Afaceri pentru inchiriere spatii. Imobilul comercial ca afacere: ceea ce trebuie să știți. Piața de închiriere imobiliară comercială este împărțită în spații pentru diferite scopuri

Închirierea unei proprietăți comerciale nu este dificilă și, cel mai important, profitabilă. Cu abordarea corectă și cunoașterea etapelor principale ale procesului, încheierea unei înțelegeri nu va fi dificilă.

Cel mai important este să decideți asupra prețului, să găsiți un client și să întocmiți corect contractul.

Să luăm în considerare toate etapele tranzacției.

Determinarea costului

Atunci când se efectuează o tranzacție în mod independent, determinarea costului chiriei nu este adesea obiectivă.

Fiecare proprietar dorește să obțină cel mai mare beneficiu.

Dar prea mult pret mare poate speria potențialii chiriași, iar prea scăzut poate ridica îndoieli. De obicei, proprietarii apelează la specialiști - un agent imobiliar sau un evaluator - pentru o evaluare a valorii.

Cum să închiriezi singur spații nerezidențiale? O poți face fără ajutorul profesioniștilor. Pentru a determina singur prețul, trebuie să studiați oferte similare de la concurenți. Acest lucru va face posibilă înțelegerea situatie generala pe piata bunuri imobiliare comercialeși evaluează-ți corect localurile.

IMPORTANT: Chiriașul închiriază o proprietate comercială în scopul generării de venituri, așa că la evaluarea costului este important să se țină cont de posibilul profit aproximativ pe care îl poate obține.

Pretul este influentat de factori precum:

După ce luați în considerare aceste puncte și monitorizați ofertele concurenților, vă puteți evalua în mod obiectiv proprietatea.

Căutați un client

Închirierea imobilelor comerciale de la proprietar implică căutarea unor potențiali chiriași.

Înainte de a face acest lucru, trebuie să creați oferta comerciala sau anunț.

Acesta trebuie să indice în detaliu toate caracteristicile proprietății: suprafață, etaj, amplasament, infrastructură, stare tehnică și dotare. Este mai bine să concentrați atenția în reclamă asupra avantajelor.

În același timp, este important să indicați deficiențele camerei, astfel încât la vizionare să nu vă puneți într-o poziție incomodă și să nu speriați clientul.

Să aruncăm o privire mai atentă asupra modalităților de a găsi potențiali chiriași.

  1. Căutați după prieteni. Cel mai simplu mod de a găsi o persoană interesată de propunerea ta este să întrebi prietenii și rudele. Adesea, proprietarii de proprietăți se mută în cercurile de afaceri, ceea ce înseamnă că acest lucru simplifică sarcina de a-și închiria rapid proprietatea.
  2. Plasarea unui anunț pe resurse de internet specializate, de exemplu, Avito. Avantajul acestei metode este că propunerea dumneavoastră va fi văzută de sute, sau chiar mii, de părți interesate. Pentru a găsi un chiriaș cât mai curând posibil, va trebui să scrieți o reclamă bună și detaliată, care să descrie toate avantajele și dezavantajele locației.

    Anunțul trebuie să fie însoțit de mai multe fotografii.

    Acest lucru va face mai ușor pentru un potențial client să decidă dacă merită luat în considerare sau nu.

  3. Trimiterea unei oferte prin e-mail. Barurile, restaurantele, magazinele, saloanele și alte organizații și unități caută adesea spații pentru a se muta sau deschide o altă locație. Puteți afla adresele de e-mail ale proprietarilor de afaceri care ar putea fi interesați pe site-urile oficiale ale companiilor lor.

Prezentarea si semnarea documentului

Prezentarea corectă a proprietății dumneavoastră este cheia pentru a încheia rapid o afacere.

Când arătați premisele, încercați să spuneți mai multe informații despre aceasta, concentrându-vă pe avantajele și posibilul profit pe care obiectul le va aduce clientului.

Încheierea unui acord este ultimul, dar cel mai important și responsabil pas în tranzacție. Un document corect intocmit si executat va proteja proprietarul de un chirias fara scrupule. Ce ar trebui să fie inclus în el:

  • informațiile personale ale chiriașului și proprietarului;
  • adresa, zona si specificatiile tehnice;
  • date de înregistrare;
  • data scadenței;
  • suma plății și procedura de transfer al acesteia;

IMPORTANT: Prin lege, proprietarul nu are dreptul de a majora taxa mai mult de o dată pe an. Prin urmare, contractul trebuie să indice dimensiune maximă posibila crestere chirie si perioada in care locatarul va fi instiintat despre aceasta.

Este important în document să se descrie în detaliu drepturile și obligațiile părților și să se indice natura răspunderii pentru încălcarea fiecărei clauze. Ar fi utilă completarea acordului cu un inventar al proprietății disponibile în incintă. După încetarea contractului, proprietarul va putea primi compensare bănească, dacă mobilierul sau echipamentul a fost deteriorat de către chiriaș.

Cele mai rapide modalități de a închiria spații nerezidențiale

Cum să închiriezi rapid imobile comerciale?

Pentru cei care nu doresc să petreacă timpul personal căutând clienți, negocieri și expoziții, este mai bine să contactați un agent imobiliar.

Acesta va evalua proprietatea, va stabili valoarea corectă de piață, va face fotografii atractive, va întocmi un anunț competent și va prezenta el însuși proprietatea dumneavoastră.

Cu toate acestea, chiar și lucrul cu agenți are propriile sale nuanțe. De regulă, agenții imobiliari lucrează pentru un comision din valoarea închirierii sau vânzării de bunuri imobiliare.

Taxa, sub forma unui procent, se ia de obicei de la solicitanti, nu de la proprietari.

Cu toate acestea, nu toți solicitanții vor fi pregătiți să coopereze cu un agent care va trebui să plătească bani.

Prin urmare, dacă proprietarul trebuie să găsească urgent un chiriaș, acesta poate plăti el însuși comisionul. Acest lucru este adesea practicat dacă proprietarul are multe proprietăți sau dorește să închirieze imobile de lux.

Banii plătiți agentului vor intra nu numai în buzunarul lui, ci și în cheltuielile necesare– fotografie, prezentare video, publicitate etc.

Altul cale rapidăînchiriați o clădire sau un birou nerezidențial - reduceți costul.În același timp, nu este necesar să-l închiriați aproape de nimic, este suficient să reduceți plata cu 10%. Atunci oferta ta va fi competitivă.

Perioade de închiriere

Perioada de valabilitate a unui contract de închiriere pentru spații nerezidențiale este un punct important. Vine în trei tipuri.


Conform Codului civil al Federației Ruse, articolul 610, alineatul 2., dacă contractul nu specifică o perioadă, atunci se consideră încheiat pe o perioadă nedeterminată. În acest caz, fiecare parte are dreptul de a denunța în orice moment decizia sa, cu un preaviz de trei luni.

Un contract pe termen scurt se încheie pe o perioadă de cel mult un an. Cum se reînnoiește un contract de închiriere pentru spații nerezidențiale? Prelungirea are loc automat pe o perioadă nedeterminată dacă ambele părți sunt mulțumite de toate.

În acest caz, nu este necesară o reîncheiere a acordului. În unele cazuri, proprietarul poate insista asupra unui nou document pentru a modifica termenii sau plata. Acest lucru este posibil doar cu acordul chiriașului.

Un acord pe termen lung este supus înregistrării la Sistemul Rezervelor Federale. Prelungirea unui astfel de contract de închiriere pentru spații nerezidențiale are loc în același mod ca și unul pe termen scurt - automat, cu aceleași condiții, drepturi și obligații ale părților, sau se încheie document nou cu cerințe modificate.

Rezilierea anticipată a unui contract de închiriere pentru o anumită perioadă este posibilă atât din partea proprietarului, cât și din partea chiriașului.

Asemenea probleme se rezolvă în instanță sau prin acordul comun al ambelor persoane.

Cunoştinţe nuanțe importanteși oportunitățile de închiriere imobiliare comerciale vă vor ajuta să încheiați o afacere profitabilă și sigură, care aduce venituri pasive regulate.

Astăzi, imobiliarul este considerat cel mai eficient și mai profitabil instrument de investiții. Acest lucru nu este surprinzător. La urma urmei, în fiecare an prețul imobiliar crește. Acest lucru este valabil mai ales pentru apartamentele și casele de țară care sunt situate în zona stațiunii. Achiziționarea unui imobil pentru a le închiria în viitor sau a le revânzi la un preț mai bun este considerată o afacere destul de profitabilă. Acesta este motivul pentru care există o creștere a investițiilor imobiliare.

Pentru afaceri imobiliare puteți folosi:

  • apartamente;
  • Case;
  • spații nerezidențiale;
  • camere în apartamente comune.

Cel mai profitabil și eficient mod este considerat a fi afacerea de a închiria apartamente. Acest lucru se aplică în special apartamentelor și caselor de țară. Desigur, dacă doriți, vă puteți angaja și în imobiliare comercială. Dar aici merită luat în considerare faptul că există un număr limitat de consumatori pentru un astfel de „produs”. Atunci când organizați o astfel de afacere, merită să luați în considerare o serie de factori, iar acest lucru se referă nu numai la prezența unui capital de pornire foarte mare, ci și la cunoașterea regulilor de bază pentru închirierea unui apartament.

Inchiriere apartamente

Cel mai popular produs de pe piața imobiliară sunt apartamentele. Acest lucru este valabil mai ales pentru zonele mari populate. Căuta viata mai buna un număr mare de oameni din suburbii se mută să locuiască în oraș. Ca urmare, este nevoie de a găsi o locuință. Acest public este cel care formează baza bazei de clienți.

Astăzi apartamentele pot fi închiriate ca pe pe termen lung, și zilnic. Fiecare dintre aceste opțiuni are propriile sale avantaje și dezavantaje. Prin urmare, ca antreprenor, trebuie să luați în considerare cu atenție aceste informații și, de asemenea, să urmați procedura de închiriere a unui apartament.

Inchiriere apartament pe termen lung

Cel mai adesea, antreprenorii preferă să-și închirieze proprietatea pe termen lung. Avantajul acestei opțiuni este că nu trebuie să veniți zilnic la apartament și să îl curățați după fiecare client ulterior, așa cum se face cu închirierea zilnică a imobilelor rezidențiale. Lucrurile sunt mult mai simple aici. Proprietarul vine pur și simplu o dată sau de două ori pe lună pentru a colecta chiria și a verifica starea apartamentului.

Pentru a închiria un apartament trebuie să:

  • Postați un anunț. Pentru a plasa o astfel de reclamă, puteți folosi atât ziare tipărite, cât și internet. Fiecare dintre aceste opțiuni este foarte eficientă. Deci merită să le folosiți pe amândouă.
  • Pune apartamentul in ordine. Dacă este necesar, lucrările de reparații și achiziționarea de mobilier pot fi efectuate aici. Apartamentele dotate cu reparatii bune sunt mult mai scumpe.
  • Calculați chiria. Pentru a face acest lucru, trebuie să împărțiți costul apartamentului la o sută. Trebuie avut în vedere faptul că costul unui apartament este influențat de locația acestuia, de metru pătrat, precum și de infrastructura din zonă.

Cel mai important este să găsești un chiriaș și să închei un acord cu el.

Afaceri zilnice de închiriere de apartamente

CU inchiriere zilnica lucrurile stau putin altfel. Pentru a organiza o astfel de afacere, trebuie să depui mult efort. Adesea proprietățile sunt închiriate pentru una sau două zile. După fiecare client, va fi necesar să se efectueze o curățenie de înaltă calitate a apartamentului. Acest lucru vă va permite să vă prezentați „produsul” în toată gloria lui.

Adesea, astfel de bunuri imobiliare sunt folosite de persoane nerezidente care stau temporar într-unul sau altul localitate. Și asta înseamnă că baza de clienți se va schimba constant. Pentru a facilita găsirea clienților, puteți apela la serviciile companiilor imobiliare. Merită luat în considerare faptul că astfel de companii percep o taxă mică pentru serviciile lor.

Închirierea unui apartament de la proprietar: acte

La închirierea unui apartament, se încheie un acord între chiriaș și proprietar. Ea precizează toate drepturile și obligațiile părților. O atenție deosebită se acordă aici perioadei de închiriere și costului acesteia. În același timp, precizează exact ce este inclus în chirie. Într-adevăr, în unele cazuri, chiria poate include și plata pentru utilitati publice. Pentru a evita problemele cu acte pentru inchirierea unui apartament, mulți proprietari cooperează cu agenții imobiliare. Astfel, specialiștii nu caută doar clienți, ci și aranjează chirie în conformitate cu legile țării.

Dacă o afacere este creată fără participarea companiilor imobiliare, atunci vor apărea unele dificultăți. Va trebui să cauți clienți și să închei singur un acord cu aceștia.

Desigur, în acest caz inchiriere apartamente de la proprietar vă va permite să extrageți profit maxim din proprietăți imobiliare.

Impozitare si penalitati pentru inchirierea unui apartament

Închirierea unui apartament este considerată o afacere profitabilă, ceea ce înseamnă că ar trebui să fie supusă taxelor. Valoarea impozitului depinde de forma de organizare a afacerii:

  • Pentru individual Cota de impozitare pentru închirierea unui apartament este de 13% din profit.
  • Pentru un antreprenor individual, impozitul pe venit din închirierea unui apartament este de 6%. Cu cea de-a doua variantă, merită să luați în considerare faptul că, având statutul de antreprenor individual, va trebui să plătiți niște prime de asigurare.

O franciză de panificație este o idee bună de afaceri. Totul despre francizele oferite.

Pentru a ocoli sistemul fiscal, mulți proprietari își ascund afacerile imobiliare. Potrivit legii, un antreprenor poate suporta nu numai răspundere financiară, ci și penală pentru evaziune fiscală. La calcularea penalităților se ia în considerare numărul impozitelor neplătite. Pentru o astfel de infracțiune, un aspirant antreprenor poate primi o amendă maximă de până la 500 de mii de ruble. În acest caz, este posibilă închisoare de până la 3 ani. Prin urmare, este mai bine să plătiți taxe pentru închirierea unui apartament decât să plătiți o amendă mai târziu.

Dezavantajele afacerii cu apartamente

Aproape fiecare afacere are dezavantaje. Și chiriile de apartamente nu fac excepție. În primul rând, este de remarcat faptul că, pentru a începe o astfel de afacere, trebuie să aveți fie imobiliare, fie capital de pornire pentru achiziția acesteia. Desigur, puteți folosi și opțiunea de subînchiriere. În acest caz, va trebui să depui mult efort și timp.

Pe parcursul anului, prețurile de închiriere pot scădea sau crește. Dacă creșterea chiriei aduce mai multe venituri, atunci scăderea acesteia, dimpotrivă, o reduce. În orice caz, astfel de schimbări pot avea un impact negativ asupra dezvoltării afacerii. Vorbind despre chirie, trebuie să rețineți că atunci când închiriezi un apartament mai bine să primiți plata în avans, ceea ce va reduce riscul de a fi înșelat.

Riscul principal atunci când închiriezi un apartament este acela că chiriașii pot cauza daune proprietății tale. Acest lucru va implica cheltuieli neplanificate. Astfel de riscuri trebuie luate în considerare la întocmirea unui contract.

Închirierea caselor: opțiuni

O opțiune bună de a câștiga bani pe piața imobiliară ar putea fi închirierea de case private. Pentru a face acest lucru, nu este necesar să dețineți un astfel de imobil, deoarece puteți utiliza opțiunea de subînchiriere. Desigur, atunci când organizați o astfel de afacere, este necesar să țineți cont de unele caracteristici.

Cum să organizezi o afacere pe imobiliare de țară

Pentru a organiza o astfel de afacere, trebuie să ai un capital de start-up foarte mare. Acesta va fi folosit în principal pentru achiziționarea de proprietăți imobiliare din țară și îmbunătățirea acestuia. O atenție deosebită în această chestiune trebuie luată în considerare atunci când căutați chiriași. Casele de țară sunt adesea folosite pentru vacanta placuta in weekend. Desigur, nu este exclusă închirierea caselor pentru o perioadă lungă de timp. Închirierea pe termen scurt a unei case de țară poate aduce multe probleme. Acest lucru este valabil mai ales în cazurile în care chiriașii sunt tineri care doresc să petreacă acolo o vacanță „zgomotoasă”.

Fără un capital inițial suficient, puteți utiliza subînchiriere. În acest caz, va trebui să depuneți mult efort pentru a găsi și a convinge proprietarii de imobile la țară să-și subînchirieze casa.

Dezavantajul unei astfel de afaceri

Principalul dezavantaj al unei astfel de afaceri este investiția semnificativă. Dacă vorbim despre închirierea unei case pentru o zi, atunci va trebui să cheltuiți mult timp și efort pentru curățarea acesteia. Închirierea vine cu multă responsabilitate. La urma urmei, va trebui să purtați responsabilitatea pentru daunele aduse proprietății. Acest lucru poate duce la rezilierea contractului de subînchiriere.

Închirierea spațiilor

Probabil cel mai profitabil tip de afacere de pe piața imobiliară este închirierea spațiilor. În acest caz vorbim despre închirierea de imobile comerciale. Închirierea de birouri, depozite și alte spații poate aduce un profit destul de bun. Desigur, pentru a vă angaja într-o astfel de afacere, trebuie să aveți documente pentru a deține această proprietate.

Subînchiriere spații

Subînchirierea unei părți a spațiilor nerezidențiale implică închirierea unui imobil cu închirierea ulterioară a acestuia. Pentru a face acest lucru, trebuie să găsiți un locator cu care să fie încheiat un acord inchiriere pe termen lung. Contractul de închiriere trebuie să țină cont de faptul că spațiile vor fi închiriate în viitor de către chiriașul existent. În acest caz, profitul poate depăși costurile de două ori. Principalul lucru este să știi cum să subînchiriezi spatii comerciale sau oricine altcineva.

Atunci când organizați o afacere în subînchiriere, trebuie să vă asigurați că locatorul nu va rezilia contractul de închiriere înainte de data scadenței. Pentru a face acest lucru, trebuie să discutați în prealabil toate situațiile controversate. În ceea ce privește determinarea chiriei, totul depinde de tine. Venitul dintr-o astfel de afacere va depinde de asta. Atunci când organizați o astfel de afacere, merită să aveți în vedere că aveți multă responsabilitate. Este necesar nu numai să găsiți un proprietar responsabil, ci și să închiriați localul cât mai profitabil posibil.

Contract de închiriere a spațiilor, taxe și amenzi

Recent, închirierea spațiilor industriale a devenit populară la mare cautare. Acest lucru se aplică în special la marile orase. Pe baza acestui fapt, un număr mare de companii au apărut pe piață și au decis să facă afaceri în subînchiriere. La închirierea spațiilor, se întocmește un acord tipic, care specifică informații de bază despre tranzacția care se desfășoară. Dacă vorbim de subînchirierea spațiilor pentru un magazin sau birou, atunci această caracteristică trebuie specificată în contract.

Ca și în cazul închirierii unui apartament, antreprenorul trebuie să plătească impozit pe fiecare tranzacție efectuată. În caz contrar, potrivit legii, este prevăzută răspunderea financiară și penală. Aici un antreprenor poate aștepta:

  • amenda maximă este de 500 de mii de ruble.
  • închisoare de până la 3 ani.

Dezavantajele unei afaceri de închiriere

Închiriere și subînchiriere spații nerezidențiale are unele dezavantaje și riscuri. Acest lucru este valabil mai ales pentru subînchiriere. Pentru ca o afacere să genereze venituri, trebuie să depui mult efort și timp pentru a găsi un chiriaș. În cazul subînchirierii, va trebui să găsiți un proprietar responsabil. Riscul de daune materiale este, de asemenea, important. Pentru a evita risipa neplanificata, este necesar sa se includa in contract o clauza privind compensarea pierderilor de catre chirias in cazul avariilor aduse proprietatii.

Alegerea unei variante de inchiriere in functie de capital

Organizarea unei afaceri pe bunuri imobiliare de închiriere are propriile sale riscuri. Acest lucru este valabil mai ales în cazurile în care sunt necesare investiții de capital semnificative pentru deschiderea acestuia. Dacă aveți un mic capital de pornire disponibil, atunci ar trebui să optați pentru subînchiriere. În acest caz, costurile se vor referi doar la încheierea unui contract și găsirea clienților.

Dacă capitalul de pornire permite, atunci puteți lua în considerare opțiunea achiziționării imobiliare. În acest caz, puteți achiziționa atât o casă, cât și un loc.

De făcut alegere corectă, trebuie să analizați piața și să determinați cel mai solicitat imobil. În viitor, afacerea poate fi dezvoltată în toate direcțiile. Aceasta înseamnă că puteți lucra nu numai cu imobile rezidențiale, ci și cu imobile comerciale.

Leasingul imobiliar comercial este unul dintre cele mai profitabile tipuri de afaceri și este aproape întotdeauna solicitat. Multe firme mici și antreprenori începători caută spațiu de birou pentru a se adăposti și pentru a-și organiza afacerea Dorința lor de a cumpăra un acoperiș deasupra capului și pentru bani relativ puțini, le permite să obțină un venit constant din închirierea spațiului. Pe lângă micii antreprenori, de multe ori spațiile pot fi închiriate cu ușurință pentru magazine mici, de unde foștii proprietari de chioșcuri mici și locuri de comerț din piețele industriale sunt din ce în ce mai forțați să plece.

Un exemplu izbitor al succesului afacerii de închiriere imobiliară comercială îl reprezintă numeroasele clădiri de birouri pline la capacitate maximă cu firme mici.

Atractivitatea acestei direcții constă și în faptul că organizarea sa necesită de obicei doar investiții inițiale, iar toate costurile continue pot fi transferate clienților. Desigur, pentru a crea o astfel de afacere, trebuie să ai o proprietate potrivită.

Pentru fiabilitatea întreprinderii, este recomandabil să achiziționați un astfel de obiect ca proprietate pentru a nu depinde de capriciul proprietarului său.

Cu toate acestea, dacă există lipsă de fonduri, puteți închiria un imobil, sub rezerva dreptului de subînchiriere a spațiului acestuia. Adesea, pentru proprietarii unei clădiri, închirierea acesteia în întregime este mai profitabilă decât căutarea minuțioasă a mulți chiriași mici și formalizarea relațiilor cu aceștia. Toate acestea sunt adevărate, dar totuși, o scădere a ponderii profitului afectează semnificativ profitabilitatea globală a proiectului, astfel încât achiziționarea unei clădiri ca proprietate este întotdeauna o prioritate în comparație cu închirierea și prezintă mai puține riscuri pentru antreprenor.

Nu este absolut necesar să alegeți imobile în centrul orașului, unde costul acestora depășește toate limitele imaginabile.

Adesea este mult mai profitabil să cumpărați o clădire sau un spațiu la periferia orașului sau undeva în Zonă rezidenţială, ceea ce va necesita un nivel semnificativ mai scăzut al investițiilor.

Singura condiție importantă atunci când alegeți un imobil este disponibilitatea stațiilor de transport public în apropiere.

O opțiune bună pentru achiziționarea unui astfel de obiect sunt clădirile vechi abandonate ale întreprinderilor industriale falimentare, birouri centre comerciale. Cu atât mai rău stare tehnica clădirea este amplasată, cu atât se poate cumpăra mai ieftin, de care profită mulți antreprenori care fac bani prin închirierea imobilelor comerciale. Pe de altă parte, dacă există fonduri suficiente, uneori este mai ușor să ridici o nouă clădire, planificând în avans spațiul acesteia pentru închiriere.

La renovarea unui sediu vechi sau la echiparea unuia nou, este necesar să se țină cont de specificul închirierii imobilelor comerciale.

Deoarece spațiile clădirii de birouri vor fi închiriate diferiților chiriași, este necesar să se prevadă comunicații separate și posibilitatea deconectarii oricărei încăperi de la încălzire și electricitate pentru a evita costurile inutile pentru spațiul gol. În plus, este recomandabil să se pre-proiecteze zonele comune, toaletele, zonele de luat masa și locațiile pentru echipamente de birou comune. Acest lucru va crea condiții de lucru confortabile pentru întreprinderile mici și va crește atractivitatea imobiliară. De regulă, chiriașii nu au cerințe speciale pentru finisarea spațiilor, astfel încât reparațiile și finisarea se pot face folosind materiale de construcție ieftine. Acest lucru reduce cantitatea de investiție necesară.

O atenție deosebită trebuie acordată conectării comunicațiilor moderne, în special internetului de mare viteză, precum și organizării wi-fi.

Mai mult, printre chiriași este benefic să existe o firmă de contabilitate, precum și o firmă care oferă servicii de birou: fotocopiere, tipărire texte etc. Acest lucru face posibilă asigurarea chiriașilor cu serviciile necesare de birou și umplerea integrală a tuturor spațiilor de închiriat. Pentru atragerea clienților se pot folosi și spații comune, holul unei clădiri de birouri, permițând amplasarea în acestea a produselor publicitare ale chiriașilor, instalând structuri speciale de publicitate în acest scop.

Un adaos excelent, din punct de vedere al echipamentului tehnic, este și conectarea mini-PBX și furnizarea de urban numere de telefon, care va ajuta la asigurarea chiriașilor permanenți în zonele desemnate.

Atunci când organizați o afacere pentru închirierea imobilelor de birouri, este necesar să acordați o atenție deosebită executării corecte din punct de vedere legal a contractelor și posibilității de a recupera daune de la chiriașii fără scrupule. Eficiența leasingului imobiliar de birouri este confirmată de experți care estimează creșterea ratelor de închiriere cu aproximativ 10% pe an. Experiența arată că este posibil să se recupereze investițiile în crearea unui centru imobiliar de birouri în 2-3 ani.

Desigur, pentru organizarea corectă a unei afaceri este necesar, care poate fi comandat pe site-ul nostru.

S-ar părea un proces simplu de găsire a premiselor pentru chirie comercialași procesul de contractare. Dar, spre deosebire de locuințele închiriate, această zonă de servicii este supusă unor legi și reglementări diferite. Pentru a rezolva această problemă, unii oameni de afaceri angajează o persoană care caută bunuri imobiliare potrivite.

Acest lucru se face din mai multe motive, deoarece parametrii importanți în alegere sunt: ​​cartierul orașului, prezența concurenților, etajul, tipul de sediu, disponibilitatea comunicațiilor, suprafața și alți parametri importanți. Dar pentru a încheia un contract de închiriere pentru bunuri imobiliare comerciale, pentru a discuta termenii contractului de închiriere și a semna documentul în sine, este mai bine să angajați un avocat.

Cadrul legislativ

Întregul proces de închiriere este reglementat de Codul civil Federația Rusă, sau mai degrabă Articolul 34 „Chirie”. Conform legii, toate condițiile care apar în timpul procesului de închiriere sunt consemnate în documentul de închiriere - un acord care se încheie între client (chiriaș) și proprietar.

Cele mai de bază responsabilități ale proprietarului sunt considerate a fi menținerea în stare bună a spațiilor închiriate, efectuând independent reparații majore, în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse, articolul 616. Același articol subliniază, de asemenea, responsabilitățile chiriașului - efectuarea de reparatii cosmetice, mentinerea curateniei si ordinii in incinta, platind toate cheltuielile curente.

Proprietarul poate închiria imobile comerciale în alte condiții, dar apoi acestea trebuie specificate în contractul de închiriere. De exemplu, proprietarul își poate transfera responsabilitățile pentru reparațiile majore asupra chiriașului sau invers.

Cel mai bine este să implicați în acest proces un avocat care va înțelege toate documentele imobiliare furnizate și va ajuta la încheierea unui acord în condiții reciproc avantajoase. Angajarea unui avocat calificat poate ajuta la identificarea încălcărilor neautorizate care ar putea fi incluse în cheltuielile omului de afaceri în viitor.

Reamenajarea nelegalizată poate deveni un astfel de element de cheltuială inutil. Un caz mai grav ar fi închirierea unui complex comercial cu terenuri și mai multe spații. Aici este important să se verifice prezența tuturor documentelor necesare pentru toate obiectele și absența chiriei suplimentare pentru o parte a localului sau prezența depozitelor.

S-ar putea să dureze prea mult timp pentru a pune în ordine documentele, a înregistra și a rezolva relațiile cu alți chiriași, iar cea mai bună opțiune poate fi alegerea unui alt sediu.

Căutare proprietăți

Una dintre cele mai dificile sarcini este găsirea unei proprietăți potrivite, de preferință fără intermediari.

Primul lucru pe care îl fac cetățenii este să apeleze la presa scrisă, care este plină de reclame pentru închirierea spațiilor nerezidențiale. De obicei, 90% dintre ei sunt agenții și doar 10% sunt proprietari. Pentru o mai mare comoditate pentru oamenii de afaceri, astfel de reclame au început să fie plasate pe resursele de internet, în special pe Avito, chiriile imobiliare comerciale sunt furnizate cu o fotografie și adresa sediului.

Astfel de resurse sunt convenabile, deoarece folosind filtre puteți renunța imediat la toate opțiunile care nu se potrivesc criteriilor de căutare. De exemplu, selectați toate ofertele pentru închirierea spațiului de birouri într-un anumit oraș sau zonă, iar sistemul va returna automat toate ofertele potrivite, ceea ce va grăbi semnificativ procesul de căutare.

Piața de închiriere imobiliară comercială este împărțită în spații pentru diferite scopuri:

  • Birou.
  • Comercial.
  • Depozit.
  • Productie.

Prin urmare, înainte de a începe căutarea, decideți ce tip de imobil trebuie să alegeți, în ce zonă a orașului, ce zonă, numărul de etaje și alți parametri importanți. După ce a definit întregul set de condiții, va fi mai ușor pentru căutător să își formuleze cererea.

Dacă procesul de căutare nu este inclus în planuri, puteți încredința această problemă unui intermediar. De obicei, serviciile unor astfel de companii sunt plătite la o rată de costul integral sau la jumătate din costul chiriei lunare. Dar este recomandabil să semnați inițial un acord cu aceștia și să stabiliți plata serviciilor numai după selectarea sediului, astfel încât să fie interesați și de momentul și calitatea muncii lor.

Procesul de încheiere a unui contract

Acesta este un proces important care se face cel mai bine cu un avocat. Înainte de a semna documentele, trebuie să citiți cu atenție și să discutați toți termenii contractului de închiriere. Verificați documentele proprietarului: un document privind dreptul de a dispune de bunuri imobile, un plan de etaj și documentele statutare ale persoanei juridice care deține proprietatea. După verificarea documentelor, discutați toate condițiile posibile de închiriere:

  1. Plăți de utilități.
  2. Telefoane și acces la internet.
  3. Costul chiriei lunare.
  4. Perioade de închiriere.
  5. Circumstanțele de forță majoră.
  6. Lucrari minore de reparatii.
  7. Renovare majoră.
  8. Conditii de reziliere a contractului.

Discutați cui i se va atribui o anumită obligație și intervalul de timp în care aceasta trebuie îndeplinită. Toate condițiile trebuie înregistrate în contractul de închiriere pentru bunurile imobiliare comerciale.

Semnarea contractului

Cel mai bine este să întocmiți un acord și să discutați personal termenii cu proprietarul proprietății atunci când închiriați fără intermediari. În acest caz, problemele stringente sunt rezolvate mai ușor și mai rapid și există posibilitatea unor concesii din partea locatorului.

La întocmirea textului contractului, o clauză obligatorie trebuie să indice adresa fizică completă a proprietății, detaliile și detaliile proprietarului. Dacă este posibil, ar trebui să solicitați un plan de etaj și să îl atașați la document, mai ales dacă s-a efectuat reamenajare.

Documentul trebuie semnat în mai multe versiuni de ambele părți. Doar un document dintr-un anumit eșantion va putea confirma termenii contractului de închiriere și procesul de închiriere a spațiilor.

Durata contractului de închiriere poate fi specificată, dar dacă nu este specificată, contractul se consideră încheiat pe perioadă nedeterminată. Nu uitați să indicați cuantumul exact al chiriei. Fără costul specificat al închirierii imobilelor comerciale, tranzacția se consideră neîncheiată. Pentru a ține cont de schimbările valutare, este necesar să se indice o posibilă creștere procentuală a prețului de închiriere, dar nu mai mult de o dată pe an.

Procesul de transfer al obiectelor

încă unul document important După încheierea contractului de închiriere, va exista un act de transfer al bunului imobil de către locator către locatar. Ziua semnării unui astfel de act este considerată începutul contractului de închiriere. Actul trebuie semnat numai după o inspecție amănunțită a clădirii sau a incintei. Dacă se observă o defecțiune în timpul inspecției, aceasta trebuie consemnată în raport. Procedând astfel, vă puteți proteja de cheltuielile inutile care vor cădea apoi asupra chiriașului.

În plus, o astfel de analiză a spațiilor înainte de închirierea imobilelor comerciale va face posibil să se ceară proprietarului să elimine gratuit defectele constatate sau să reducă costul de închiriere cu o anumită sumă. Dacă starea imobilului văzută nu îl mulțumește în niciun fel pe client, acesta poate pe bună dreptate cere rezilierea contractului.

Amintiți-vă că la expirarea contractului, locatorul va prelua imobilul conform actului care a fost încheiat în ziua în care imobilul a fost primit spre închiriere. Iar dacă acolo nu sunt înregistrate defecte, atunci proprietarul poate cere legal ca acestea să fie corectate pe cheltuiala chiriașului. În schimb, dacă în perioada de închiriere s-au adus modificări pozitive în condițiile locației, chiriașul are dreptul de a cere rambursarea cheltuielilor efectuate. Prin urmare, înregistrați cu atenție toți termenii contractului de închiriere în contract.

Închirierea de imobile comerciale (depozite, clădiri de birouri, mini-ateliere etc.) este adesea un succes în rândul antreprenorilor începători. Și acest lucru este corect - nu ar trebui să investești bani în cumpărarea unui birou dacă nu ești sigur că afacerea va funcționa, este mai bine să-l cumperi mai târziu. Cei care au atins deja anumite înălțimi și vor pur și simplu să-și extindă propriile limite preferă să închirieze mai întâi spațiile necesare.

  • 5 greșeli care te împiedică să obții succesul atunci când închiriezi imobile comerciale
  • Cine este clientul?
  • Strategie de investiții în mini-birouri
  • Pentru ce durată - lună, zi, oră?
  • Centru de coworking din orașul Moscova, care aduce de la 100.000 de ruble pe lună
  • Cum să faci un birou dintr-un apartament?
  • Nu vor fi investiții suplimentare!
  • Nu am proprietăți imobiliare și nu pot!
  • Licitații și licitații de faliment - adevărul dur de a cumpăra imobiliare pentru 1% din cost

Astfel, închirierea este benefică atât pentru cei care închiriază imobile comerciale, cât și pentru cei care le închiriază – veniturile pasive nu au deranjat niciodată pe nimeni. Dar proprietarii nu pot găsi întotdeauna un client pentru sediu sau ar putea primi venituri de câteva ori mai multe decât pentru în acest moment. Acest lucru se întâmplă pentru că ei nu cunosc nuanțele pe care le implică închirierea imobilelor comerciale și ei sunt cei care fac veniturile să crească vertiginos.

5 greșeli care te împiedică să obții succesul atunci când închiriezi imobile comerciale

Cine este clientul?

Aceasta este prima și principala greșeală - caută clienți în locuri greșite, pentru că habar nu au cine sunt ei - viitor chiriaș? Este ușor de „calculat” - pe ce vă puteți baza va fi indicat de starea imobilului comercial de închiriat, locația și echipamentul acestuia.

Strategie de investiții în mini-birouri

Vladislav Elizarenko se ocupă de administrarea imobiliară, atât rezidențială, cât și comercială. El caută mereu noi modalități de a crește veniturile clienților săi, precum și de a-și împărtăși munca cu cititorii noștri :)

Pentru ce durată - lună, zi, oră?

Desigur, semnarea unui acord pe un an sau mai mult este de încredere, așa că poți fi sigur că sediul va genera venituri în tot acest timp. Însă, închirierea imobilelor comerciale pentru o zi sau oră îi mărește drastic cuantumul și reduce procentul de amortizare al spațiilor - investițiile în imobile comerciale sunt întotdeauna rentabile. Prin urmare, recent acest tip de închiriere a fost strâns legat de subînchiriere (această intenție trebuie notificată într-o clauză separată din contract).

O companie sau o persoană fizică închiriază o cameră destul de mare și o transformă, de exemplu, într-un centru de coworking - un adevărat salvator pentru cei care nu au propriul birou și sunt nevoiți să întâlnească clienți într-o cafenea sau pe stradă. Dar această chestiune are propriile sale nuanțe, despre care puteți afla de la investitori experimentați, de exemplu, cazul lui Roman Kotov vorbește despre acest tip de afaceri într-un mod accesibil și inteligibil.

Centru de coworking din orașul Moscova, care aduce de la 100.000 de ruble pe lună

Roman Kotov a susținut o clasă de master pentru investitorii proiectului Territory Investment, în cadrul căreia a dezvăluit caracteristicile cheie și modelele de afaceri ale investițiilor folosind această tehnologie. Îl poți descărca aici

Cum să faci un birou dintr-un apartament?

Dacă aveți propriul apartament, gol și inutil și, în plus, situat la parter, nu trebuie să vă limitați la a-l închiria pentru locuit. În primul rând, venitul din acest tip de închiriere este mult mai mic decât ceea ce poate aduce închirierea unui imobil comercial. În al doilea rând, spațiile rezidențiale se deteriorează mult mai repede decât un birou sau chiar un depozit. Contractul de închiriere pentru spații comerciale este de obicei mult mai strict și conține întotdeauna o clauză privind penalitățile sau amenzile în cazul în care proprietatea este deteriorată.

Soluția corectă ar fi:

  • Transferați un apartament din rezidențial în nerezidențial
  • Faceți reparațiile corespunzătoare
  • Închiriază-l pentru mini-birouri, un magazin și așa mai departe. Nu trebuie să-i alegeți ca clienți pe cei care doresc să închirieze spații pentru un bar, cafenea sau alt local de divertisment - lucrează până târziu și pot avea probleme cu vecinii

Nu vor fi investiții suplimentare!

Și degeaba, pentru că închirierea imobilelor fără renovare nu va aduce prea multe venituri. Nu este nevoie să construiți „camere regale”, pe care le puteți descurca cu reparații cosmetice obișnuite sau renovări economice ale investitorilor. Decorarea camerelor se va face cu calitate superioara si cu gust subtil, insa acest lucru va creste automat ratingul in ochii potentialilor clienti. Este mai bine să faceți renovarea „neutră” - astfel încât interiorul să se potrivească atât unui magazin, un mini-depozit, cât și unei clădiri de birouri.

Cu siguranță merită să găsiți resurse financiare pentru asigurare. Nimeni nu știe ce se va întâmpla după un timp - viața este imprevizibilă. Ar putea fi orice:

  • Foc
  • Potop
  • Mașinațiunile concurenților
  • Un șofer neglijent care s-a izbit de un perete și l-a spart

Însă, dacă orice forță majoră este acoperită de asigurare, prejudiciul va fi compensat cel puțin parțial. Mai mult, chiar și chiriașii pot fi obligați să plătească pentru asigurare dacă această clauză este inclusă în contract.

Nu am proprietăți imobiliare și nu pot!

Ce te împiedică să faci asta? Învață să cumperi imobile comerciale la un preț ridicol pe licitatii de faliment Puteți face acest lucru cu cei care au făcut acest lucru cu succes de mult timp - nu veți avea nevoie de investiții mari pentru a începe să câștigați sume decente de bani.

Licitații și licitații de faliment - adevărul dur de a cumpăra imobiliare pentru 1% din cost

Andrey Merkulov co-fondator al proiectului Teritoriul de investiții. În acest videoclip, el defalcă licitațiile de faliment. Citiți mai multe în articolul despre acest subiect.

Iar cei care nu îndrăznesc să înceapă această afacere profitabilă și destul de ușoară sunt împiedicați doar de propriile temeri.

 

Ar putea fi util să citiți: