Ruskej federácie. Rozsah činnosti pokrýva všetky oblasti realitného trhu. Pomôže vám prenajať byt v novostavbe, na predmestí, v obchodnom centre hlavného mesta. Personál zahŕňa iba overených agentov s veľké množstvoúspešné zmluvy.
Moskovská agentúra špecializujúca sa na luxusné nehnuteľnosti. Spoločnosť garantuje, že vaše bývanie neprenajme prvému záujemcovi: zamestnanci skontrolujú každého kandidáta, aby zistili jeho solventnosť a bezúhonnosť.
Zároveň Vám spoločnosť garantuje dodanie Vašej nehnuteľnosti do 1-2 dní za maximálnu trhovú cenu. Do hodiny po zavolaní k vám príde profesionálny fotograf, ktorý vám byt odfotí, následne špecialisti nehnuteľnosť ohodnotia a určia jej nájomnú hodnotu.
Kompletná ponuka služieb na realitnom trhu. Pracovné skúsenosti od roku 1997. 8 pobočiek v Moskve a desiatky zastúpení v ďalších mestách Ruskej federácie. Doplnkové služby v oblasti hodnotenia bývania, poradenstva a analytiky.
Existujú 2 spôsoby prenájmu bytu cez agentúru: zavolajte (hovory prijímame od 9:00 do 21:00) alebo vyplňte online žiadosť. Byt sa bude prenajímať za trhovú cenu a konečný výber obyvateľov urobí majiteľ nehnuteľnosti. Každý klient dostáva ako darček poistenie majetku a občianskej zodpovednosti.
5. Na čo by ste sa mali pripraviť – 4 hlavné riziká pre prenajímateľa
Pri prenajímaní bytu sa pripravte na určité riziká. Ľudia sa nesprávajú k cudziemu majetku tak opatrne ako k svojmu vlastnému.
Okrem toho je na trhu s bývaním obrovské množstvo podvodníkov, ktorí sú pripravení profitovať na vaše náklady.
Uvádzame hlavné typy rizík pre vlastníkov bytov.
Riziko 1.Škody na majetku
Toto je najpravdepodobnejšie riziko pri prenájme nehnuteľnosti. Majitelia spravidla prenajímajú nábytok a domáce spotrebiče spolu s obytným priestorom. Niekedy je to veľmi cenný majetok, ktorý sa chcete vrátiť v poriadku. A výzdoba bytu často stojí veľa peňazí.
Toto riziko je možné minimalizovať dvoma spôsobmi – do zmluvy zahrnúť klauzulu o zodpovednosti nájomcov za škodu na majetku a poistiť si výzdobu, nábytok a domáce spotrebiče v poisťovni.

Ak niekto z vás niekedy premýšľal o zmene bydliska, kraja, mesta či dokonca krajiny, pochopí ma.

Náš malý jednoizbový byt v panelovom dome na ulici Budapestskaya (v centre mesta Kupchino, Petrohrad) sme kúpili v roku 2006. Pred nami to bolo prenajaté asi 10-12 rokov. Dostali sme bývanie bez náležitej starostlivosti a opráv.

Dodnes si pamätám, ako sa sťahováci smiali na jej stave, keď nám prevážali nábytok a zariadenie zo starého prenajatého do „nového“, no teraz už ich, bytu.

Takpovediac malá osobná história.

Rozdelili sme rodinný životný priestor, ktorý bol prázdny. Odlúčili sme sa od našich príbuzných a zaplatili polovicu jeho hodnoty za vtedajšiu trhovú cenu. Potom sme si zarábali sami, bez hypoték či pôžičiek. Naše úspory a zárobky prišli veľmi vhod, aby sme za pár mesiacov rozdali 1,5 milióna rubľov.

Myslím, že sme mali veľké šťastie, že to takto dopadlo.

Spolu s manželkou sme si ho zrekonštruovali podľa seba a bývali v byte asi dva roky. Náš prvý syn sa narodil a naučil sa chodiť po tomto ostrove osobného priestoru. Ale pochopili sme, že 32,5 metrov štvorcových je príliš málo na to, aby naša rozrastajúca sa rodina mohla pohodlne žiť.

O rok neskôr sa nám narodilo druhé dieťa. Ale to sme už tri mesiace bývali na novej adrese. V prenajatom byte po rekonštrukcii, obrovských 86m2 s dvomi izbami a kuchyňou, veľkosťou celého nášho doterajšieho obytného priestoru.

Našu „malú rodinu“, ako hovoria niektorí realitní makléri, sme prenajali mladému páru. Peniaze z prenájmu stačili na to, aby si s malým doplatkom mohol dovoliť dve izby namiesto jednej.

Tak sa začala naša éra profesionálnych nájomníkov, ktorých poháňala túžba nezostať len na jednom mieste.

V tomto príbehu som urobil množstvo hrubých chýb, ktoré pravidelne pripomínam svojim klientom a manažérom. Prečítajte si o nich viac v tomto príspevku.

Prečo je pre mňa „nomádstvo“ prospešné?

Už sú o tom informácie A bolo napísaných veľa ako ona.

To je úplne iný životný štýl. Keď sa rozhodnete zmeniť nielen oblasť, ale aj mesto. A idete za čerstvými dojmami s rodinou.

Keď sa zámerne zbavujete svojho obvyklého spôsobu života a nútite sa nehromadiť haraburdy. Naučíte sa žiť ekonomicky. Robíte len nákupy, ktoré vám budú dlho užitočné. Ktoré vás zároveň nepripravia o mobilitu.

Slogan "do čerta s kultom šialeného konzumu!" Funguje to naozaj len vtedy, keď ste ďaleko od svojho domova.

Rád vidím zmeny vo svojom živote. Objavujú sa osobné záujmy, ako napríklad bicyklovanie s celou rodinou alebo pobyt celé leto na vidieku, ktoré som na „starej adrese“ nemal k dispozícii.

Keď sme sa presťahovali do iného mesta (Voronež), platba za miestne bývanie bola zahrnutá v úvere na prenájom bytu v Petrohrade. Príjemným prekvapením bolo, že regionálny realitný trh zaostáva za cenami a apetítom realitných kancelárií v porovnaní s hlavným mestom.

Preto sme si teraz prenajali dvojizbový byt 65 metrov, ktorý plne hradil náš jednoizbový byt v Petrohrade. Dokonca sme mali dosť na zaplatenie komunálne služby. Náklady na spoločný byt boli tiež nižšie ako náklady na Kupchina HOA.

Úspešný výber bývania, v novom areáli s ihličnatým lesoparkom a prakticky neobývanými novostavbami, sa neobmedzil len na úspory na nájomnom. Priemerný účet za jedlo našej rodiny sa tiež znížil 1,5-2 krát.

To všetko nám vlastne umožnilo nestarať sa toľko o úroveň zárobkov, ako to bolo dôležité v Petrohrade.

Stačila nám polovica peňazí, ktoré sme tam zarobili.

Prvý zvon

Keď sme opäť menili nájomníkov v jednom byte v Petrohrade, veľmi dobre som si pamätal, ako predchádzajúci nájomníci vždy pravidelne prevádzali platby, posielali zaplatené potvrdenia za komunálne služby a spoločne sme opravovali chladničku, osvetlenie v kúpeľni a ešte nejaké drobnosti. .

A veril som, že to tak bude vždy.

Pretože minulé skúsenosti mi hovorili, že existujú slušní ľudia. Veď ja sám mám dom už dlhé roky v prenájme, s majiteľom som neustále v kontakte, posielam platby a platím za teplo, svetlo a vodu spotrebované mnou a mojou rodinou.

Pri práci v realitách v rokoch 2006-2009 som videl dosť rôznych problémov spojených s prenájmom a kúpou bývania. A videl som zničené byty a obrovské dlhy na nájomnom, zničený nábytok a zariadenie po dodaní.

Ale ako skutočný obuvník bez čižiem som tvrdohlavo nevidel signály, ktoré sa ku mne dostali.

Povedali mi, že je potrebná väčšia kontrola. Obyvatelia meškali platbu už tretíkrát, pričom uviedli problémy s bankovými prevodmi konkrétne na moju kartu. S prepáčením a tak ďalej, ale neboli peniaze.

Prvý signál bol už v decembri a posledný v apríli. Keď som odpovedal na otázku o ďalšej platbe, zavolali mi: „Budúci týždeň sa sťahujeme! Kedy odovzdáš kľúče?

Zasiahol ma telefón

Že vraj už bolo neskoro pýtať sa na inžinierske siete a stav bytu. Niekoľko neočakávaných sťažností, že mi bolo jedno, ako sa obyvatelia cítia. Ukazuje sa, že som sa mal o ich osud zaujímať častejšie, častejšie volať a osobne ich navštevovať.

Mesiac pred ich odvolaním na kongres som vymenil pokazenú práčku v byte (slúžila takmer 10 rokov, treba!) za dva roky starú opravenú od Avita so zárukou z dielne. Starú vzali do úvahy, odviezli a priviezli novú. Všetko bolo urobené za pár hodín po telefóne.

A teraz sa ukázalo, že som si musel kúpiť nový, pretože som taký oligarcha. Dokonca som ani nevyhodil peniaze na novú práčku pre nájomníkov, ktorých som opustil a na ktorých som zabudol. Bolo potrebné sledovať pokles cien prenájmu a ponúknuť zníženie ceny atď. a tak ďalej.

Skrátka nároky pochádzajú zo škôlky, s túžbou naučiť ma správne žiť.

Ak vám niečo nevyhovuje, musíte sa rozlúčiť dôstojne.

Najväčšie sklamanie spôsobili nezaplatené účty za nájom, ktoré sa rozhodli neplatiť samotní obyvatelia. Rozhodli sa, že je pre nich drahé prenajať si byt, ktorý už zabili v obytnej štvrti, a za „šialené“ peniaze. Rozhodli sa, že ma o tom nebudú informovať. Poslali falošné šeky na predtým uskutočnené platby za služby.

A tu je krátky výsledok mojej dôverčivosti a nerozvážnosti pri práci s „obchodnými partnermi“.

Aby som bol úprimný, nevedel som, čo s tým. Nebol som pripravený na takýto zvrat, keď sa nájomník už odsťahoval a kľúče nechal u agenta, ktorého som poznal.

Byt bol v hroznom stave. Chodili po koberci v pouličných topánkach, strhli tapety (s najväčšou pravdepodobnosťou psom, s čím mi tiež nesúhlasili), poškodili nábytok a sanitárne zariadenia.

Tiež som minul veľa peňazí navyše, aby som zavolal profesionálne upratovanie a vrátil bytu normálny vzhľad. Opravte inštalatérske práce, umyte koberec, vymeňte nábytok.

Povedať, že ma situácia neskutočne rozrušila, nestačí.

Ide o to, že len veľmi málo ľudí je schopných byť v probléme alebo konflikte a okamžite vidieť riešenie. Podľa psychológov je takýchto ľudí menej ako 10 %.

Okrem toho, tvrdý štýl nie je môj prístup. Pokúsil som sa pohroziť a povedal som, že ak nebude platba, dlhy predám. Bol to však slabý ťah. A po použití techniky, ktorá bola pre mňa neobvyklá, sa rokovania ukázali ako úplný krach.

Ostávalo už len spoliehať sa na slušnosť nájomcu. Ale ako odpoveď na moju poslednú žiadosť o zaplatenie nedoplatkov na nájomnom mi Valery odvážne povedal, že v tomto živote nemôžete nikomu dôverovať a neskôr mi poslal SMS

Všade sú nečestní ľudia a podvodníci, ktorí hľadajú východiská a výhovorky, ako sa zbaviť osobnej zodpovednosti.

Dúfajú, že „zahrejú“ svojho partnera alebo „zrkadlia“ svoje vlastné problémy.

Možno jeden z nich prišiel o prácu, ich príjem prestal byť pravidelný a byt sa stal jednoducho nedostupným. Už nechcem chápať súčasnú situáciu, ktorá viedla k tomuto výsledku.

Úprimne oznámiť, že máte ťažkosti alebo sa rozhodnete odsťahovať ešte pred vypuknutím kritickej situácie, si vyžaduje dobrú silu a pevné nervy. Ale neboli tam.

Ja by som podobnú situáciu nevykonával ďalej v reťazci môjho majiteľa domu. Túto vlnu som pohltil ja a môj airbag. A to sa ukázalo ako dobré ponaučenie pre moju budúcu obozretnosť pri výbere partnerov.

V súčasnosti sa hranica úprimnosti a slušnosti citeľne znížila tak v biznise, ako aj v osobných vzťahoch medzi ľuďmi. Ak sa rozhodnete zostať na ulici alebo sa nechať oklamať a zadlžiť sa, mnohí si v tichosti zvolia to druhé.

Aby ste nerobili moje chyby s vašimi nájomníkmi a nájomníkmi, chcem vám sprostredkovať odporúčania môjho priateľa realitného makléra.

Tatyana mi pomohla v tejto ťažkej situácii. Pomohla všetko vyčistiť (prizvala tím upratovačiek), aktualizovala nábytok (dala odporúčania, kde a čo je najlepšie kúpiť) a našla nových nájomníkov.

4 cenné rady od Tatiana Verezhniková, realitný maklér s 15 ročnou praxou

♣ Ak máte druhú sadu kľúčov, majte ju vždy pri sebe.

Nikdy, nikdy nedávajte všetky kľúče od svojho bytu svojim nájomníkom. Ešte lepšie by bolo, keby na vchodových dverách bol druhý zámok. Vôbec k nemu nemusíte nechávať kľúč. Nechajte ich zamknúť dvere jedným zámkom. V prípade problémov alebo vážnych strát prídete a zamknete byt kľúčom a čakáte, kým sa obyvatelia porozprávajú.

Nikdy nezanedbávajte opätovné prerokovanie nájomnej zmluvy.

Možno toto je moja hlavná chyba. Zabudol som ho obnoviť. Obyvatelia sledovali zákon, pripravovali sa, nabrali odvahu na vytrvalý odpor a išli do all-inu. Môj nepripravený a chaotický plán tlačiť na telefón 1200 kilometrov od miesta stroskotal. Nešetrite a robte to pravidelne! Obnovenie zmluvy v akejkoľvek agentúre stojí od 500 do 2 000 rubľov. To vás môže ochrániť pred problémami.

♦ Zmeňte svoju platobnú stratégiu.

Prevezmite túto zodpovednosť na seba. Okamžite zobrať od nájomcu peniaze za prenájom + energie. Vytlačte priemerné číslo. Napríklad 15 000 rubľov - nájomné + 2 500 CU v priemere za rok. Stanovte si teda stávku na 17 500 rubľov a získajte ju do svojich rúk. Za CG môžete platiť na diaľku uložením platobných šablón raz v Sberbank.Online alebo prostredníctvom iných platobných systémov.

♠ Potrebujete odhodlanie okamžite konať.

Pamätajte - je to váš majetok aj po určitej dobe používania. Nechajte v tejto nehnuteľnosti žiť len vaše minulé sny a nie vy sami. Ak je problémom výška nájomného, potom je táto záležitosť riešiteľná. Ale ak nie je platba od nájomcu - 3 dni a balíme kufre. Nemôže dôjsť k oneskoreniu.

Situácia s bytmi na prenájom v Hlavné mestá sa v najbližších 50 rokoch nezmení.

Toto je stále trh predajcov (prenajímateľov) a len vy rozhodujete o tom, kto bude bývať vo vašom dome, kým tam nebudete, a za akých podmienok k nemu vymeníte prístup výmenou za platbu.

Dúfam, že tieto rady vám pomôžu vyhnúť sa chybám pri výbere vlastného bývania alebo pri prenájme nehnuteľnosti.

Prenájom bytov v Moskve prináša svojim majiteľom v priemere 7-10% ročne. No výška zisku závisí nielen od dopytu po ňom, ale vo veľkej miere od toho, ako kompetentne pristupujete k prenájmu bývania

„Ak si práve plánujete kúpiť byt a začať prenajímať, potom je lepšie investovať svoje peniaze do výnosnejšieho podnikania,“ bola rada, ktorú mi dal jeden z realitných maklérov, s ktorým som hovoril. V skutočnosti je oveľa jednoduchšie vložiť peniaze a získať 12 – 13 % ročne, ako sa zapojiť do prenájmu. Ale možno už vlastníte jeden alebo viac bytov. V tejto situácii chce takmer každý zmeniť bývanie na zdroj príjmu – síce malý, ale stabilný. Ako si zabezpečiť maximálnu ziskovosť prenájmu a od čoho závisí výška zisku, sa na to pozrel D’.

Nie pre Sensenov klobúk

V Moskve dnes prakticky neexistuje bývanie, ktoré by sa nedalo prenajať. Jedinou otázkou je dĺžka expozície (čas strávený hľadaním nájomcu) a cena. Niektoré chyby neskúseného nájomcu môžu viesť k omeškaniu alebo prenájmu bytu za inú cenu, než akú mohol očakávať. „Dnes v segmente ekonomickej triedy stojí byt 20 - 25 tisíc rubľov. trvá to pár hodín mesačne. Elitný byt so správnou cenou by nemal stáť nečinný dlhšie ako niekoľko týždňov,“ hovorí Olga Sugonyaeva, vedúca oddelenia prenájmu kancelárie Polyanka v DOKI. Ak je termín dodania bytu dlhší, znamená to, že ste niečo vy alebo váš realitný poradca zle vypočítali.

Najčastejšou chybou je neadekvátne posúdenie bytu. Majitelia bytov často nevidia problém v tom, že byt ostane niekoľko mesiacov neprenajatý a neupravia ani sadzbu. Jednoduchý výpočet však ukazuje, že výhody takéhoto „podnikania“ sú pochybné. „Majiteľ bytu chce dostávať za nájom 6,5 tisíc dolárov mesačne (teda 78 tisíc dolárov ročne). Ale nájomca žiada zľavu 200 dolárov. Ak majiteľ urobí ústupky, za rok príde o 2,4 tisíca dolárov, ak však bude naďalej trvať na svojej ceste, nehnuteľnosť môže zostať dva až tri mesiace nepredaná. Vtedy bude ušlý zisk výraznejší – 13 – 19-tisíc dolárov,“ hovorí Vadim Lamin, vedúci oddelenia exkluzívnych nehnuteľností v Penny Lane Realty. Častokrát poloha domu a (alebo) samotná kvalita bytu nezodpovedá cenovým požiadavkám prenajímateľa. Dodávka bytov v starých domoch s drevenými podlahami tak často mešká. Aj keď sú v obľúbenom centre. „Bohatí klienti uprednostňujú bývanie v rekonštruovaných alebo novostavbách,“ vysvetľuje Vadim Lamin. Neznamená to, že takýto byt nebude možné prenajímať, no majitelia budú musieť krotiť svoj apetít. Rovnaký problém môže nastať pri objektoch s nesprávnym rozložením záberov alebo zlým rozložením. „Stáva sa, že byt má dobrú rozlohu - asi 200 metrov štvorcových. m, a nachádza sa v novom dome, a je tam bezpečnosť, ale má len dve, aj keď obrovské obytné miestnosti. Bývanie je výborné, no z nájomného hľadiska je prakticky neprenajímateľné. Stáva sa to naopak, obrovská obývačka a jedáleň a... tri maličké spálne s rozlohou 10-12 m2,“ hovorí Olga Sugonyaeva. Tento problém sa dá vyriešiť správnou prestavbou.

Investícia do rekonštrukcie

Dobré opravy a prestavby môžu výrazne zvýšiť hodnotu bytu na trhu s prenájmom. Treba však mať na pamäti, že hodnota opráv v cene prenájmu sa výrazne líši v závislosti od triedy bývania. Pre byty ekonomickej triedy hrá menšiu úlohu. „Ak stojí jednoizbový byt s kozmetickou rekonštrukciou 900 – 1 000 dolárov mesačne, podobný byt s veľkou rekonštrukciou a novým nábytkom sa dá prenajať za 1 200 – 1 300 dolárov a s renováciou v európskej kvalite za 1 600 – 1 800 dolárov,“ námestník riaditeľa. spoločnosti Miel-Renta uvádza príklad Maria Zhukova. A generálny riaditeľ spoločnosti Century 21 West Evgeniy Skomorovsky sa domnieva, že stav nehnuteľností v ekonomickej triede neovplyvňuje predovšetkým náklady, ale rýchlosť vystavenia. Byt so zlými opravami zostane bez nájomníka niekoľko dní namiesto niekoľkých hodín. Biznis trieda a luxusné bývanie je iná vec. Ak sa byt nachádza v dobrá poloha, bola urobená rekonštrukcia európskej kvality, dá sa prenajať o 15-30% drahšie a dizajnová rekonštrukcia európskej kvality v elitnom komplexe vám umožní pýtať si o 50% viac. Ľahká kozmetika v segmente luxusného bývania a biznis triedy je neodmysliteľnou podmienkou pri uzatváraní novej zmluvy. Ale míňať peniaze na exkluzívny dizajnový projekt nie je praktické. Prekvapivo sú byty s takouto rekonštrukciou menej likvidné. Podľa odborníkov je veľmi dôležité, aby cena prenájmu neprevážila trhovú cenu. „Nie je potrebné dávať do celého bytu parkety z karelskej brezy alebo ho zapĺňať starožitným nábytkom: prenajať takýto byt nad trhovú cenu bude veľmi ťažké. Mimochodom, predstava, že jacuzzi pridáva bytu hodnotu, je tiež mýtus,“ hovorí Olga Sugonyaeva. A ešte viac by ste nemali dúfať, že zvýšite nájomné kvôli nákladným rekonštrukciám v byte ekonomickej triedy. Úroveň dokončenia a zariadenia musí zodpovedať kvalite domu, prestíži územia a veľkosti bytu. Nábytok od Bizzarri, domáce spotrebiče Gaggenau a intarzované parkety pravdepodobne výrazne nezvýšia náklady na prenájom bývania v panelovom dome neďaleko Moskovského okruhu. Pred vykonaním opráv nezaškodí poradiť sa s realitnými maklérmi, ktorí poznajú potreby svojich klientov.

Bezpečnostné opatrenia

S prenájmom sú spojené rôzne riziká. Jedným z najpravdepodobnejších je, že nájomníci spôsobia škody na vašom majetku alebo na samotnom byte. Spomínam si napríklad na skúsenosť rodičov, ktorí keď sa odsťahovali z mesta, prenajali svoj trojrubeľ mladej rodine. Útulný, čistý byt sa za dva roky zmenil na niečo ako stodolu. A keď sa ho rodičia rozhodli predať, museli na vlastné náklady urobiť aj opravy, aby domovu vrátili predajný vzhľad. Nájomníci môžu spôsobiť škody aj vašim susedom, napríklad ich zaplaviť. Ak sa tak stane, bude voči vám ako vlastníkovi bytu vznesený nárok na náhradu škody. „Keď bude vaša reklamácia úspešná, máte samozrejme právo požadovať od nájomcov náhradu (ak bola uzatvorená nájomná zmluva). Existuje však záruka, že budete technicky schopní tento nárok uspokojiť? Obyvatelia sa môžu odsťahovať a zmiznúť neznámym smerom. S najväčšou pravdepodobnosťou, aj keď dôjde k príslušnému súdnemu rozhodnutiu, nebude možné vrátiť peniaze za opravu,“ hovorí Irina Perevoznikova, hlavná odborníčka oddelenia poistenia zodpovednosti za škodu spoločnosti Soglasie. Hrozia aj riziká ako oneskorená platba, využitie vášho bytu na akúkoľvek nelegálnu činnosť a pod.

Takéto riziká by sa mali predvídať. Hlavná vec je uzavrieť zmluvu s nájomníkmi. Napodiv, mnohí prenajímatelia to nerobia, pretože sa domnievajú, že dohoda obmedzuje ich práva ako vlastníkov bytov. Čiastočne je to pravda. Ak je v zmluve určená minimálna doba prenájmu, majiteľ sa nebude môcť nájomníkov okamžite zbaviť. Môže však vopred stanoviť podmienky, za ktorých je predčasné ukončenie zmluvy možné. Napríklad omeškanie s platbou, poškodenie majetku a pod.. V dohode môže byť stanovená aj miera zodpovednosti nájomcov za byt, nábytok a zariadenie.

Mnohí majitelia sa o svoju nehnuteľnosť neboja, pretože si od nájomníkov vyberajú depozit vo výške mesačného nájmu. Spôsobená škoda však môže túto sumu presiahnuť. Ak nájomníci zaplatia 20-25 tisíc rubľov za byt. za mesiac, a keď sa nasťahujú, budete musieť vykonať opravy za pár tisíc dolárov, potom bude rentiér porazený. Prax kolaterálu ako bezpečnostného nástroja je, samozrejme, rozšírená po celom svete a netreba to zanedbávať.

Pre prenajímateľa má zmysel zvážiť možnosti poistenia – majetkovú a občianskoprávnu zodpovednosť voči tretím osobám (susedom). Poistenie majetku chráni pred štandardným súborom rizík, ktoré môžu vzniknúť, a to aj v dôsledku nedbanlivosti nájomníkov: požiar, výbuch plynu v domácnosti, prírodné katastrofy, záplavy, havárie inžinierskych zariadení, krádež, lúpež atď. Poistenie zodpovednosti za škodu znamená, že ak vaši nájomníci spôsobia susedom akékoľvek škody (napríklad ich zatopia), potom nebudete platiť opravy vy, ale poisťovňa. „Prenajímateľ potrebuje oba druhy poistenia, najmä ak v prenajatom byte zostane majetok majiteľa. Veď poplatok za poistku nie je porovnateľný s nákladmi na prípadné straty,“ hovorí námestník riaditeľa odboru poistenia majetku a osôb. jednotlivcov"Rosgosstrakh" Tatyana Moiseeva. Tarify sú naozaj nízke: cca 0,5-1% z poistnej sumy. Majte však na pamäti, že poistenie nehnuteľnosti na prenájom zvyčajne stojí klienta o 5-10% viac.

Žiaľ, poistenie tiež nie je univerzálnym ochranným nástrojom prenajímateľa. Keďže škody spôsobené na bývaní často nie sú kryté žiadnou poistnou udalosťou. „Klienti prenajímateľov sa často pýtajú, či sa bude považovať za poistnú udalosť, ak nájomca spôsobí škodu na výzdobe alebo odcudzí obsah domácnosti. Proti takémuto riziku sa nepoisťujeme, keďže nájomcu do bytu vpúšťa sám prenajímateľ,“ vysvetľuje Ľudmila Karpová, vedúca oddelenia poistenia majetku pre fyzické osoby AlfaStrakhovanie. Mimochodom, niektorí prenajímatelia presúvajú zodpovednosť za poistenie na nájomníkov, tí s tým však súhlasia, ak sú tieto náklady zahrnuté v nájomnom.

Používanie cudzích rúk je spoľahlivejšie, no drahšie

Prax ukazuje, že nájsť si nájomníkov svojpomocne nie je problém. Po prvé, na internete je veľa stránok, ktoré poskytujú priame spojenie medzi tými, ktorí prenajímajú bývanie, a tými, ktorí si ho chcú prenajať. V druhom rade väčšinou stačí, ak informáciu rozšírite medzi svoj okruh priateľov a kolegov, aby sa okamžite našli záujemcovia o byt. Na druhej strane, zdroje aj ústna reklama sú vhodné hlavne pre ekonomickú triedu. Nájomníci drahšieho bývania radšej zveria trápenie s hľadaním bytu do rúk realitných kancelárií. Preto má zmysel, aby sa majitelia bytov v biznis triede a „elitných“ bytov obrátili na realitnú kanceláriu (NA). Niektoré agentúry sú pripravené prevziať zodpovednosť za spoľahlivosť odporúčaných nájomcov. „Realitný maklér znáša všetky údery od klienta. Ak nájomca nezaplatí, agentúra je zodpovedná prenajímateľovi, to znamená, že je zapojená do vyšetrovania vzniknutej situácie. Ak nie je možné vybrať peniaze od nájomcu, potom sa provízia vráti majiteľovi. Alebo následné vyhľadávanie klienta prebieha so zľavou,“ hovorí Tatyana Vakulenko, vedúca oddelenia mestských nehnuteľností v HomeHunter. Veľké NA ponúkajú aj širšiu škálu služieb pre prenajímateľa. Na žiadosť vlastníkov môžu realitné kancelárie takmer úplne prevziať správu bytu – až do skončenia zmluvy s nájomníkmi. „V tomto prípade sa zbavíte potreby komunikovať s nájomníkmi a nebudete musieť riešiť každodenné problémy spojené s bývaním,“ vysvetľuje Vadim Lamin. Realitní makléri môžu poskytnúť právnu podporu, technickú podporu počas celej doby prenájmu (drobné opravy vykonáva špeciálny tím) a asistenciu pri rokovaniach s potenciálnymi nájomcami. Je tiež dôležité, že veľké agentúry majú zmluvy o podnikových službách s mnohými zahraničnými spoločnosťami, ktoré prenajímajú bývanie pre zamestnancov. Keďže firma platí za nájomcu, vlastník bytu dostane platby garantované a včas. Pravda, tento prístup praktizujú len tie firmy, ktoré spolupracujú s elitným sektorom. Pre mnohé malé NA sa vzťah prenajímateľ/nájomca končí okamžite po prijatí provízie. Ak rátate s nejakou ďalšou pomocou zo strany realitnej kancelárie, oplatí sa túto otázku vopred zapísať do zmluvy: v akých prípadoch do situácie zasiahne maklér a akú zodpovednosť nesie za klientov, ktorých nájde?

Cena realitných služieb sa líši podľa balíka aj podľa spoločnosti. Väčšina agentúr účtuje prenajímateľovi poplatok vo výške mesačných nákladov na prenájom bytu za nájdenie klienta. Ak hovoríme o možnosti správy dôvery a prilákaní veľkých NA, potom takéto služby budú stáť od 8 do 50 % mesačnej platba nájomného(v závislosti od počtu možností).

Zložitá cesta

Ak vám uvedená miera ziskovosti z prenájmu bytu nevyhovuje, môžete sa pokúsiť zvýšiť zisk dvoma spôsobmi: byt prenajímať denne alebo ho previesť na nebytové využitie a prenajať ho ako kanceláriu.

Vzhľadom na nedostatok v Moskve a vysoké náklady na hotely sú denné prenájmy bytov veľmi žiadané.

Najmä medzi tými, ktorí do hlavného mesta neprídu na deň či dva, ale na mesiac či dva. Navyše, podľa realitných maklérov je tento trh slabo rozvinutý a ponuka je značne obmedzená. Ale tým, že majiteľ prenajme svoj byt ako alternatívu k hotelovej izbe, preberá na seba zodpovednosť za jeho udržiavanie v správnom poriadku. Po každom nájomcovi treba dať byt do poriadku a dôkladne ho vyčistiť. Aj náklady na prípravu bývania na dodanie budú vyššie ako v prípade dlhodobého prenájmu. Takéto byty sa totiž nedajú prenajať bez nábytku, riadu a posteľnej bielizne. Samostatnou otázkou je hľadanie klientov. To si vyžaduje určitú odladenú službu. Ak, samozrejme, neplánujete stáť na námestí každý deň s tabuľou v rukách. Navyše pri dennom prenajímaní bytov znáša ich majiteľ a priori väčšie riziká ako pri dlhodobých prenájmoch. V prípade konfliktu má majiteľ bytu na denný prenájom oveľa menej možností, ako ovplyvniť hosťa. Prenájom bývania, a to aj na krátku dobu, preto musí byť potvrdený zmluvou vyhotovenou v písomnej forme a platby v hotovosti musia byť potvrdené potvrdenkami. Život si môžete uľahčiť kontaktovaním špecializovanej NA, ktorá má solídny tok klientov a potrebné ľudské zdroje na udržiavanie vašich bytov vo vhodnom stave. Takúto agentúru však ešte treba nájsť. Žiadna zo siedmich hlavných NA, o ktorú som sa uchádzala, nerobila

denný prenájom bývanie. Podľa realitných kancelárií najobľúbenejšia nehnuteľnosť pre denný prenájom denný prenájom jednoizbových apartmánov business class je 80-150 dolárov, dvoj- a trojizbových bytov - 120-250 dolárov. Denný výnos z prenájmu vrátane platieb správcovská spoločnosť je 15-20% ročne, ale za predpokladu, že byt nebude stáť dlho nečinný.

Druhou možnosťou je previesť byt do nebytového užívania a prenajať ho ako kanceláriu alebo predajňu. „Potreba takýchto zariadení je veľmi veľká a výška nájomného v porovnaní s prenájmom bývania je dvakrát až trikrát vyššia,“ hovorí Evgeniy Skomorovsky. Hlavným problémom tejto metódy je, že má zmysel používať ju len pri určitom type bývania. V prvom rade by sa mal objekt nachádzať na prízemí alebo nad nebytovým priestorom a mal by mať možnosť usporiadať samostatný vchod. Je vhodné, aby dom mal dobrý dopravná dostupnosť, a neďaleko bolo parkovisko, ktoré mohli využívať zamestnanci úradu. Oficiálne náklady na postup prevodu bytového fondu na nebytové priestory sú malé: štátna daň vo výške 500 rubľov. pre jednotlivca a 7,5 tisíc rubľov. pre právnické osoby. Odborníci však upozorňujú, že ide o pomerne komplikovaný právny postup, ktorý takmer nikdy neprebieha bez účasti realitných kancelárií. V tomto prípade môžu výdavky majiteľa bytu dosiahnuť až 500 dolárov za meter štvorcový. m Samostatne stojí za to vziať do úvahy náklady na opravy a straty v dôsledku prestojov bytu. Faktom je, že proces prekladu môže trvať mnoho mesiacov. Kameňom úrazu môže byť napríklad nesúhlas jedného zo susedov. Kým všetci vaši susedia nebudú jednomyseľne hlasovať za, nedostanete povolenie na prevod. A súhlas vašich susedov sa niekedy stáva ďalšou, a veľmi veľkou nákladovou položkou vášho rozpočtu.

Dopyt na moskovskom trhu prenájmov sa objavil ešte pred vznikom samotného trhu a vždy bol dosť aktívny – s výnimkou veľmi katastrofálnych období, keď... jednoducho bol. V zásade platí, že ak je cena a kvalita v primeranom pomere, nemali by byť problémy s doručením. Už sme písali o tom, ako tento proces urýchliť prispôsobením vlastností bytu požiadavkám nájomcu. Existujú však aj neštandardné požiadavky - dnes si o nich povieme.

Párne a nepárne

„Keďže podiel nájomníkov s neštandardnými požiadavkami na nájomné bývanie je veľmi malý a nedosahuje viac ako 5 % z celkového počtu žiadostí, nezvyčajných ponúk je veľmi málo,“ hovorí Galina Kiseleva, vedúca oddelenia prenájmu bytov. v Inkom-Real Estate. Najčastejšie sa v týchto 5 % neštandardných požiadaviek vyskytujú požiadavky na základe predstáv o „šťastných“ alebo „nešťastných“ číslach.

„Mnoho nájomníkov žiada nájsť byt, ktorého číslo obsahuje číslo 7,“ cituje odborník svoje štatistiky. - Medzi touto skupinou klientov sú obľúbené najmä bývanie na 3., 5. alebo 7. poschodí, ako aj v domoch s týmto číslom, ktoré sa nachádzajú vždy na nepárnej strane ulice. Pokiaľ ide o číslo 13, názory sa líšia - niektorí sú kategoricky proti bývaniu v takýchto „zlých“ apartmánoch, iní sa naopak snažia usadiť sa tu, pričom uvádzajú špeciálnu auru a mystického ducha takéhoto domova.

Ďalším najpopulárnejším „problémom“ je Feng Shui. Byty nachádzajúce sa v domoch, ktoré sa nachádzajú ďaleko od rušných diaľnic, priemyselných zón, skládok odpadu, smetiska a močiarov sú považované za priaznivé na bývanie (je to však pochopiteľné aj bez východných praktík).

Zábavný prípad tohto druhu uvádza Georgy Dzagurov, generálny riaditeľ Penny Lane Realty: „Pred podpisom nájomnej zmluvy si klientka prizvala poradkyňu Feng Shui, ktorá uviedla, že priestor pre ženy v tomto byte je na toalete, čím by bolo ohrozené jej súkromie. V dôsledku toho sa obchod neuskutočnil a klient dlho hľadal vhodnú možnosť.“ Vo všeobecnosti, ako hovorí Galina Kiseleva, sú takíto nájomníci zvyčajne prísni na umiestnenie domu a dispozičné riešenie bytu: „Pred domom musí byť predzáhradka (aby do domu „prúdila“ pozitívna energia) a neďaleko musí tiecť rieka. Taktiež títo klienti kladú vysoké nároky na dispozičné riešenie a výzdobu interiéru svojich domovov. Napríklad interiéry by mali mať minimálne tmavé farby a ostré rohy, ktoré vyžarujú „negatívnu“ energiu.“

„Mnoho ľudí sa riadi pravidlami Feng Shui a prichádza do bytu s kompasom, aby usporiadali interiérové predmety bez narušenia pozitívnej energie v dome,“ dodáva Galina Fabritskaya, vedúca oddelenia prenájmu spoločnosti Peresvet-Nedvizhimost.

...Skúšobná jazda, poltergeist a stolitrové akvárium

„V roku 2011 sme čelili rôznym atypickým a originálnym požiadavkám nájomcov,“ pokračuje Georgy Dzagurov. - Napríklad jeden cudzinec požiadal o „skúšobnú jazdu“ bývania. Vo vybranom byte chcel bývať niekoľko dní, aby si overil, ako mu to vyhovuje, či sú susedia hluční a ako funguje zariadenie. Majiteľ jeho žiadosť odmietol, hoci klient tvrdil, že na Západe je to bežná prax. V dôsledku toho sa nájomca nasťahoval do bytu bez skúšobného pobytu.“ Ďalší prípad z praxe agentúry: kórejská rodina pozostávajúca zo 4 osôb požadovala inštaláciu ďalšej chladničky, pretože jedna by im nestačila. A druhú práčku (aby ste neprali oblečenie a handry na podlahu v jednej jednotke).

„Za každou požiadavkou stoja rôzni ľudia, niekedy sú ich požiadavky či opisy seba samých veľmi vtipné,“ zdieľa svoje postrehy Maria Zhukova, prvá zástupkyňa riaditeľa spoločnosti, a uvádza príklady žiadostí agentúre: „izba v centre mesta, ktorá stojí až 13 000 rubľov. /mesiac prenajme 2 dievčatá a kastrovanú mačku“ alebo „rodina prenajme byt v cene do 150 tisíc rubľov/mesiac, podmienkou je prítomnosť akvária v byte s objemom do 100 litrov.“

„Fanúšikovia mystiky a nadprirodzena žiadajú nájsť byt s duchmi a poltergeistami. Niektorí z nich sa veľmi zaujímajú o to, či môže sušiak žiť v prenajatom byte a aký je aktívny, hovorí Galina Kiseleva. „A nakoniec, zoznam zvedavých požiadaviek dopĺňajú nájomníci, ktorí si chcú prenajať byt s „chuťou“ v interiéri - zrkadlový strop, zlatá toaleta, kožušinové steny, nábytok zdobený kamienkami, gotický krb atď. “

Mimochodom, atypické požiadavky dostáva agentúra častejšie ako vyhľadávané atypické predmety. Ako príklad Maria Žukova uvádza jednoizbový byt na námestí Preobraženskaja, ktorý sa nachádza na 2. poschodí päťposchodovej budovy: „Byt je nedokončený, bez vodovodu. Nájomné za 10 tisíc rubľov mesačne. Možno na sklad, navrhuje majiteľ. Takáto atypická nehnuteľnosť si už niekoľko mesiacov nevie nájsť svojho nájomcu.“ „Na Patriarchových rybníkoch sa prenajímal byt v starej budove so samostatným východom na strechu, kde bolo miesto na grilovanie. Tento byt stál 6 000 dolárov mesačne,“ zdieľa svoj príklad Galina Fabritskaya. Musíme však uznať: takmer každý nezvyčajný návrh si nájde svojho extravagantného nájomcu a naopak. Je pravda, že hľadanie sa môže ťahať celé mesiace, no málokoho to zastaví.

Snom mnohých je vlastniť niekoľko obytných priestorov, prenajímať ich a žiť šťastne až do smrti. Navonok to môže vyzerať atraktívne, ale v skutočnosti je prenájom pre prenajímateľa veľkým problémom. Musíme neustále riešiť množstvo problémov: dane, hľadanie nájomníkov v dobrej viere, opravy atď. Pokúsme sa prísť na tento zložitý problém.

Plán krok za krokom, ako správne prenajať byt

Ak máte voľný byt, dá sa to premeniť na dobrý doplnkový príjem. Samozrejme, stretnete sa s mnohými ťažkosťami, ale budú hlavne v počiatočnej fáze.

Krok jedna

Prvá fáza je prípravná fáza, všetko, čo sa od vás vyžaduje, je prieskum trhu.

Pred zverejnením inzerátu online alebo kontaktovaním agentúry si musíte naštudovať, aké ponuky sú už dostupné, čo v inzeráte uvádzajú prenajímatelia a preštudovať si ponuky potenciálnych konkurentov.
Preskúmajte známe reklamné stránky. Preštudujte si ich štruktúru, textovú prezentáciu a aké existujú ceny. Stojí za to venovať pozornosť tomu, od čoho závisí cenovka (oblasť, dostupnosť nábytku, opravy atď.).
Stojí za to venovať pozornosť skutočnosti, že cena prenájmu bude závisieť nielen od krásnej rekonštrukcie. Náklady ovplyvňujú aj faktory, ako sú: oblasť (čím bližšie k centru, tým drahšia), prítomnosť rôznych infraštruktúr v okolí ( zábavné centrá, obchody, škôlky a pod.), dopravná dostupnosť, susedia, stav bytu, rozloha a mnohé iné.
Po vykonaní tohto prieskumu už viete približne odhadnúť náklady na vaše priestory.

Krok dva

Podstatou tejto etapy je príprava bytu na prenájom. V každom prípade budete musieť urobiť aspoň drobné kozmetické opravy, aby ste dali bytu reprezentatívny vzhľad.

Spočiatku sa musíte zbaviť všetkého odpadu v byte, čo zjavne nie je užitočné pre budúcich nájomníkov. Rôzne nočné stolíky v štýle „Sovietskeho zväzu“ samozrejme nedodajú bytu atraktívny vzhľad. Je vhodné urobiť interiér čo najmodernejším; „možnosti babičky“ sa dnes neuvádzajú.
Byt musí byť vybavený všetkými potrebnými malými spotrebičmi a nábytkom. Samozrejme, niektorí prenajímatelia ponúkajú aj nezariadené možnosti, ale takéto priestory sa pravdepodobne nevyužijú veľmi žiadaný a ich nájomné je oveľa nižšie.
Pred prenájmom bytu musíte zaplatiť všetky existujúce (ak nejaké) dlhy za účty za energie a odstrániť osobné veci.
Nezabudnite skontrolovať stav elektroinštalácie, vodovodného potrubia, domácich spotrebičov atď. Ak existujú pohotovostna situacia súvisiace s poruchou jedného alebo druhého zariadenia, ktoré už bolo v byte, budete sa musieť vyrovnať s následkami. Obzvlášť nepríjemné bude, ak sa drahé zariadenie nájomcu poškodí v dôsledku chybnej elektroinštalácie, ktorej náklady budete musieť uhradiť.

Pred prenájmom bytu je vhodné si ho poistiť (či už plánujete prenajímať legálne alebo nie), ochránite sa tak pred možnými rizikami a nákladmi v budúcnosti. Pri poistení majetku treba počítať s prípadnými problémami: požiar, povodeň, výbuch a pod. Ak je prenájom formalizovaný, poistenie je povinnou položkou, ale v tomto prípade bude poistné o niečo vyššie.

Ktorý byt bude žiadaný?

Samozrejme, nie každá miestnosť bude pre potenciálnych obyvateľov zaujímať. Aby bol byt veľmi žiadaný a začal generovať príjem, musí spĺňať určité požiadavky:

Jedným z hlavných faktorov je poloha bytu. Samozrejme, priestory nachádzajúce sa bližšie k centru sú veľmi žiadané a majú oveľa vyššie náklady. Faktor lokality zahŕňa nielen oblasť mesta, ale aj celkovú polohu obytného priestoru. To zahŕňa nasledujúce body: slnečná strana, podlaha, rohový byt alebo nie atď.
Nájomníci samozrejme dbajú na krásne a moderné rekonštrukcie. Aj keď je byt veľmi čistý a uprataný, po miestnosti s renováciou európskej kvality bude oveľa väčší dopyt a nájomné v tomto prípade bude oveľa vyššie.
Mobilizácia. Byty s nábytkom a domácimi spotrebičmi sú pre potenciálnych nájomníkov zaujímavejšie. V byte by mali byť minimálne: chladnička, plynový sporák, televízor, sedačka, posteľ, stôl atď.

Krok tri

Ďalšia etapa už súvisí s podaním inzerátu, zatiaľ však nepriamo. Úlohou v tejto fáze je správne odfotografovať byt.

Potenciálny nájomca bude venovať pozornosť predovšetkým fotografiám priestorov. Preto musia byť vyrobené s vysokou kvalitou pomocou dobrého fotoaparátu.
Pri fotografovaní priestorov musíte ukázať všetky jeho najvýhodnejšie stránky. Často sú na túto úlohu najatí profesionálni fotografi, ale túto úlohu môžete zvládnuť sami.
Skôr ako začnete fotiť, musíte si svoj byt poriadne prezrieť. Pozrite sa, z akého uhla bude táto alebo tá miestnosť vyzerať výhodnejšie.
Pred fotením musíte urobiť mokré čistenie. Prach a nečistoty budú na fotografii veľmi zreteľné, čo značne pokazí pohľad.
Je vhodné, aby fotografia vyzerala útulne, môžete pridať pár doplnkov, vďaka ktorým bude atmosféra „domácejšia“. S touto úlohou vám pomôžu plyšové hračky, vankúše, kvety atď. Ak je vám ľúto, že ste tieto veci nechali, nemusíte ich opustiť, stačí ich zachytiť na fotke. Potenciálny nájomca si totiž pri obhliadke bytu naživo nebude všímať tieto maličkosti, ale na fotke vytvárajú pekný hrejivý „obraz“.
Je lepšie vykonávať fotenie počas denného svetla a najlepšie za slnečného dňa. Pri dennom svetle, prirodzenom svetle sa miestnosť bude zdať príjemnejšia ako pri umelom svetle lustra.
Treba fotiť veľa, ľudí láka množstvo obrázkov. Čím kvalitnejšie fotografie odfotíte, tým vyššia bude vaša šanca na prenájom priestorov.

Krok štyri

Ide o jednu z najdôležitejších etáp – písanie inzerátu. Mal by mať maximum informácií, no zároveň by nemal byť preťažený a ťažko pochopiteľný.

Inzerát musí obsahovať popis bytu, dostupnosť balkóna, rekonštrukciu, rozlohu, infraštruktúru a pod.
Je potrebné uviesť vlastnosti dispozície a samotného bytu (zasklený balkón alebo nie, kombinovaná alebo samostatná kúpeľňa, slnečná strana alebo nie, rohový byt atď.).
Text inzerátu môže obsahovať aj požiadavky na potenciálnych nájomníkov, napríklad niekto prenajíma bývanie len manželským párom, alebo výlučne študentom. Každý prenajímateľ má individuálne požiadavky, ale nemali by ste ísť do extrémov a klásť nafúknuté požiadavky, najmä ak je váš byt v ekonomickej triede.
Pred uverejnením reklamy na stránke musíte skontrolovať, či text neobsahuje chyby, pravopis a interpunkciu, ako aj reč a gramatiku. Pred odoslaním si text prečítajte, aby ste odstránili zbytočné opakovania a preklepy.

Krok päť

V tejto fáze nebudú žiadne ťažkosti, pretože hlavnou úlohou Tu umiestnite svoj inzerát.

Mali by ste si vybrať najobľúbenejšie stránky s reklamami, je to jednoduché. Nemali by ste umiestňovať reklamy na málo známe stránky, ktoré ľudia navštevujú len zriedka, ale často fungujú podvodníci.
Môžete inzerovať v novinách, toto je jeden z najspoľahlivejších spôsobov, ako sa chrániť pred podvodníkmi. Novinové reklamy však majú nevýhody: nemôžete umiestniť fotografie a často je veľkosť textu v stĺpci obmedzená.

Krok šiesty

Akonáhle reklama začne fungovať, budete dostávať veľa hovorov od potenciálnych klientov. Už prvý telefonický rozhovor je veľmi dôležitý; prenajímateľ musí vzbudiť dôveru a jasne odpovedať na všetky otázky partnera.

Počas rozhovoru musíte byť zdvorilí, ale nesnažte sa klientovi vnucovať svoj byt. Stačí povedať pár slov chvály a odpovedať na otázky.
Pri prvej komunikácii s potenciálnym nájomcom si musíte zistiť, či súhlasí s vašimi podmienkami a spĺňa požiadavky (t. j. ak hľadáte nefajčiarskeho nájomníka, musíte si tento detail ujasniť už pri prvom rozhovore, aby nestrácať čas).
Ak ste na základe výsledkov telefonického rozhovoru obaja so všetkým spokojní, treba si dohodnúť stretnutie. Ak máte viacero nájomníkov, je vhodné naplánovať čas pre všetkých na jeden deň s odstupom 20 minút. Deje sa tak preto, aby ste nemuseli zakaždým chodiť do bytu a niekedy ľudia na stretnutie vôbec neprídu, tak prečo sa ešte raz obťažovať. Nie je na tom nič zlé, ľudia hľadajúci byt tiež zvažujú niekoľko možností.

Krok sedem

Táto fáza je jednou z najdôležitejších – ukážka bytu. V tejto chvíli musíte byť čo najdôveryhodnejší, aby ste v klientovi vzbudili dôveru.

Pred ukážkou bytu je potrebné prísť skôr ako nájomca, aby ste stihli upratať a skrášliť byt. A nie je pekné meškať; dojem z vás sa vytvorí už od prvých sekúnd.
Musíte ukázať každú izbu vrátane kuchyne, kúpeľne atď. Nezabudnite povedať, ako dlho bola rekonštrukcia vykonaná, akí sú susedia milí atď.
Pri predvádzaní priestorov by sa mal prenajímateľ bližšie pozrieť aj na svojho budúceho nájomcu. Je potrebné si ešte raz ujasniť, s kým bude bývať, či sú tam zlozvyky, malé deti a pod.(ak je to samozrejme zásadne dôležité).
Ak má klient pochybnosti, nevyvíjajte na neho nátlak. Ak sa vám nepáčia vaše priestory, žiadne presviedčanie nepomôže, ale ak má človek vážny záujem, určite sa k vám vráti.
Klienti nie sú vždy oboznámení s oblasťou, v ktorej sa byt nachádza, je potrebné im povedať, aké obchody, infraštruktúra atď.
Nie je potrebné čakať na každú otázku, povedzte nám o všetkých vlastnostiach bytu sami (je tu teplá voda, nechávate práčku, je tu internet a káblová televízia atď.). Ale nebuďte príliš vtieraví do svojho príbehu a neprikrášľujte realitu.

Krok osem

Táto fáza je čisto formálna – vypracovanie dohody. V dokumente musia byť uvedené požiadavky na nájomcu, ktorých nedodržanie môže viesť k ukončeniu zmluvy.

Dohoda musí byť vyhotovená v dvoch kópiách: jedno zostáva prenajímateľovi a druhé nájomcovi.
V doklade okrem požiadaviek na obyvateľov a stavu bytu musí byť uvedená výška mesačného nájomného a približná dĺžka pobytu obyvateľov, ktorú je možné konkrétne špecifikovať. Nezabudnite špecifikovať podmienky, za ktorých môže byť nájomca vysťahovaný z vášho domova.
Pred uzavretím dohody musíte zaznamenať stavy meračov a odfotografovať pas budúceho nájomcu, aby ste sa vyhli nepríjemným situáciám alebo aby ste sa nestali obeťou podvodníka.

Povinné ustanovenia zmluvy

Musia byť uvedené celé mená oboch strán uzatvárajúcich zmluvu, údaje z pasu nájomcu a prenajímateľa.
Výška nájomného, termíny, v ktorých je nájomca povinný platiť nájomné. Okrem toho by sa mali uviesť podmienky zmeny nákladov (ak táto doložka nie je prítomná, nájomca nemá právo na zvýšenie mesačnej platby);
Ako často môže nájomník kontrolovať byt? Ak chcete príležitostne navštíviť nájomníkov bez varovania, zahrňte do zmluvy klauzulu, ktorá vám to umožňuje. Bez tohto poučenia môže prenajímateľ navštíviť nájomníkov až po upozornení, no v tomto prípade sa nedokáže ochrániť pred niektorými nižšie popísanými rizikami.
V zmluve musí byť uvedené, kto platí za energie. Ak prenajímateľ súhlasí, že bude tieto výdavky znášať (čo je mimoriadne zriedkavé), uvedie to aj v doklade.
Ak chce vlastník bytu uložiť nejaké obmedzenia v užívaní bytu, musí to vyznačiť v zmluve.
V dokumente by mal byť uvedený zoznam osôb, ktoré budú v byte bývať. Nájomca je povinný oznámiť prenajímateľovi, že v byte budú bývať ďalšie osoby a dohodnúť sa s ním na možnosti ich ubytovania. V prípade potreby je možné do dohody zahrnúť ďalšie osoby.
Samozrejme, musia existovať podmienky na ukončenie zmluvy, tu môžete uviesť, za akých okolností môže byť nájomca vysťahovaný.
Ostatné podmienky na žiadosť vlastníka bytu.

Niekedy sú klienti veľmi dôslední ľudia a môžu od vás vyžadovať nejaké dokumenty na zabezpečenie integrity transakcie, tu sú dokumenty, ktoré by ste mali mať pri sebe v takom prípade:

cestovný pas (je možná kópia);
osvedčenie o vlastníctve bývania;
potvrdenia, ktoré potvrdzujú absenciu dlhov za služby.

Ide o balík povinných dokumentov, klient môže požadovať čokoľvek, ale stojí za to spozornieť, ak sa vám požiadavky budúceho nájomcu zdajú dosť zvláštne, mali by ste sa zamyslieť, či takého nájomníka potrebujete.

Krok deväť

Toto je najpríjemnejšia chvíľa pre majiteľa a najnepríjemnejšia pre nájomcu - platba vopred. Všetko je tu jednoduché: suma je prediskutovaná vopred, takže by nemali vzniknúť žiadne ťažkosti. Všetky finančné transakcie je vhodné zaznamenať a podpísať oboma stranami, aby sa predišlo nedorozumeniam v budúcnosti. Zachovajte si na tieto účely špeciálny bloček, kde si napíšete sumu a podpíšete, že ste ju dostali a nájomca podpíše, že vám ju vydal. Nezabudnite uviesť číslo. S takýmto zápisníkom budete mať vy a váš nájomník istotu, že pri každom prezeraní záznamov a kontrole platby nevzniknú žiadne finančné otázky.

Hlavné riziká pre prenajímateľa

Ak sa chystáte prenajímať svoj byt, pripravte sa na to, že môžu nastať určité ťažkosti a nepríjemné situácie. Prenajímateľ musí byť vždy psychicky aj fyzicky pripravený na najrôznejšie nepríjemné situácie.

Škody na majetku

Samozrejme, že nájomca bude s vašou nehnuteľnosťou zaobchádzať inak ako so svojou. Buďte pripravení, že po každom nájomcovi budete musieť urobiť kozmetické opravy, najmä ak ide o ľudí s malými deťmi a zvieratami. Do zmluvy je bezpodmienečne potrebné zahrnúť klauzulu, ktorej podpisom sa nájomca zaväzuje obnoviť všetok ním poškodený majetok.

Podnájom

V poslednej dobe veľmi častý typ podvodu, najmä v veľké mestá. Schéma tohto typu podvodu je veľmi jednoduchá: prenajmú si od vás byt a potom ho prenajmú iným nájomníkom, čím sa náklady niekoľkokrát zvýšia. Veľmi často sa prenajaté byty prenajímajú hosťujúcim pracovníkom pomocou tohto systému, pretože žijú v skupinách niekoľkých ľudí a môže sa im vziať veľké množstvo. Odhaliť takýto podvod je veľmi jednoduché: susedia najčastejšie hlásia, že vo vašom byte je veľa nájomníkov a správajú sa hlučne. Môžete tiež niekedy navštíviť nájomníkov bez varovania.

Obrovský počet obyvateľov

Tento problém je podobný predchádzajúcemu, ale v tejto situácii nájomca umožňuje hosťom vstup zdarma. Niektorí prenajímatelia sa nenechajú zahanbiť pobytom mnohých priateľov a milencov, najmä ak nespôsobujú veľa nepríjemností (čo je mimoriadne zriedkavé). Niekedy si nájomníci zriaďujú verejné domy alebo drogové brlohy, pretože v takejto situácii sa bude vlastník bytu zodpovedať pred zákonom, aj keď netušil, čo sa v ňom deje. Túto situáciu môžete ovládať aj pomocou susedov alebo osobných návštev.

Nezákonné konanie nájomníkov

Občas sa vyskytnú prípady, keď nájomníci kradnú, podpaľujú, či predajú nehnuteľnosť z bytu. Práve na predchádzanie takýmto situáciám si treba odfotografovať pas osoby, ktorú sa chystáte pustiť k sebe domov. Tento problém je potrebné riešiť s pomocou polície, keďže ide už o trestný čin. Ak niekto odmietne ukázať pas, tisíckrát si premyslite, či mu máte dôverovať a na aké účely potrebuje váš byt.

Takýmto nepríjemným situáciám môžete predísť oficiálnym prenájmom bytu, no v tomto prípade o niečo prídete na príjme, no úplne sa ochránite pred podvodmi. Stačí si vybrať realitnú kanceláriu s dobrou povesťou (pozrite si odporúčania známych realitných maklérov, recenzie na internete atď.) a zamestnanci spoločnosti vám pomôžu nájsť zodpovedných nájomníkov, vykonajú inventúru nehnuteľnosti, nakreslia uzavrieť a uzavrieť dohodu atď.

Pokuty

V práve Ruská federácia Príjem z prenájmu bytov podlieha dani. Ak chcete byt prenajať neoficiálne, hrozí vám vysoká pokuta. Okrem toho hrozí osobe, ktorá sa vyhýba podaniu daňového priznania, uväznenie na šesť mesiacov (ak je výška nezaplatených daní vyššia ako stotisíc rubľov).

daňový systém

Ak chcete urobiť všetko v súlade so zákonom a formalizovať prenájom, budete musieť platiť dane zo svojho príjmu. Pri platení dane z príjmu fyzických osôb pre fyzické osoby existuje štandardný postup. Individuálny podnikateľ si môže vybrať z niekoľkých ponúk:

Všeobecný daňový režim. V tomto prípade je prenajímateľ povinný zaplatiť 13 % zo svojich príjmov a zbierať osvedčenia potvrdzujúce, že výpočty boli vykonané správne.
Zjednodušený daňový systém. Tu sa odvod dane vypočítava na základe príjmu, ale v priemere je to asi 6 % z celkového príjmu.
Patentový systém zdaňovania. V tomto prípade neexistuje žiadna konkrétna úroková sadzba. Nie je potrebné platiť dane vôbec, ale budete si musieť kúpiť patent, čo je dosť drahé. Cena patentu sa v každom regióne líši. Okrem toho je pri takomto systéme potrebné prispievať do daňových fondov.

Niektorí nájomníci v snahe znížiť percento daňových odpočtov uvádzajú v zmluve nižšiu sumu prenájmu, ako je skutočná, no tento spôsob je nezákonný. Agentúra povie majiteľovi podrobnejšie o všetkých možných systémoch zdaňovania a určite vám pomôže vybrať najziskovejší variant.

Denný prenájom bytu

Byt si môžete prenajať nielen dlhodobo, ale aj denne a dokonca aj hodinovo. Tento typ podnikania je oveľa rizikovejší. Najviac najlepšia možnosť na denné nájomné je jednoizbový byt, pretože účty za energie budú oveľa nižšie v jednoizbovom byte je oveľa jednoduchšie robiť moderné rekonštrukcie, v dôsledku čoho môže byť nájomné oveľa vyššie;

Ideálna lokalita pre byt na denný prenájom je oblasť blízko stanice alebo centra mesta. Prečo práve tieto oblasti? Pretože o takéto byty majú záujem hlavne obchodní cestujúci.

Výhody denného prenájmu

V prípade potreby môžete byt vždy používať (ak tam v tom čase nie sú žiadni obyvatelia);
Dobrý príjem. Takéto byty sú veľmi žiadané najmä počas prázdnin (v tomto prípade však hrozí poškodenie majetku, nezabudnite na všetky vyššie popísané opatrenia);
Pri tomto type prenájmu sa nevyžaduje registrácia jednotlivého podnikateľa;
Ak je byt spočiatku v dobrom stave, je to dobrý zdroj príjmu od nuly, ktorý si vyžaduje iba reklamu a malú prípravu priestorov.

Nevýhody denného prenájmu

Sťažnosti susedov. Niekedy sú nájomníci veľmi hlasní, ale tento problém sa dá ľahko vyriešiť zodpovedným výberom klientov. Niektorí susedia majú obavy z neustáleho pohybu cudzincov.
Niektorí klienti sa nesprávajú úplne zodpovedne a môžu poškodiť váš majetok. Aby ste sa ochránili pred týmito typmi problémov a finančnými nákladmi s nimi spojenými, vždy si odfoťte pas každého klienta.

Pri prenajímaní bytu na dennej báze existuje určitý zoznam výdavkov, ktorý zahŕňa položky ako:

Daňové príspevky (ak sa chcete zaregistrovať ako samostatný podnikateľ);
Reklamné materiály (môžete použiť bezplatné stránky s reklamami, ale tento spôsob je menej efektívny, keďže na takéto „nástenky“ sa inzeráty umiestňujú každú minútu a tie vaše veľmi rýchlo klesnú na úplné dno. A aby sa inzerát pripnul v hornej časti za to budete musieť zaplatiť);
Upratovanie domácnosti a pranie posteľnej bielizne. Týmto výdavkom sa môžete vyhnúť a kroky urobiť sami, no potom väčšinu života strávite upratovaním bytu. Oveľa jednoduchšie je kontaktovať upratovaciu firmu.
Náklady na spotrebný materiál (zvyčajne veľmi malé), ako napr toaletný papier, mydlo, cukor, čaj atď.
Platba za komunálne služby. O denný prenájom Túto nákladovú položku už nebude možné „zavesiť“ na obyvateľov.

Prenájom bytu je dobrý spôsob, ako si privyrobiť. Ale ako každé podnikanie má svoje úskalia a isté riziká. Spočiatku nemusí všetko vyjsť a spočiatku príjem pokryje len počiatočné výdavky, no po určitom čase sa z bytu stane výborný zdroj príjmov. Prenájom bytu nie je náročný ani samostatne, ani s pomocou agentúry, no treba pripomenúť, že daňové úniky v Ruskej federácii sú trestným činom.

Môže byť užitočné prečítať si: