Cestujeme po celom svete! Byt a byt: aký je rozdiel, čo je lepšie, výnosnejšie? Čo si vybrať a kúpiť - byt alebo byt: výhody a nevýhody bytov oproti bežnému bytu. Ako rozlíšiť byty od bytov pri kúpe

Podiel bytov na primárnom trhu Moskvy stále rastie: ak v roku 2012 tvoril len 14 % z celkovej ponuky, tak v treťom štvrťroku 2016 dosiahol 24,5 %. Zároveň sa minimálny rozpočet na nákup bytov v starej Moskve v tom istom období znížil zo 4,6 milióna rubľov na bezprecedentných 2,3 milióna rubľov pre hlavné mesto, čo podnietilo záujem klientov v masovom segmente a radikálne zmenilo imidž kupujúceho. Okolo bytov je však stále veľa špekulácií, ktoré zveličujú ich nevýhodnosť. Odborníci zo spoločnosti Metrium Group podrobne analyzovali všetky rozdiely medzi bytmi a apartmánmi a vyvrátili väčšinu stereotypov o tomto type bývania z pohľadu kupujúceho.

Počas recesie väčšina kupujúcich uprednostňuje svoj nákupný rozpočet. Zníženie ponukových cien vo všetkých segmentoch trhu zvýšilo atraktivitu predovšetkým bytov, ktoré boli vždy lacnejšie ako byty. Cenová výhoda pri kúpe bytov je spôsobená množstvom ich odlišností od bytov.

„Rozdiely medzi apartmánmi a apartmánmi možno rozdeliť do troch skupín,“ hovorí Maria Litinetskaya, vedúca partnerka Metrium Group. - Prvým z nich sú právne rozdiely, ktoré sú spojené s nebytovým právnym postavením bytov. Druhý je ekonomický, a to rozdiel v trhovej a katastrálnej hodnote takýchto objektov, ako aj vlastnosti platby komunálne služby a dane. Napokon tretia skupina – technická – spája rozdiely v požiadavkách na dizajn a výstavbu bytov. Povrchné porovnanie môže naznačovať, že väčšina rozdielov nie je v prospech bytov, no podrobná analýza ukazuje opak.“

1. Právne rozdiely

1.1 Právny stav

Byt je z hľadiska bytového zákonníka bytový, izolovaný priestor, ktorý je nehnuteľnosťou a je vhodný na trvalý pobyt občanov (spĺňa ustanovené sociálne a technické pravidlá a normy, iné zákonné požiadavky). Okrem bytov legislatíva zahŕňa ako bytové priestory aj bytový dom (časť bytového domu) a miestnosť.

Byty sú klasifikované ako nebytové priestory, to znamená, že ide o priestory na prechodné ubytovanie občanov, ktoré nie sú určené na trvalý pobyt. Pojem „byt“ je uvedený iba v klasifikácii hotelové izby, ktorý udeľuje Ministerstvo kultúry Ruskej federácie. Podľa tejto typológie je byt miestnosť s rozlohou najmenej 40 metrov štvorcových. m., pozostávajúci z dvoch alebo viacerých izieb (obývacia izba, jedáleň, spálňa) s kuchynským kútom. V praxi sa však developeri touto definíciou neriadia, aj keď má rozostavaný bytový komplex hotelový účel.

1.2 Registrácia

Trvalú registráciu je možné získať len v bytových priestoroch - byt, izba, dom. Trvalá registrácia v Moskve poskytuje tieto práva:

1. Zvýšenie dôchodku. V Moskve majú dôchodcovia nárok na regionálnu sociálnu dávku, ale tá sa poskytuje len tým, ktorí žijú v Moskve aspoň 10 rokov.

2. Cestovné výhody pre dôchodcov a maloletých v verejná doprava, ako aj používanie pevnej linky.

3. Umiestnenie dieťaťa do materskej školy, školy a iných vzdelávacích inštitúcií v mieste registrácie.

4. Dotovanie účtov za energie.

Keďže byty sú klasifikované ako nebytové priestory, nemožno v nich získať trvalé prihlásenie v mieste bydliska. Ak má však bytový komplex štatút hotela, vlastník bytu môže získať dočasnú registráciu na 5 rokov. Dočasná registrácia dáva prakticky rovnaké práva ako vlastník bytu s trvalou registráciou. Pri zápise dieťaťa do školy, ktorá nie je pridelená podľa miesta bydliska, sa však jeho žiadosť posudzuje po žiadostiach obyvateľov domov pridelených škole, ktorí sú trvale prihlásení. Inak medzi dočasnými a trvalými registráciami nie sú zásadné rozdiely.

Ak je registrácia nemožná, vlastník bytu stratí len málo. Ide o zvýšenia a výhody, ktoré sa stále vzťahujú len na zraniteľné skupiny obyvateľstva, ako aj právo voliť vo voľbách.

1.3 Práva vlastníkov k spoločnému majetku

Vlastníci bytov v bytovom dome vlastnia spoločný majetok s právami zdieľané vlastníctvo spolu s ostatnými obyvateľmi. To znamená, že všetky spoločné priestory, strecha a dvor sú majetkom vlastníkov bytov. Obyvatelia sa tak môžu spoločne rozhodnúť, ako budú spravovať spoločné priestory. Môžu napríklad zabrániť nechcenému využívaniu pivníc, striech, podkrovných priestorov a iných priestorov.

Vlastníci bytov nemajú právo podielového spoluvlastníctva spoločného majetku v bytovom komplexe (schodiská, schodiská, haly, výťahy, výťahové a iné šachty, chodby, technické podlažia, podkrovia, pivnice, v ktorých sú inžinierske siete, iné služby slúžiace viac ako jeden priestor v danom objekte vybavenie (technické suterény), strechy, uzatvárajúce nosné a nenosné konštrukcie tohto objektu, mechanické, elektrické, sanitárne a iné zariadenia. Napríklad, ak sa majitelia bytov rozhodnú urobiť na podestu spoločnú oplotenú predsieň, budú si musieť túto plochu odkúpiť alebo prenajať od vlastníka, ktorým je väčšinou predajca bytu alebo správcovská spoločnosť. Musíte však pochopiť, že správcovská spoločnosť žije z platieb vlastníkov bytov a nie je pre ňu výhodné kaziť vzťahy s nimi.

1.4 Exekúcia voči vlastníkom

Keď sa vlastník domu stane dlžníkom a súd nariadi konfiškáciu jeho majetku v prospech veriteľov, súdny exekútor ho nemôže vysťahovať z bytu, ak je jediné miesto ubytovanie. Výnimkou je bývanie kúpené na hypotéku.

Keďže byty sú nebytovými priestormi, ich vlastník môže byť v prípade exekúcie vysťahovaný. Za zmienku však stojí, že o bývanie môže prísť aj kupujúci bytu s hypotékou.

2. Ekonomické rozdiely

2.1 Ceny

Byty sú drahšie ako byty, pretože developerovi bytového domu vznikajú na začiatku vyššie náklady spojené so získaním všetkých potrebných povolení.

	Apartmány	Apartmány
Minimálny rozpočet na nákup, milióny rubľov.



Priemerná cena za m2 m.

Rozdiel v nákladoch na byty a byty dosahuje v priemere 30 % v závislosti od projektu. Je to spôsobené tým, že developer má nižšie stavebné náklady a môže si dovoliť ponúkať nehnuteľnosť za znížené ceny bez toho, aby obetoval zisk.

2.2 Dane

Daň z nehnuteľnosti

Daň z nehnuteľnosti pre vlastníkov bytov sa vypočítava na základe katastrálnej hodnoty. Plocha bytu sa vynásobí katastrálnou hodnotou za meter štvorcový a potom sadzbou dane. Sadzba dane z nehnuteľností za bytové priestory je stanovená v každom kraji rozhodnutím miestnych úradov. V Moskve je to 0,1 %.

Majitelia bytov musia platiť aj daň z nehnuteľnosti, ktorá sa rovnako ako v prípade bytov vypočítava z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti. V zdaňovaní bytov sú však dva zásadné rozdiely. Po prvé, katastrálna hodnota takýchto projektov je približne 1,5-krát nižšia a po druhé, sadzba dane z nehnuteľností je pri nich vyššia. Sadzba sa pohybuje od 0,5 % do 2 %. V októbri 2016 Moskovská mestská duma prijala zmeny v zákone o dani z nehnuteľností fyzických osôb v Moskve. Teraz je minimálna sadzba pre všetky typy tohto typu nehnuteľností stanovená na 0,5 %, avšak len pre byty do 300 metrov štvorcových. m a s katastrálnou hodnotou nepresahujúcou 300 miliónov rubľov. Pri nehnuteľnostiach, ktoré presahujú stanovené veľkostné a cenové limity, zostáva sadzba dane z nehnuteľnosti na úrovni 2 %.

Daňové úľavy a výhody

Pri kúpe a predaji bytu má vlastník tiež právo na odpočet dane za predtým zaplatenú daň z príjmu fyzických osôb (NDFL). V prípade kúpy domu maximálna veľkosť návratnosť dosahuje 2-3 milióny rubľov a pri predaji - 1 milión rubľov.

Na byty ako na nebytové priestory sa nevzťahujú daňové úľavy a výhody. To znamená, že vlastník bytu si nemôže nielen znížiť základ dane (o 20 m2), ale ani vrátiť časť zaplatenej dane z príjmu fyzických osôb pri kúpe bytov.

Daň z pozemkov

Do roku 2015 boli vlastníci bytov povinní platiť daň z pozemkov v bezpodielovom spoluvlastníctve obyvateľov bytového domu. Táto platba však bola zahrnutá do dane z nehnuteľnosti. Od roku 2015 sú tieto poplatky rozdelené na dve samostatné dane: byt a pozemok.

Vlastníci bytov, rovnako ako vlastníci iných priestorov v ktorejkoľvek budove, majú tiež právo na podiel pozemok na ktorom sa táto budova nachádza. V tejto súvislosti sú povinní platiť daň z pozemkov. Daň z pozemkov sa platí na základe katastrálnej hodnoty pozemku zodpovedajúcej výmere bytu. V Moskve je táto miera 1,5 %.

2.3 Verejné služby

Výška platby za inžinierske siete sa vypočíta podľa taríf pre spotrebiteľov stanovených dodávateľom vody, elektriny a tepla. Výšku týchto taríf určujú orgány v súlade s právnymi predpismi Ruskej federácie o cenovej regulácii.

Účty za energie za byty majú spravidla vyšší koeficient v porovnaní so sadzbami za byty. Tarify za dodávku vody sú vyššie o 12%, za kanalizáciu - 8%, za teplo - 25%, za elektrinu - 36% (na základe priemernej tarify 2,5 rubľov/kWh). Presné náklady na energie závisia od taríf stanovených pre nebytové priestory v súlade s dohodami uzavretými medzi správcovskou spoločnosťou a dodávateľom energie.

3. Technické rozdiely

3.1 Stavebné predpisy

Výstavba obytných budov sa vykonáva v prísnom súlade so stavebnými a hygienickými normami a predpismi (osvetlenie, zvuková izolácia, izolácia atď.).

Technické požiadavky na výstavbu bytov sú nižšie ako požiadavky na výstavbu bytových domov. Najmä byty nepodliehajú požiadavkám na izoláciu a normy na vetranie, zvukovú izoláciu a požiarnu ochranu sú nižšie ako normy požadované pre obytné priestory.

3.2 Sociálna infraštruktúra

Developer je povinný vybudovať v obytnej rozvojovej zóne zariadenia sociálnej infraštruktúry (škôlky, školy, polikliniky a pod.) v pomere k počtu nových obyvateľov územia. Výstavba bytového komplexu nezaväzuje developera budovať zariadenia sociálnej infraštruktúry pre svojich obyvateľov.

3.3 Prístupové cesty

Zodpovednosť developera obytných oblastí zahŕňa zlepšenie priľahlých území, ako aj výstavbu prístupových ciest obytný komplex. Developer bytu nie je povinný vybudovať prístupové cesty.

Zhrnutie

„Najdôležitejšie ekonomické rozdiely medzi bytmi, ktoré skutočne priamo ovplyvňujú „peňaženku“ kupujúceho, sú teda rozdiely v daniach a platbách za energie,“ zhŕňa Maria Litinetskaya. - Základné výpočty však dokazujú, že rozdiel v nákladoch na byty a apartmány pokrýva zvýšené náklady na energie a dane na ďalšie desaťročia. Musíte tiež vziať do úvahy náklady na dopravu, pretože dnes najlacnejšie ponuky bývania v rámci Moskovského okruhu sa týkajú iba bytov. Apartmány za podobnú cenu sa budú nachádzať mimo Moskovského okruhu, v blízkom regióne Moskvy.

Právne rozdiely tiež nie sú pre bežného klienta také dôležité. Kupujúci bytov a apartmánov sú rovnako chránení 214-FZ pred dvojitým predajom a zmeškanými dodacími lehotami. V prípade prasknutia DDU majú rovnaké práva na odškodnenie a sankcie a v prípade bankrotu developera sú zaradení do tretej línie veriteľov na vrátenie investovaných prostriedkov.

Čo sa týka technických rozdielov, formálna absencia povinnosti zo strany developera bytov dodržiavať stavebné predpisy, budovať sociálne zariadenia a položiť prístupové cesty je v praxi pre samotných developerov nerentabilná. V podmienkach tvrdej konkurencie o kupujúcich väčšina bytov nie je nižšia ako bežné bytové domy ani v kvalite výstavby, ani v dostupnosti infraštruktúry.

Výsledkom je, že ak sa človeku podarí nájsť optimálnu kombináciu troch charakteristík - cena, lokalita, zaujímavý koncept - v akomkoľvek bytovom komplexe, tak v podstate pre neho nebude až také dôležité, že ide formálne o nebytový priestor. Hlavnou vecou pre kupujúceho je zlepšiť konkrétne životné podmienky, konkrétne presťahovať sa nový dom alebo na vhodnejšom mieste."

Mnoho ľudí celkom nerozumie tomu, čo táto definícia znamená. Áno, v taliančine alebo francúzštine, kde k nám tento výraz prišiel, znamená apartmán alebo apartmán byt, ale v predpisoch Ruskej federácie neexistuje žiadny oficiálny koncept bytov. Tak sa nazývajú priestory patriace do nebytového fondu, kde sú vytvorené pohodlné podmienky na bývanie. Byty sa často nachádzajú v hotelových budovách a administratívnych budovách, ale všetky sú určené len na prechodný pobyt občanov.

Aký je rozdiel medzi bytom a bytom?

V prvom rade je potrebné poznamenať, že tieto dva pojmy znamenajú úplne odlišné veci. Pred kúpou nehnuteľnosti je dôležité pochopiť, ako sa byty líšia od bežných obytných priestorov. Rozdiel je v tomto:

Minimálna plocha bytov začína od 40 m2. m, počet izieb – od 2. Okrem toho je predpokladom prítomnosť kuchyne a kúpeľne.
Objekty nie sú obytné, v skutočnosti slúžia na bývanie a ako kancelárske priestory.
Na prestavbu obytných priestorov musí majiteľ prejsť mnohými úradmi, aby schválili zmeny. Pre nebytovú nehnuteľnosť je prestavba menej náročným postupom.
Pri kúpe bytu sa môžu natrvalo prihlásiť všetci členovia rodiny vrátane vlastníka. Obyvatelia priestorov klasifikovaných ako nebytové majú povolenú dočasnú registráciu.
SNiP a normy pre výstavbu týchto dvoch typov bývania sa líšia. Bytové domy musia spĺňať zvýšené požiadavky požiarnej bezpečnosti: budovy sú vybavené dodatočným požiarnym schodiskom. Navyše, výstavba budovy s bytmi je povolená len na pozemkoch, ktoré z určitých dôvodov nemožno využiť na bytovú výstavbu.
Dizajn miestnej oblasti má rôzne požiadavky. Podľa stavebných noriem je developer povinný pred uvedením bývania do prevádzky vylepšiť okolie domu. Keďže dom s bytmi nie je nehnuteľnosťou na bývanie, je možné ho uviesť na realitný trh bez dokončenia úplný komplex zlepšenie funguje.
Správa bytového domu a obytné budovy vykonáva špecializovaná firma. Dôležitým rozdielom medzi bytmi a bytmi je, že obyvatelia nebytovej nehnuteľnosti nemajú právo opätovne voliť správcovská spoločnosť. Náklady na služby v byte sú o niekoľko tisíc rubľov nižšie ako platba za nebytový majetok rovnakej veľkosti. Okrem toho v druhom prípade platba zahŕňa poplatok za „náklady na správu budovy“.

Výhody a nevýhody

Na realitnom trhu podiel bytov každým dňom rastie, pretože dopyt vytvára ponuku. Takáto nehnuteľnosť je obzvlášť populárna medzi obyvateľmi megacities. Pri výbere obytného priestoru kupujúci zisťujú, aké sú výhody a nevýhody tohto typu priestorov. Pokiaľ ide o výhody takéhoto nákupu, stojí za to zdôrazniť nasledovné:

Bývanie vo veľkom obytnom priestore v centre mesta v blízkosti sociálnej infraštruktúry, pretože výstavba nových obytných komplexov v r centrálnych regiónoch v megacities nie je prakticky žiadna aktivita.
Náklady sú o 20-25% lacnejšie ako cena za meter štvorcový v novom obytnom dome, ktorý je v rovnakom segmente trhu.
Možnosť čo najrýchlejšieho nasťahovania - ihneď po uvedení objektu do prevádzky. Nebytové priestory sa prenajímajú a predávajú pripravené k nasťahovaniu, takže majiteľ sa bude môcť nasťahovať ihneď po obdržaní kľúčov.
Obyvateľom bytu sa poskytuje zdravotná starostlivosť, miesta v škôlkach a školách na rovnakom základe ako vlastníci bytov.
Ak v kúpenej nehnuteľnosti nechcete bývať, majiteľ si ju môže prenajať kontaktovaním špecialistov správcovskej spoločnosti, aby si sám nehľadal nájomníkov.
Obyvatelia si užívajú doplnkové služby na území bytových komplexov: obchody, kúpele, fitness, kozmetické salóny, reštaurácie. Okrem toho si majitelia priestorov, ktoré sú obsluhované ich vlastnými servisnými spoločnosťami, môžu objednať služby poskytované v hotelových izbách: práčovňa, upratovanie, donáška potravín.
Obyvatelia ušetria na opravách iba zakúpeného bývania, pretože tam sú už dokončené všetky dokončovacie práce a niektoré nehnuteľnosti sú vybavené nábytkom.

Dopyt po tomto type priestorov rastie, ale pred kúpou bývania tohto typu sa stále oplatí dozvedieť sa o jeho nevýhodách. Nevýhody bytov sú nasledovné:

Vysoké tarify za účty za energie, ktoré zahŕňajú aj náklady na doplnkové služby, ktorých sa často nemožno vzdať ani v prípade želania.
Nemožnosť získať trvalú registráciu, len dočasnú na obdobie 5 rokov.
Byty nie sú určené na pohodlné bývanie pre rodiny s deťmi.
Developeri apartmánových hotelov nie sú povinní zabezpečiť parkovacie miesta pre bytové domy.

Druhy

Na realitný trh sa dostávajú nehnuteľnosti elitnej a ekonomickej triedy. Rozdeľujú sa tieto typy bývania:

Izby v apartmánových hoteloch sú najlepšie možnosti rozpočtu. Väčšinou sa byty prenajímajú krátkodobý. Často majú dve izby, kúpeľňu, kuchyňu, obyvateľom sú k dispozícii hotelové služby.
Izby v bytovom dome určené na prenájom na dlhý termín. Majiteľ a členovia domácnosti majú prístup k upratovacím, bezpečnostným a stravovacím službám.
Izby v kondomíniových hoteloch. Priestory sú prenajaté a obyvateľom sú poskytované všetky hotelové služby. Niektorí si ich kupujú na celý život.
Apartmány sa nachádzajú v polyfunkčných komplexoch. Hotelové služby Nie sú poskytované pre obyvateľov, pretože objekty sú svojím stavom bližšie k bytom. Okrem toho zahŕňajú predaj a možnosť dočasnej registrácie.

triedy

Dopyt po bytoch umiestnených v polyfunkčných komplexoch už dnes tvorí 18 % zo všetkých stavaných bytov. V tomto prípade je tento typ priestorov rozdelený do rôznych tried:

Trieda A – možnosť štúdia. Ide o obývačku spojenú s kuchyňou. Rozloha objektu sa pohybuje od 40 do 50 metrov štvorcových. V garsónkach bývajú často mladé rodiny bez detí alebo slobodní ľudia. Náklady na prenájom bytu začínajú od 40 000 rubľov / mesiac.
Trieda B - izba s 2-3 izbami, kuchyňou a kúpeľňou. Vhodné na bývanie ako študentov, tak aj rodiny s deťmi.
Trieda C – priestranné apartmány s 3-5 izbami s celkovou rozlohou viac ako 100m2. m. Takéto domy si kupujú alebo prenajímajú veľké rodiny, pre ktoré je život v centre metropoly prioritou. Pre investorov tohto typu sú objekty nerentabilnou investíciou.
Luxusná trieda. Nehnuteľnosť dostupná v veľké mestá, pričom nehnuteľnosť je vila na pobreží oceánu alebo prestížny penthouse na vrchole mrakodrapu. Súčasťou priestorov sú doplnkové služby: stráženie, reštaurácie, zábava, rekreačné služby. Apartmány sú často dvojizbové so samostatnými kúpeľňami a sú považované za elitu vďaka svojej výhodnej polohe a drahým povrchovým úpravám.

Nákup

Pri kúpe bytu je dôležité venovať pozornosť určenej ploche priestorov. Budúci vlastník by mal vedieť, že ak k nehnuteľnosti patrí aj priľahlé územie a spoločné priestory, tak daň za úžitkové plochy sa bude počítať na celú túto plochu. Stojí za zmienku, že v prípade bytov, na rozdiel od izieb, domov a bytov, sa neposkytujú daňové odpočty. Okrem plochy miestnosti je vhodné, aby kupujúci vzal do úvahy:

aký je právny stav budúceho bývania;
prevádzkové parametre;
umiestnenie;
rozloženie.

Nuansy registrácie v apartmánoch

Nehnuteľnosti sa nepovažujú za obytné, takže jednou z nevýhod bývania v nich je nemožnosť získať registráciu v mieste bydliska. Ako ukazuje prax, stále je možné sa zaregistrovať, ale dočasne - na 5 rokov a za predpokladu, že podľa dokumentov je účel apartmánov pre hotel. Zakaždým po 5 rokoch sa môžete zaregistrovať znova a počet krát nie je obmedzený. Ďalšou možnosťou, ako získať trvalú registráciu, je počkať, kým štát neuzná byty ako rezidenčné nehnuteľnosti, pretože v tejto súvislosti už ministerstvo výstavby pripravilo návrh federálneho zákona.

Ak je v katastrálnom pase, inom technickom dokumente, hlavnou vecou, že v jednotnej databáze Rosreestr je budova označená ako obchodné alebo kancelárske centrum, aj keď je samotná oblasť označená pre kancelárie, stravovacie zariadenia alebo inú formu komerčného využitia, potom je registrácia nemožná, dokonca dočasná. Pri registrácii v mieste bydliska zohráva dôležitú úlohu aj účel budovy:

S dočasnou registráciou v hoteli by nemali byť žiadne problémy;
Dočasne sa nemôžete zaregistrovať ani v bytoch, ktoré sa nachádzajú v obchodnej a administratívnej budove.

Aká je daň z bytu

Ovplyvňujú to informácie uvedené v dokumentoch o vlastníctve, katastrálnom pase a jednotnej databáze Rosreestr. Minimálna možná daň pri výpočte tohto typu nehnuteľnosti je 0,5 % z katastrálnej hodnoty, maximálna hodnota môže dosiahnuť 2 %. Pre porovnanie, sadzba dane na bytový byt v novostavbe je len 0,1 %.

Na moskovskom trhu s bývaním prestali byť byty niečím exotickým. V prvej polovici roku 2016 dosiahol objem ponuky takýchto nehnuteľností 37% a minimálny rozpočet na nákup bytov v starej Moskve sa v tom istom období znížil zo 4,6 milióna rubľov. až do bezprecedentných 2,3 milióna rubľov pre hlavné mesto. „Kommersant“ zistil, ako sa byty líšia od tradičných bytov.

Rozdiely medzi apartmánmi a apartmánmi možno rozdeliť do troch skupín. Prvým sú právne rozdiely, ktoré sú spojené s nebytovým právnym postavením bytov. Druhý je ekonomický, konkrétne rozdiel v trhovej a katastrálnej hodnote takýchto objektov, ako aj vlastnosti platenia za energie a dane. Napokon tretia skupina, technická, spája rozdiely v požiadavkách na dizajn a výstavbu bytov.

Byt je z hľadiska bytového zákonníka bytový, izolovaný priestor, ktorý je nehnuteľnosťou a je vhodný na trvalý pobyt občanov (spĺňa ustanovené hygienicko-technické predpisy a iné zákonné požiadavky). Okrem bytov legislatíva medzi bytové priestory zaraďuje aj bytový dom (časť bytového domu) a miestnosť. Byty sú klasifikované ako nebytové priestory, to znamená, že ide o priestory na prechodné ubytovanie občanov, ktoré nie sú určené na trvalý pobyt. Podľa riadiacej partnerky Metrium Group Maria Litinetskaya sa pojem „apartmán“ spomína iba v klasifikácii hotelových izieb, ktorú vydáva ministerstvo kultúry. Podľa tejto typológie je byt miestnosť s rozlohou najmenej 40 metrov štvorcových. m, pozostávajúci z dvoch alebo viacerých izieb (obývacia izba, jedáleň, spálňa) s kuchynským kútom. Pani Litinetskaya však pokračuje, v praxi sa vývojári touto definíciou neriadia, aj keď bytový komplex vo výstavbe má hotelový účel.

Registrácia v mieste bydliska

Trvalú registráciu je možné získať len v bytových priestoroch - byt, izba, dom. Trvalá registrácia v Moskve umožňuje získať zvýšenie dôchodku (iba pre tých, ktorí žili v hlavnom meste najmenej desať rokov), dotácie na účty za energie, cestovné výhody pre dôchodcov a maloletých vo verejnej doprave, ako aj použitie pevnej linky, definícia dieťaťa v materskej škole, škole a iných vzdelávacích inštitúciách v mieste registrácie.

V apartmánoch sa nemôžete prihlásiť natrvalo, pretože takéto objekty sú klasifikované ako nebytové priestory. Ak má však apartmánový komplex štatút hotela, majiteľ bytu môže získať dočasnú registráciu na päť rokov. Dočasná registrácia dáva prakticky rovnaké práva ako vlastník bytu s trvalou registráciou. Maria Litinetskaya však hovorí, že pri zápise dieťaťa do školy, ktoré nemá pridelené miesto bydliska, sa jeho žiadosť posudzuje po žiadostiach obyvateľov domov priradených k škole, ktorí majú trvalú registráciu. Inak medzi dočasnou a trvalou registráciou nie sú zásadné rozdiely.

Vlastnícke práva

Vlastníci bytov v bytovom dome vlastnia spoločný majetok na základe podielového spoluvlastníctva spolu s ostatnými obyvateľmi. To znamená, že všetky spoločné priestory, strecha a dvor sú majetkom vlastníkov bytov. Obyvatelia sa tak môžu spoločne rozhodnúť, ako budú spravovať spoločné priestory. Môžu napríklad zabrániť nechcenému využívaniu pivníc, striech, podkrovných priestorov a iných priestorov. Zároveň, pokračuje konateľ spoločnosti Metrium Group, vlastníci bytov nemajú právo podielového spoluvlastníctva k spoločnej nehnuteľnosti v bytovom komplexe (podesty, schodiská, haly, výťahy, výťahové a iné šachty, chodby, technické podlahy, podkrovia, pivnice, v ktorých sú inžinierske komunikácie atď.). Napríklad, ak sa majitelia bytov rozhodnú urobiť na podestu spoločnú oplotenú predsieň, budú si musieť túto plochu odkúpiť alebo prenajať od vlastníka, ktorým je väčšinou predajca bytu alebo správcovská spoločnosť. Avšak, dodáva Maria Litinetskaya, musíte pochopiť, že správcovská spoločnosť žije z platieb od vlastníkov bytov a nie je pre ňu výhodné kaziť vzťahy s nimi.

Je tiež rozdiel, keď sa na vlastníkov podá exekúcia. Keď sa vlastník domu stane dlžníkom a súd nariadi zhabanie jeho majetku v prospech veriteľov, súdny exekútor ho nemôže vysťahovať z bytu, ak je to jeho jediné bydlisko. Výnimkou je bývanie kúpené na hypotéku. Vlastník bytu môže byť v prípade exekúcie vysťahovaný.

Ceny a dane

Byty sú drahšie ako byty, pretože developerovi bytového domu vznikajú na začiatku vyššie náklady spojené so získaním všetkých potrebných povolení. Rozdiel v nákladoch na byty a byty dosahuje v priemere 30 % v závislosti od projektu. Je to spôsobené tým, že developer má nižšie stavebné náklady a môže si dovoliť ponúkať nehnuteľnosť za znížené ceny bez toho, aby obetoval zisk.

Priemerné náklady na byty a apartmány na základe výsledkov prvého polroka 2016 (v miliónoch rubľov)

Zdroj: Metrium Group.

Zdaňovanie vlastníkov bytov a bytov je výrazne odlišné. Teda daň z nehnuteľnosti vlastníkov bytov sa vypočítava na základe katastrálnej hodnoty. Plocha bytu sa vynásobí katastrálnou hodnotou za meter štvorcový a potom sadzbou dane. Sadzba dane z nehnuteľností za bytové priestory je stanovená v každom kraji rozhodnutím miestnych úradov. V Moskve je to 0,1 %.

Majitelia bytov musia platiť aj daň z nehnuteľnosti, ktorá sa rovnako ako v prípade bytov vypočítava z katastrálnej hodnoty nehnuteľnosti. Pani Litinetskaya však objasňuje, že v zdaňovaní bytov existujú dva zásadné rozdiely. Po prvé, katastrálna hodnota takýchto projektov je približne 1,5-krát nižšia a po druhé, sadzba dane z nehnuteľností je pri nich vyššia. Sadzba sa pohybuje od 0,5 % do 2 %. Zároveň sa 2 % uplatňujú na oblasti nachádzajúce sa v administratívnych, obchodných a nákupné centrá, predmety Stravovanie a spotrebiteľské služby, 0,5% - pre byty v budove hotela. V súčasnosti Moskovská mestská duma zvažuje návrh zákona, ktorý navrhuje stanoviť minimálnu sadzbu pre všetky typy bytov na 0,5 %.

Daňové úľavy a výhody

Pri výpočte dane z nehnuteľnosti na byt sa poskytuje nezdaniteľný odpočet na hodnotu jednej obytnej nehnuteľnosti: 10 m2. m - pre izby, 20 m2. m - za byt a 50 m2. m - pre domov. To znamená, že základ dane sa bude rovnať ploche bytu mínus 20 metrov štvorcových. m Okrem toho zákon poskytuje výhody pre 15 kategórií občanov, ktorí sú oslobodení od dane. Pri kúpe a predaji bytu má vlastník tiež právo na odpočet dane z predtým zaplatenej dane z príjmov fyzických osôb. Daňový odpočet sa rovná 13% z ceny bytu, čo nepresahuje 2 milióny rubľov. To znamená, že maximálna hodnota daňového odpočtu je 260 tisíc rubľov.

Do septembra 2016 sa na byty ako nebytové priestory nevzťahovali daňové úľavy a výhody v Moskve. Teraz však legislatíva hlavného mesta umožňuje vlastníkom takýchto nehnuteľností získať daňové výhody za predpokladu, že nebytové priestory sú zahrnuté v registri bytov schválenom moskovskou vládou alebo sa nachádzajú v budove zaradenej do uvedeného registra. Existuje niekoľko ďalších požiadaviek: plocha bytu by nemala presiahnuť 300 metrov štvorcových. m, katastrálna hodnota k 1. januáru roka, ktorý je zdaňovacím obdobím, je najmenej 100 tisíc rubľov. na štvorcový m. Byty navyše nie sú prerobené na kanceláriu a daňovník ich nevyužíva na podnikateľskú činnosť.

Do roku 2015 boli vlastníci bytov povinní platiť daň z pozemkov v bezpodielovom spoluvlastníctve obyvateľov bytového domu. Táto platba však bola zahrnutá v dani z nehnuteľnosti, pripomína Metrium Group. Od roku 2015 sú tieto poplatky rozdelené na dve samostatné dane – za byty a za pozemky. Vlastníci bytov, rovnako ako vlastníci iných priestorov v akomkoľvek dome, majú právo aj na podiel na pozemku, na ktorom sa stavba nachádza. V tejto súvislosti sú povinní platiť daň z pozemkov. Daň z pozemkov sa platí na základe katastrálnej hodnoty pozemku zodpovedajúcej výmere bytu. V Moskve je táto miera 1,5 %.

Verejné služby

Účty za energie za byty majú spravidla vyšší koeficient v porovnaní so sadzbami za byty. Podľa odhadov Metrium Group sú tarify za dodávku vody vyššie o 12%, za likvidáciu odpadových vôd - 8%, za teplo - 25%, za elektrinu - 36% (na základe priemernej tarify 2,5 rubľov / kWh). Presné náklady na energie závisia od taríf stanovených pre nebytové priestory v súlade s dohodami uzavretými medzi správcovskou spoločnosťou a dodávateľom energie.

Náklady na energie pre vlastníkov bytov

Byty sú priestory, ktoré majú potrebné podmienky na bývanie, ale nesúvisí s bytovým fondom.

Byty sú spravidla usporiadané v obchodných centrách, kde sa nachádzajú kancelárie. Sú vybavené všetkým, čo by ste k pohodlnému životu mohli potrebovať. Predstavujú ich minimálne dve obytné miestnosti.

ich Celková plocha musí mať aspoň 40 m2. m. ide o akýsi medzičlánok medzi hotelovou izbou a apartmánom.

K dispozícii sú tieto možnosti apartmánov:

Služby apartmánu:

vrátnici,
Upratovacie služby,
bezpečnosť,
CCTV.

V tomto prípade sú inžinierske siete spravované správcovskou spoločnosťou, ktorá obsluhuje budovu.

Rozdiely medzi bytom a bytom

Ich hlavným rozdielom od bytov je, že môžu byť registrované na obdobie nepresahujúce 5 rokov. Po uplynutí tohto obdobia je však možné registráciu obnoviť. Predávajú sa totiž v komerčných budovách vo vlastníctve organizácií.

Existuje aj niekoľko ďalších rozdielov:

Byt je drahší byty
Pri výstavbe bytov developer je povinný starať sa o sociálnu infraštruktúru, čo sa o bytoch povedať nedá.
Bývanie v byte, môžete získať trvalú registráciu. V apartmánoch je povolená len dočasná registrácia.
Veľkosť inžinierskych sietí v byte služby nižšie.
Môžete získať dotáciu platiť účty za energie.
Majitelia bytov nachádzajúci sa v bytovom dome, vlastní všetky spoločné priestory v rovnakom pomere ako vlastníci ostatných bytov. To sa nedá povedať o vlastníkoch bytov.
Majitelia bytov môžu spolu s vlastníkmi Pre ostatné byty zvoľte správcovskú spoločnosť.
S rozhodnutím prerobiť byt, budete musieť získať príslušné povolenie. Ak sa rozhodnete prerobiť byt, nebudete potrebovať povolenie.

čo je byt?

Byt je samostatný priestor nachádzajúci sa v bytovom dome s viacerými bytmi. Byt je určený na bývanie ľudí.

Má tieto izby:

Kuchyňa,
Obývačky,
chodba,
Kúpeľňa.

Niekedy však existujú aj neštandardné byty bez dokončenia s otvorenou dispozíciou alebo štúdiové apartmány.

Právny stav bytov

Z právneho hľadiska sú byty reprezentované miestnosťou, ktorá musí mať rozlohu minimálne 40 metrov štvorcových. m., sociálne zariadenie, minimálne 2 obytné miestnosti a vybavenie kuchyne.

Podľa platnej legislatívy nie je možné byty považovať za samostatný druh nehnuteľnosti. Za najvyššiu kategóriu považujú ubytovacie izby.

cena

Apartmány sú lacnejšie ako byty rovnakej triedy. V priemere dosahuje rozdiel viac ako 20 %. Je to z veľkej časti spôsobené tým, že byty nemajú rezidenčný štatút a developer si nemusí vybavovať potrebné povolenia.

Okrem toho nie je potrebné dodržiavať určité stavebné predpisy, ktoré sú povinné pri výstavbe obytnej budovy. Preto môže developer vážne ušetriť peniaze pri výstavbe komplexu. Tiež viac nízka cena spojené s kompaktnou veľkosťou priestorov a vysokou hustotou obyvateľstva.

Funkcie registrácie

Z právneho hľadiska nie je možné byty využívať na trvalý pobyt. Ale na základe praxe sú vybavené všetkým, čo potrebujete pre pohodlný život. Tu však nebudete môcť získať trvalú registráciu.

Apartmány umožňujú dočasnú registráciu v mieste bydliska, ktorej doba nie je dlhšia ako 5 rokov. Po tomto čase je možné registráciu obnoviť.

Zaujímavosťou je, že v bytoch sa neregistrujú len ľudia, ale aj firmy. To vám umožní otvoriť zastúpenie vašej organizácie na tejto adrese. Vďaka tomu byty neslúžia len na bývanie, ale aj na organizovanie predajne, výstavy či bežnej kancelárie.

Nedostatok predmetov spoločenského významu

Relatívne nízke náklady na byty sú do značnej miery spôsobené tým, že od vývojára veľké komplexy neexistuje povinnosť rozvíjať sociálnu infraštruktúru. To nie je problém, keďže väčšina komplexov sa stavia v oblastiach s vybudovanou infraštruktúrou.

Povolenie na prestavbu bytov sa nevyžaduje

Byty nie sú z právneho hľadiska bývaním. A samotné komplexy, v ktorých sa byty nachádzajú, nepatria do kategórie obytných budov.

Preto sú otázky prestavby takýchto priestorov upravené všeobecnými normami územného celku. Povolenie na prestavbu nebude potrebné, ak zmeny neovplyvnia štruktúru nebytových budov.

Ťažkosti pri správe nebytových budov a rozdiely v dani z nehnuteľností

Údržba a prevádzka bytov nepodlieha regulácii zo zákona, pretože pre ne neexistujú jasné pravidlá hospodárenia.

V praxi vývojár vytvorí správcovskú spoločnosť, ktorá vykonáva tieto akcie:

Zabezpečuje aktuálny stav a prevádzku a v prípade potreby opravy spoločného majetku;
Priraďuje sumu za poskytnuté inžinierske a prevádzkové služby,
Zodpovedá za celkovú správu nebytového komplexu.

Pokiaľ ide o náklady na prevádzkové náklady, sú určené nasledujúcimi parametrami:

miesto,
Manažment kvality,
Stav komplexu
Rozsah poskytovaných služieb.

Daň z nehnuteľností je tu výrazne vyššia v porovnaní s daňou stanovenou pre vlastníkov nehnuteľností na bývanie.

Platia nasledujúce sadzby dane:

0,1 % pre nebytové a bytové priestory, ktorých cena nie je vyššia ako 300 tisíc rubľov;
0,3 % ak sú náklady na objekt v rámci 300-500 tisíc rubľov;
0,6 % pre kalkuláciu priestorov 500-1000 tisíc rubľov.

Sadzba dane pri drahších nehnuteľnostiach závisí od toho, či ide o nehnuteľnosť určenú na bývanie alebo nebytový priestor. Ak teda životný priestor stojí za to viac ako 1 milión rubľov, sadzba dane bude 0,75 % . Ak nebytový priestor stojí za to od 1 predtým 1,5 milióna rubľov , sadzba dane bude 1,2 % .

Ak náklady viac 1,5 milióna rubľov th, sadzba dane bude 2 % . Zároveň je zachovaná relatívne malá hodnota zásob, ktorá sa môže od trhovej hodnoty líšiť niekoľko desiatokkrát.

Povaha akvizície

Investorov dnes čoraz viac lákajú byty. Používajú ich na prenájom. Tento typ nehnuteľnosti má množstvo výhod aj oproti apartmánom umiestneným v nových luxusných budovách a budovách na obchodnej úrovni.

Pri rovnakej výške nájmu je cena bytov výrazne nižšia ako cena podobných bytov.
Majú lepšiu dopravnú dostupnosť.
Nachádzajú sa v centre a bližšie k centru mesta.

Kupujúci tohto typu nehnuteľností zahŕňajú tieto kategórie:

Zlatá mládež ktorá sa snaží udržať vysoký stupeňživot vo všetkom;

Termín „byty“ sa v Rusku aktívne používa za posledných desať rokov. A ak bol tento pojem skôr nejasný a vágny, dnes to znamená absolútne špecifický typ nehnuteľnosti. "Apartmány" sa nazývajú:

Luxusné hotelové izby;
Priestranné apartmány nachádzajúce sa v prestížnych rezidenčných komplexoch;
Apartmány s panoramatickým zasklením.

Napriek tomu, že ruské právne predpisy už dlho jasne definujú pojem „byt“, niektorí odborníci stále pochybujú o ich právnom postavení.

„Pozrime sa, aké sú výhody a nevýhody nového formátu nehnuteľností a pokúsime sa tiež presne definovať jeho právny status“

Z právneho hľadiska je pojem „byt“ v súčasnej právnej úprave definovaný dosť zle. Do apríla 2011 platila vyhláška Rostourismu č. 86 z 21. júla 2005 (teraz už neplatná), podľa ktorej sa bytom rozumela miestnosť s rozlohou najmenej 40! metrov štvorcových, pozostáva z dvoch alebo viacerých obytných miestností a je vybavený kompletným sociálnym a kuchynským vybavením.

V januári 2011 bol vydaný príkaz č.35 Ministerstva športu a cestovného ruchu Ruskej federácie (ktorý nadobudol účinnosť 15.4.2011), podľa ktorého byt nemožno považovať za samostatné druhy nehnuteľnosť. Toto slovo znamená jednu z najvyšších kategórií izieb umiestnených v ubytovacích zariadeniach. K tým druhým patria hotely, hostince, prázdninové domy, penzióny, motely, sanatóriá a iné zariadenia. Inými slovami, byt je komfortná izba v akomkoľvek ubytovacom zariadení, ktorá je vybavená nábytkom a zariadením príslušnej triedy a je určená na prechodný pobyt.

Takto vyzerá situácia z právneho hľadiska. Podľa odborníkov však dnes v praxi existujú štyri hlavné typy bytov:

služobné byty;
Aparthotely;
Byt hotely.

Priestory nachádzajúce sa v prvých troch kategóriách nehnuteľností sa prenajímajú (dlhodobo aj krátkodobo). Bez ohľadu na dobu, na ktorú sú izby prenajaté, sú všetkým obyvateľom poskytované hotelové služby. Existuje však aj typ hotela, v ktorom je možné kúpiť nehnuteľnosť ako nehnuteľnosť. Toto sú bytové hotely. Spravidla sa niektoré izby v nich prenajímajú a niektoré sú ponúkané na predaj.

Hlavným dôvodom ich výskytu v Rusku (najmä v Moskve) bol nedostatok miest pre bytovú výstavbu, ako aj nízky dopyt po kancelárskych priestoroch, ktorý sa po kríze nezotavil. Viaceré faktory, vrátane moskovského vládneho dekrétu č. 714-PP, ktorým sa zavádza zákaz výstavby výplní, prinútili developerov hlavného mesta hľadať riešenia, ako zachrániť svoje investície.

Prechod na nový formát nehnuteľností (byty) sa stal najlepšou možnosťou pre developerov hlavného mesta. Dnes mnohí developeri premieňajú kancelárske budovy na malé bloky, ktoré sú vybavené všetkým potrebným na pohodlné bývanie, a potom takéto bloky prenajímajú alebo predávajú. Developerovi sa tak v rámci jedného projektu darí skĺbiť kancelárske, rezidenčné a obchodné a zábavné plochy. Je však potrebné zvážiť, že byty sa môžu nazývať obytné priestory iba podmienečne.

Aký je rozdiel medzi apartmánmi a klasickými apartmánmi?

Hlavným rozdielom medzi bytmi a klasickými bytmi je ich právne postavenie. V súlade s článkom 16 Kódexu bývania Ruskej federácie patria do obytných priestorov tieto objekty:

Obytná budova (časť obytnej budovy);
Byt (časť bytu);
Izba.

Nevyhnutnou charakteristikou každého typu bývania je jeho funkčný účel. Podľa ruských zákonov je obytná miestnosť izolovaná miestnosť, ktorá je vhodná na trvalý pobyt občanov a spĺňa stanovené hygienické a technické normy, ako aj ďalšie zákonné požiadavky.

Hotely (apartmány), rekreačné domy, sanatóriá, penzióny, hotely a iné ubytovacie zariadenia majú iný funkčný účel. Slúžia na prechodný pobyt občanov, na rozdiel od miest ich trvalého pobytu.

Byty sú teda z právneho hľadiska nebytovými priestormi, a to aj napriek tomu, že pri výstavbe objektu môže developer dodržať všetky potrebné technické a hygienické normy.

Nevýhody bytov

Stojí za zmienku, že prítomnosť takých negatívnych faktorov, ako je stav nebytových priestoroch a nemožnosť registrácie neodrádza potenciálnych kupcov od bytov. Vysvetľuje to skutočnosť, že ich kontingent je dosť špecifický - vrcholoví manažéri veľké spoločnosti, zamestnanci zahraničných firiem, podnikatelia, ktorí trávia väčšinu času na služobných cestách.

Pre takýchto ľudí je dôležitá hlavne poloha zariadenia a dostupnosť hotelových služieb a už vôbec nie problém registrácie. O kúpu bytov navyše často prejavujú záujem aj klienti, ktorí už majú svoje bývanie, niekedy aj viacero.

Plusy bytov

Samozrejme, okrem nevýhod majú byty aj svoje výhody. Medzi hlavné výhody takejto nehnuteľnosti patrí jej výhodná poloha (vlastníci bytov môžu bývať v tesnej blízkosti svojho pôsobiska, niekedy aj v tom istom dome). Obyvatelia apartmánov majú možnosť využívať hotelové služby a služby obchodno-zábavných podnikov zaradených do štruktúry komplexu.

Medzi nepochybné výhody bytov patrí voľnosť pri navrhovaní takýchto priestorov. Navyše kategória nebytových priestorov umožňuje prihlásiť sa do nej právnických osôb. To je pre niektoré spoločnosti veľmi výhodné, pretože vám to umožňuje zorganizovať reprezentatívnu „front office“ so zasadacími miestnosťami v byte.

Môže byť užitočné prečítať si: