Podnik na prenájom priestorov. Komerčné nehnuteľnosti ako podnikanie: čo potrebujete vedieť. Trh s prenájmom komerčných nehnuteľností je rozdelený na priestory na rôzne účely

Prenájom komerčnej nehnuteľnosti nie je náročný a hlavne ziskový. So správnym prístupom a znalosťou hlavných fáz procesu nebude uzavretie obchodu ťažké.

Najdôležitejšie je rozhodnúť sa pre cenu, nájsť klienta a správne zostaviť zmluvu.

Zvážte všetky fázy transakcie.

Stanovenie nákladov

Pri samostatnom vykonávaní transakcie nie je stanovenie nákladov na prenájom často objektívne.

Každý majiteľ chce získať čo najväčší úžitok.

Ale príliš veľa vysoká cena môže odstrašiť potenciálnych nájomníkov a príliš nízka môže vyvolať pochybnosti. Majitelia sa zvyčajne obracajú na odborníkov - realitných maklérov alebo odhadcov - so žiadosťou o posúdenie hodnoty.

Ako si sami prenajať nebytové priestory? Môžete to urobiť bez pomoci profesionálov. Ak chcete určiť cenu sami, musíte si preštudovať podobné ponuky od konkurencie. To umožní porozumieť všeobecná situácia Na trhu komerčné nehnuteľnosti a správne vyhodnotiť svoje priestory.

DÔLEŽITÉ: Nájomca si prenajíma obchodný majetok za účelom vytvárania príjmu, preto je dôležité pri posudzovaní nákladov brať do úvahy približný možný zisk, ktorý môže získať.

Cenu ovplyvňujú faktory ako:

Po zohľadnení týchto bodov a sledovaní ponúk konkurencie môžete objektívne zhodnotiť svoju nehnuteľnosť.

Vyhľadajte klienta

Prenájom komerčných nehnuteľností od vlastníka zahŕňa hľadanie potenciálnych nájomcov.

Predtým, ako to urobíte, musíte vytvoriť Komerčná ponuka alebo oznámenie.

Musí v ňom byť podrobne uvedené všetky charakteristiky nehnuteľnosti: plocha, poschodie, lokalita, infraštruktúra, technický stav a vybavenie. Je lepšie zamerať pozornosť v reklame na výhody.

Zároveň je dôležité uviesť nedostatky miestnosti, aby ste sa pri prezeraní nedostali do nepríjemnej pozície a neodstrašili klienta.

Poďme sa bližšie pozrieť na spôsoby, ako nájsť potenciálnych nájomníkov.

Hľadajte podľa priateľov. Najjednoduchší spôsob, ako nájsť záujemcu o váš návrh, je opýtať sa priateľov a príbuzných. Majitelia nehnuteľností sa často pohybujú v podnikateľských kruhoch, čo znamená, že to zjednodušuje úlohu rýchleho prenájmu ich nehnuteľnosti.
Umiestňovanie reklamy na špecializované internetové zdroje, napríklad Avito. Výhodou tohto spôsobu je, že váš návrh uvidia stovky, ba až tisíce záujemcov. Ak chcete čo najskôr nájsť nájomcu, budete musieť napísať dobrý a podrobný inzerát, v ktorom popíšete všetky výhody a nevýhody priestorov.
Inzerát musí byť doplnený niekoľkými fotografiami.
Potenciálny klient sa tak bude môcť ľahšie rozhodnúť, či sa mu to oplatí zvážiť alebo nie.
Zaslanie ponuky emailom. Bary, reštaurácie, obchody, salóny a iné organizácie a prevádzky často hľadajú priestory na presťahovanie alebo otvorenie inej lokality. E-mailové adresy majiteľov firiem, ktorých by to mohlo zaujímať, nájdete na oficiálnych stránkach ich spoločností.

Prezentácia a podpis dokumentu

Správna prezentácia vašej nehnuteľnosti je kľúčom k rýchlemu uzavretiu obchodu.

Pri predvádzaní priestorov sa snažte o nich povedať viac, zamerajte sa na výhody a možný zisk, ktorý objekt klientovi prinesie.

Uzavretie zmluvy je posledným, no najdôležitejším a najzodpovednejším krokom v transakcii. Správne vypracovaný a vykonaný dokument ochráni majiteľa pred bezohľadným nájomcom. Čo by malo obsahovať:

osobné údaje nájomcu a vlastníka;
adresa, oblasť a technické špecifikácie;
registračné údaje;
Konečný termín;
výška platby a postup jej prevodu;

DÔLEŽITÉ: Vlastník nemá zo zákona právo na zvýšenie poplatku viac ako raz ročne. Preto v zmluve musí byť uvedené maximálna veľkosť možné zvýšenie prenajať a lehotu, v ktorej o tom bude nájomca upovedomený.

V dokumente je dôležité podrobne opísať práva a povinnosti zmluvných strán a uviesť povahu zodpovednosti za porušenie každého ustanovenia. Dohodu by bolo vhodné doplniť o súpis majetku, ktorý je v areáli k dispozícii. Po ukončení zmluvy bude môcť vlastník dostať peňažnú náhradu, ak došlo k poškodeniu nábytku alebo zariadenia nájomcom.

Najrýchlejšie spôsoby prenájmu nebytových priestorov

Ako rýchlo prenajať komerčné nehnuteľnosti?

Pre tých, ktorí nechcú tráviť osobný čas hľadaním klientov, rokovaniami a prehliadkami, je lepšie kontaktovať makléra.

Ten nehnuteľnosť ohodnotí, nastaví správnu trhovú hodnotu, nafotí atraktívne fotografie, vypracuje kompetentný inzerát a sám vašu nehnuteľnosť odprezentuje.

Avšak aj práca s agentmi má svoje vlastné nuansy. Realitné kancelárie pracujú spravidla za províziu z výšky prenájmu alebo predaja nehnuteľnosti.

Poplatok vo forme percenta sa zvyčajne vyberá od žiadateľov, nie od vlastníkov.

Nie každý záujemca však bude pripravený spolupracovať s agentom, ktorý bude musieť zaplatiť peniaze.

Ak teda majiteľ súrne potrebuje nájsť nájomcu, môže si províziu zaplatiť sám. Často sa to praktizuje, ak má majiteľ veľa nehnuteľností alebo chce prenajať luxusnú nehnuteľnosť.

Peniaze vyplatené agentovi pôjdu nielen do jeho vrecka, ale aj do nevyhnutné výdavky– foto, videoprezentácia, reklama a pod.

Ďalší rýchly spôsob prenajať nebytovú budovu alebo kanceláriu – znížiť náklady. Zároveň ho nie je potrebné prenajímať za nič, stačí znížiť platbu o 10 %. Potom bude vaša ponuka konkurencieschopná.

Nájomné doby

Dôležitým bodom je doba platnosti zmluvy o nájme nebytových priestorov. Dodáva sa v troch typoch.

Podľa Občianskeho zákonníka Ruskej federácie, článok 610, odsek 2., ak zmluva neurčuje lehotu, považuje sa za uzavretú na dobu neurčitú. V tomto prípade má každá strana právo ho kedykoľvek ukončiť, pričom svoje rozhodnutie oznámi s trojmesačnou výpovednou lehotou.

Krátkodobá zmluva sa uzatvára na obdobie nie dlhšie ako jeden rok. Ako predĺžiť nájomnú zmluvu na nebytový priestor? K predĺženiu dochádza automaticky na dobu neurčitú, ak sú obe strany so všetkým spokojné.

V tomto prípade nie je potrebné opätovné uzatvorenie dohody. V niektorých prípadoch môže vlastník trvať na novom dokumente na zmenu podmienok alebo platby. To je možné len so súhlasom nájomcu.

Dlhodobá dohoda podlieha registrácii vo Federálnom rezervnom systéme. K predĺženiu takejto nájomnej zmluvy na nebytový priestor dochádza rovnako ako pri krátkodobej - automaticky, s rovnakými podmienkami, právami a povinnosťami zmluvných strán, alebo sa uzatvára nový dokument so zmenenými požiadavkami.

Predčasné skončenie nájomnej zmluvy na dobu určitú je možné tak zo strany vlastníka, ako aj zo strany nájomcu.

Takéto otázky sa riešia súdnou cestou alebo vzájomnou dohodou oboch osôb.

Vedomosti dôležité nuansy a príležitosti na prenájom komerčných nehnuteľností vám pomôžu uzavrieť výhodný a bezpečný obchod, ktorý prináša pravidelný pasívny príjem.

Dnes sú nehnuteľnosti považované za najefektívnejší a najziskovejší investičný nástroj. Niet divu. Veď každým rokom sa cena nehnuteľností zvyšuje. To platí najmä pre byty a vidiecke domy, ktoré sa nachádzajú v rekreačná oblasť. Kúpa nehnuteľnosti za účelom jej budúceho prenájmu alebo ďalšieho predaja za výhodnejšiu cenu sa považuje za pomerne výnosný obchod. To je dôvod, prečo rastú investície do nehnuteľností.

Na podnikanie s nehnuteľnosťami môžete použiť:

byty;
Domy;
nebytové priestory;
izby v spoločných apartmánoch.

Za najziskovejší a najefektívnejší spôsob sa považuje podnikanie v oblasti prenájmu bytov. To platí najmä pre byty a vidiecke domy. Samozrejme, ak chcete, môžete sa venovať aj komerčným nehnuteľnostiam. Tu však stojí za zváženie, že pre takýto „produkt“ existuje obmedzený počet spotrebiteľov. Pri organizovaní takéhoto podnikania je potrebné zvážiť niekoľko faktorov, a to nielen prítomnosť veľmi veľkého počiatočného kapitálu, ale aj znalosť základných pravidiel prenájmu bytu.

Prenájom bytov

Najobľúbenejším produktom na realitnom trhu sú byty. To platí najmä pre veľké obývané oblasti. Hľadám lepší život veľké množstvo ľudí z predmestia sa sťahuje bývať do mesta. V dôsledku toho vzniká potreba nájsť si bývanie. Práve toto publikum tvorí základ klientskej základne.

Dnes je možné byty prenajímať Ako na to dlhý termín a denne. Každá z týchto možností má svoje výhody a nevýhody. Ako podnikateľ si preto musíte tieto informácie dôkladne zvážiť a tiež dodržať postup pri prenájme bytu.

Dlhodobý prenájom bytu

Podnikatelia najčastejšie uprednostňujú dlhodobý prenájom nehnuteľnosti. Výhodou tejto možnosti je, že nemusíte prísť do bytu každý deň a upratať ho po každom ďalšom klientovi, ako je to pri dennom prenájme rezidenčných nehnuteľností. Tu sú veci oveľa jednoduchšie. Prenajímateľ jednoducho príde raz alebo dvakrát do mesiaca vybrať nájomné a skontrolovať stav bytu.

Ak chcete prenajať byt, musíte:

Uverejniť inzerát. Na podanie takejto reklamy môžete využiť tlačené noviny aj internet. Každá z týchto možností je vysoko efektívna. Preto sa oplatí použiť oboje.
Urobte poriadok v byte. V prípade potreby je tu možné vykonať opravy a nákup nábytku. Vybavené byty s dobrými opravami sú oveľa drahšie.
Vypočítajte nájomné. K tomu je potrebné vydeliť náklady na byt sto. Malo by sa vziať do úvahy, že náklady na byt sú ovplyvnené jeho polohou, rozlohou, ako aj infraštruktúrou v oblasti.

Najdôležitejšie je nájsť nájomcu a uzavrieť s ním dohodu.

Denný prenájom bytu

S denný prenájom veci sa majú trochu inak. Ak chcete zorganizovať takýto podnik, musíte vynaložiť veľa úsilia. Nehnuteľnosti sa často prenajímajú na jeden alebo dva dni. Po každom klientovi bude potrebné vykonať kvalitné upratovanie bytu. To vám umožní prezentovať váš „produkt“ v celej jeho kráse.

Takúto nehnuteľnosť často využívajú nerezidenti, ktorí dočasne bývajú v tej či onej lokalite. A to znamená, že zákaznícka základňa sa bude neustále meniť. Pre jednoduchšie vyhľadávanie klientov môžete využiť služby realitných spoločností. Stojí za zváženie, že takéto spoločnosti účtujú za svoje služby malý poplatok.

Prenájom bytu od majiteľa: papierovanie

Pri prenájme bytu dochádza k uzavretiu dohody medzi nájomcom a prenajímateľom. Špecifikuje všetky práva a povinnosti zmluvných strán. Osobitná pozornosť sa tu venuje dobe prenájmu a jeho nákladom. Zároveň presne uvádza, čo všetko je zahrnuté v nájomnom. V niektorých prípadoch môže nájomné zahŕňať aj platbu za verejné služby. Aby sa predišlo problémom s doklady o prenájme bytu, mnohí prenajímatelia spolupracujú s realitnými kanceláriami. Špecialisti teda nielen vyhľadávajú klientov, ale zabezpečujú aj prenájom v súlade so zákonmi danej krajiny.

Ak sa podnik vytvorí bez účasti realitných spoločností, vzniknú určité ťažkosti. Klientov si budete musieť vyhľadať a sami s nimi uzavrieť dohodu.

Samozrejme, v tom prípade prenájom bytov od vlastníka vám umožní vyťažiť z nehnuteľností maximálny zisk.

Zdaňovanie a penále za prenájom bytu

Prenájom bytu sa považuje za výnosný biznis, čo znamená, že by mal podliehať daniam. Výška dane závisí od formy obchodnej organizácie:

Pre individuálne Sadzba dane za prenájom bytu je 13 % zo zisku.
Pre fyzického podnikateľa je daň z príjmu z prenájmu bytu 6 %. Pri druhej možnosti stojí za zváženie, že ak máte postavenie samostatného podnikateľa, budete musieť platiť určité poistné.

Pekárenská franšíza je dobrý podnikateľský nápad. Všetko o franšízach ponúkaných na.

Aby obišli daňový systém, mnohí majitelia nehnuteľností skrývajú svoje podnikanie v oblasti nehnuteľností. Za krátenie dane môže podľa zákona vzniknúť podnikateľovi nielen finančná, ale aj trestnoprávna zodpovednosť. Pri výpočte penále sa berie do úvahy počet nezaplatených daní. Za takýto priestupok môže potenciálny podnikateľ dostať pokutu až do výšky 500 tisíc rubľov. V tomto prípade hrozí trest odňatia slobody až na 3 roky. Preto je lepšie platiť dane za prenájom bytu, ako neskôr platiť pokutu.

Nevýhody podnikania s bytmi

Takmer každé podnikanie má nevýhody. A výnimkou nie sú ani prenájmy bytov. V prvom rade stojí za zmienku, že na začatie takéhoto podnikania musíte mať buď nehnuteľnosť, alebo štartovací kapitál na jeho obstaranie. Samozrejme môžete využiť aj možnosť podnájmu. V tomto prípade budete musieť vynaložiť veľa úsilia a času.

V priebehu roka môžu ceny prenájmu klesať alebo stúpať. Ak zvýšenie nájomného prináša vyšší príjem, tak jeho zníženie ho naopak znižuje. V každom prípade môžu mať takéto zmeny negatívny vplyv na rozvoj podnikania. Keď už hovoríme o prenájme, musíte na to pamätať pri prenájme bytu je lepšie platiť vopred, čím sa zníži riziko oklamania.

Hlavným rizikom pri prenájme bytu je, že nájomníci môžu spôsobiť škody na vašom majetku. To bude znamenať neplánované výdavky. S takýmito rizikami sa musí počítať pri zostavovaní zmluvy.

Prenájom domov: možnosti

Dobrou možnosťou, ako zarobiť peniaze na realitnom trhu, môže byť prenájom súkromných domov. K tomu nie je potrebné vlastniť takúto nehnuteľnosť, nakoľko môžete využiť možnosť podnájmu. Samozrejme, pri organizovaní takéhoto podnikania je potrebné vziať do úvahy niektoré funkcie.

Ako zorganizovať podnikanie na vidieckych nehnuteľnostiach

Aby ste mohli organizovať takýto podnik, musíte mať veľmi veľký počiatočný kapitál. Bude slúžiť najmä na nákup vidieckych nehnuteľností a ich zveľadenie. Pri hľadaní nájomníkov by sa v tejto veci mala venovať osobitná pozornosť. Vidiecke domy sa často používajú na prajem peknú dovolenku cez víkend. Samozrejme nie je vylúčený ani dlhodobý prenájom domov. Krátkodobý prenájom vidieckeho domu môže priniesť veľa problémov. Platí to najmä v prípadoch, keď sú nájomcami mladí ľudia, ktorí tam chcú stráviť „hlučnú“ dovolenku.

Bez dostatočného počiatočného kapitálu môžete využiť podnájom. V tomto prípade budete musieť vynaložiť veľa úsilia na to, aby ste našli a presvedčili majiteľov vidieckych nehnuteľností, aby si svoj dom dali do podnájmu.

Nevýhoda takéhoto podnikania

Hlavnou nevýhodou takéhoto podnikania sú značné investície. Ak hovoríme o prenájme domu na jeden deň, potom budete musieť stráviť veľa času a úsilia na jeho čistenie. Podnájom je spojený s veľkou zodpovednosťou. Za škody na majetku totiž budete musieť niesť zodpovednosť vy. To môže mať za následok ukončenie podnájomnej zmluvy.

Prenájom priestorov

Asi najziskovejším druhom podnikania na realitnom trhu je prenájom priestorov. V tomto prípade hovoríme o prenájme komerčných nehnuteľností. Prenájom kancelárskych, skladových a iných priestorov môže priniesť celkom dobrý zisk. Samozrejme, aby ste sa mohli zapojiť do takéhoto podnikania, musíte mať dokumenty na vlastníctvo tohto majetku.

Podnájom priestorov

Podnájom časti nebytových priestorov znamená prenájom nehnuteľnosti s jej ďalším prenájmom. Na to je potrebné nájsť prenajímateľa, s ktorým bude uzatvorená dohoda dlhodobý prenájom. Nájomná zmluva musí počítať s tým, že priestory bude v budúcnosti prenajímať doterajší nájomca. V tomto prípade môže zisk dvakrát prevýšiť náklady. Hlavné je vedieť dať do podnájmu obchodné priestory alebo ktokoľvek iný.

Pri organizovaní podnikania v podnájme musíte mať istotu, že prenajímateľ nevypovie nájomnú zmluvu pred uplynutím lehoty. Aby ste to dosiahli, musíte vopred prediskutovať všetky kontroverzné situácie. Čo sa týka určenia nájomného, všetko závisí od vás. Od toho sa bude odvíjať príjem z takéhoto podnikania. Pri organizovaní takéhoto podnikania stojí za zváženie, že máte veľkú zodpovednosť. Je potrebné nielen nájsť zodpovedného prenajímateľa, ale aj čo najvýhodnejšie priestory prenajať.

Zmluva o prenájme priestorov, dane a pokuty

V poslednej dobe je populárny prenájom priemyselných priestorov veľmi žiadaný. To platí najmä pre Hlavné mestá. Na základe toho sa na trhu objavilo veľké množstvo firiem, ktoré sa rozhodli podnikať na podnájme. Pri prenájme priestorov sa uzatvára typická zmluva, ktorá špecifikuje základné informácie o realizovanej transakcii. Ak hovoríme o podnájme priestorov na predajňu alebo kanceláriu, táto vlastnosť musí byť uvedená v zmluve.

Rovnako ako pri prenájme bytu musí platiť podnikateľ daň z každej uskutočnenej transakcie. V opačnom prípade sa podľa zákona poskytuje finančná a trestná zodpovednosť. Tu môže podnikateľ čakať:

maximálna pokuta je 500 tisíc rubľov.
trest odňatia slobody až na 3 roky.

Nevýhody požičovne

Prenájom a podnájom nebytových priestorov má určité nevýhody a riziká. To platí najmä pre podnájom. Aby podnik generoval príjem, musíte vynaložiť veľa úsilia a času na nájdenie nájomníka. V prípade podnájmu si budete musieť nájsť zodpovedného prenajímateľa. Dôležité je aj riziko poškodenia majetku. Aby sa predišlo neplánovanému plytvaniu, je potrebné do zmluvy zahrnúť doložku o náhrade strát zo strany nájomcu v prípade poškodenia majetku.

Výber možnosti prenájmu v závislosti od kapitálu

Organizovanie podnikania na prenájom nehnuteľností má svoje riziká. Platí to najmä v prípadoch, keď sú na otvorenie potrebné značné kapitálové investície. Ak máte k dispozícii malý počiatočný kapitál, mali by ste sa rozhodnúť pre podnájom. V tomto prípade sa náklady budú týkať len uzatvorenia zmluvy a hľadania klientov.

Ak to počiatočný kapitál umožňuje, potom môžete zvážiť možnosť kúpy nehnuteľnosti. V tomto prípade si môžete kúpiť dom aj jeden priestor.

Robiť správna voľba, musíte analyzovať trh a určiť najžiadanejšiu nehnuteľnosť. V budúcnosti sa podnikanie môže rozvíjať vo všetkých smeroch. To znamená, že môžete pracovať nielen s rezidenčnými, ale aj komerčnými nehnuteľnosťami.

Prenájom komerčných nehnuteľností je jedným z najziskovejších druhov podnikania a je takmer vždy žiadaný. Mnoho malých firiem a začínajúcich podnikateľov hľadá kancelárske priestory, kde by sa mohli ubytovať a organizovať svoje podnikanie. Ich túžba kúpiť si strechu nad hlavou a za relatívne málo peňazí im umožňuje získať stály príjem z prenájmu priestorov. Okrem malých podnikateľov sa priestory často dajú ľahko prenajať aj pre malé obchody, odkiaľ sú bývalí majitelia malých kioskov a obchodných miest na priemyselných trhoch čoraz viac nútení opustiť.

Pozoruhodným príkladom úspechu podnikania v oblasti prenájmu komerčných nehnuteľností sú početné kancelárske budovy zaplnené do posledného miesta malými firmami.

Atraktivita tohto smeru spočíva aj v tom, že jeho organizácia si zvyčajne vyžaduje len počiatočné investície a všetky priebežné náklady je možné preniesť na zákazníkov. Prirodzene, na vytvorenie takéhoto podnikania musíte mať vhodnú nehnuteľnosť.

Pre spoľahlivosť podniku sa odporúča kúpiť takýto objekt ako nehnuteľnosť, aby nebol závislý od rozmaru jeho majiteľa.

Ak je však nedostatok finančných prostriedkov, môžete si budovu prenajať s výhradou práva na podnájom jej priestorov. Pre vlastníkov budovy je jej úplný prenájom často ziskovejší ako únavné hľadanie mnohých malých nájomníkov a formalizácia vzťahov s nimi. To všetko je síce pravda, ale aj tak pokles podielu na zisku výrazne ovplyvňuje celkovú ziskovosť projektu, takže kúpa budovy ako nehnuteľnosti je vždy prioritou oproti prenájmu a prináša so sebou pre podnikateľa menšie riziká.

Absolútne nie je potrebné vyberať nehnuteľnosti v centre mesta, kde ich cena presahuje všetky predstaviteľné hranice.

Často je oveľa výhodnejšie kúpiť budovu alebo priestory na okraji mesta alebo niekde v okolí obytná časť, čo si vyžiada výrazne nižšiu mieru investícií.

Jedinou dôležitou podmienkou pri výbere nehnuteľnosti je dostupnosť zastávok MHD v blízkosti.

Dobrou možnosťou na kúpu takéhoto objektu sú staré opustené budovy skrachovaných priemyselných podnikov, kancelárií nákupné centrá. Tým horšie technický stav sa budova nachádza, tým lacnejšie sa dá kúpiť, čo využívajú mnohí podnikatelia, ktorí si zarábajú na prenájme komerčných nehnuteľností. Na druhej strane, ak je dostatok finančných prostriedkov, niekedy je jednoduchšie postaviť novú budovu a vopred naplánovať jej priestor na prenájom.

Pri rekonštrukcii starých priestorov alebo zariaďovaní nových je potrebné zohľadniť špecifiká prenájmu komerčných nehnuteľností.

Keďže priestory administratívnej budovy budú prenajaté rôznym nájomcom, je potrebné zabezpečiť samostatnú komunikáciu a možnosť odpojenia akejkoľvek miestnosti od kúrenia a elektriny, aby sa predišlo zbytočným nákladom na prázdny priestor. Okrem toho je vhodné vopred navrhnúť spoločné priestory, toalety, jedálne a miesta pre spoločné kancelárske vybavenie. Tým sa vytvoria komfortné pracovné podmienky pre malé podniky a zvýši sa atraktivita nehnuteľností. Nájomníci spravidla nemajú špeciálne požiadavky na dokončenie priestorov, takže opravy a dokončovanie je možné vykonať pomocou lacných stavebných materiálov. Tým sa znižuje výška potrebných investícií.

Osobitná pozornosť sa musí venovať pripojeniu modernej komunikácie, najmä vysokorýchlostnému internetu, ako aj organizácii wi-fi.

Navyše, medzi nájomcami je výhodné mať účtovnú firmu, ako aj spoločnosť ponúkajúcu kancelárske služby: kopírovanie, tlač textov a pod. To umožňuje poskytnúť nájomcom potrebné kancelárske služby a plne zaplniť všetky priestory na prenájom. Na prilákanie klientov môžete využiť aj spoločné priestory, vestibul administratívnej budovy, v ktorých je možné umiestniť reklamné produkty nájomníkov a na tento účel nainštalovať špeciálne reklamné konštrukcie.

Výborným doplnkom z pohľadu technického vybavenia je aj pripojenie mini-PBX a zabezpečenie mestskej telefónne čísla, ktorá pomôže zabezpečiť stálych nájomníkov v určených priestoroch.

Pri organizovaní podnikania na prenájom kancelárskych nehnuteľností je potrebné venovať osobitnú pozornosť právnemu správnemu plneniu zmlúv a možnosti vymáhania škôd od bezohľadných nájomníkov. Efektívnosť prenájmu kancelárskych nehnuteľností potvrdzujú odborníci, ktorí odhadujú rast nájomného približne o 10 % ročne. Prax ukazuje, že investície do vytvorenia centra kancelárskych nehnuteľností je možné vrátiť za 2-3 roky.

Pre správnu organizáciu podnikania je to samozrejme potrebné, čo si môžete objednať na našej webovej stránke.

Zdalo by sa, že ide o jednoduchý proces hľadania priestorov komerčné nájomné a zmluvný proces. Na rozdiel od nájomného bývania však táto oblasť služieb podlieha iným zákonom a nariadeniam. Na vyriešenie tohto problému si niektorí podnikatelia najmú osobu, ktorá hľadá vhodnú nehnuteľnosť.

Deje sa tak z mnohých dôvodov, pretože dôležité parametre pri výbere sú: mestská časť, prítomnosť konkurentov, poschodie, typ priestorov, dostupnosť komunikácií, oblasť a ďalšie dôležité parametre. Ak však chcete uzavrieť nájomnú zmluvu na komerčné nehnuteľnosti, prediskutovať podmienky prenájmu a podpísať samotný dokument o zmluve, je lepšie najať si právnika.

Legislatívny rámec

Celý proces prenájmu upravuje Občiansky zákonník Ruská federácia, alebo skôr článku 34 „Nájomné“. Všetky podmienky, ktoré vzniknú pri procese prenájmu, sa podľa zákona zapisujú do nájomnej zmluvy - zmluvy, ktorá sa uzatvára medzi klientom (nájomcom) a prenajímateľom.

Za najzákladnejšie povinnosti prenajímateľa sa považuje udržiavanie prenajatých priestorov v dobrom stave, samostatné vykonávanie veľkých opráv v súlade s článkom 616 Občianskeho zákonníka Ruskej federácie. V tom istom článku sú načrtnuté aj povinnosti nájomcu - vykonávanie kozmetických opráv, udržiavanie čistoty a poriadku v priestoroch, úhrada všetkých bežných výdavkov.

Prenajímateľ môže prenajať komerčnú nehnuteľnosť aj za iných podmienok, tie však musia byť uvedené v nájomnej zmluve. Prenajímateľ môže napríklad presunúť svoju zodpovednosť za väčšie opravy na nájomcu alebo naopak.

Do tohto procesu je najlepšie zapojiť právnika, ktorý bude rozumieť všetkým poskytnutým dokladom o nehnuteľnosti a pomôže uzavrieť dohodu za obojstranne výhodných podmienok. Najatie kvalifikovaného právnika môže pomôcť identifikovať neoprávnené porušenia, ktoré by mohli byť v budúcnosti zahrnuté do výdavkov podnikateľa.

Takouto zbytočnou nákladovou položkou sa môže stať nelegalizovaná prestavba. Vážnejším prípadom by bol prenájom obchodného areálu s pozemkami a viacerými priestormi. Tu je dôležité skontrolovať prítomnosť všetkých potrebných dokumentov pre všetky objekty a absenciu dodatočného nájomného za časť priestorov alebo prítomnosť záloh.

Urobiť poriadok v dokumentoch, registrovať a vyriešiť vzťahy s ostatnými nájomníkmi môže trvať príliš dlho a najlepšou možnosťou môže byť výber iných priestorov.

Vyhľadávanie nehnuteľností

Jednou z najťažších úloh je nájsť vhodnú nehnuteľnosť, najlepšie bez sprostredkovateľov.

Ako prvé sa občania obracajú na printové médiá, ktoré sú plné inzerátov na prenájom nebytových priestorov. Zvyčajne 90 % z nich tvoria agentúry a iba 10 % vlastníci nehnuteľností. Pre väčšie pohodlie pre podnikateľov sa takéto reklamy začali umiestňovať na internetové zdroje, najmä na Avito, prenájmy komerčných nehnuteľností sú vybavené fotografiou a adresou priestorov.

Takéto zdroje sú pohodlné, pretože pomocou filtrov môžete okamžite zahodiť všetky možnosti, ktoré nespĺňajú kritériá vyhľadávania. Napríklad vyberte všetky ponuky na prenájom kancelárskych priestorov v určitom meste alebo oblasti a systém automaticky vráti všetky vhodné ponuky, čo výrazne urýchli proces vyhľadávania.

Trh s prenájmom komerčných nehnuteľností je rozdelený do priestorov na rôzne účely:

Kancelária.
Obchodovanie.
Sklad.
Výroba.

Preto skôr, ako začnete hľadať, rozhodnite sa, aký typ nehnuteľnosti si potrebujete vybrať, v akej časti mesta, akú oblasť, počet poschodí a ďalšie dôležité parametre. Po definovaní celého súboru podmienok bude pre hľadajúceho jednoduchšie formulovať svoju požiadavku.

Ak proces vyhľadávania nie je zahrnutý v plánoch, môžete túto záležitosť zveriť sprostredkovateľovi. Zvyčajne sú služby takýchto spoločností platené vo výške plnej alebo polovičnej ceny mesačného nájmu. Je však vhodné najskôr s nimi podpísať dohodu a určiť platbu za služby až po výbere priestorov, aby ich zaujímalo aj načasovanie a kvalita svojej práce.

Proces uzatvárania zmluvy

Ide o dôležitý proces, ktorý je najlepšie vykonať s právnikom. Pred podpisom dokumentov si musíte pozorne prečítať a prediskutovať všetky podmienky prenájmu. Skontrolujte si doklady vlastníka: doklad o oprávnení nakladať s nehnuteľnosťou, pôdorys a štatutárne doklady právnickej osoby, ktorá nehnuteľnosť vlastní. Po skontrolovaní dokumentov prediskutujte všetky možné podmienky prenájmu:

Komunálne platby.
Telefóny a internetové pripojenie.
Náklady na mesačný nájom.
Nájomné doby.
Okolnosti vyššej moci.
Menšie opravárenské práce.
Veľká rekonštrukcia.
Podmienky ukončenia zmluvy.

Prediskutujte, komu bude pridelená konkrétna povinnosť a časový rámec, v ktorom ju treba splniť. Všetky podmienky musia byť zaznamenané v nájomnej zmluve na komerčné nehnuteľnosti.

Podpísanie zmluvy

Pri prenájme bez sprostredkovateľov je najlepšie uzavrieť zmluvu a prediskutovať podmienky osobne s majiteľom nehnuteľnosti. V tomto prípade sa naliehavé problémy riešia ľahšie a rýchlejšie a existuje možnosť ústupkov zo strany prenajímateľa.

Pri zostavovaní textu zmluvy musí povinná doložka uvádzať úplnú fyzickú adresu nehnuteľnosti, podrobnosti a údaje o vlastníkovi. Ak je to možné, mali by ste požiadať o pôdorys a priložiť ho k dokumentu, najmä ak bola vykonaná prestavba.

Dokument musí byť podpísaný v niekoľkých verziách oboma stranami. Podmienky prenájmu a proces prenájmu priestorov bude môcť potvrdiť iba dokument určitej vzorky.

Doba nájmu môže byť určená, ak však nie je určená, zmluva sa považuje za uzavretú na dobu neurčitú. Nezabudnite uviesť presnú výšku nájomného. Bez uvedených nákladov na prenájom komerčných nehnuteľností sa transakcia považuje za neuzatvorenú. Pre zohľadnenie menových zmien je potrebné uviesť prípadné percentuálne zvýšenie ceny prenájmu, maximálne však raz ročne.

Proces prenosu objektu

Ešte jeden dôležitý dokument Po uzavretí nájomnej zmluvy dôjde k úkonu prevodu nehnuteľnosti z prenajímateľa na nájomcu. Za začiatok nájmu sa považuje deň podpisu takéhoto úkonu. Úkon musí byť podpísaný až po dôkladnej obhliadke budovy alebo priestorov. Ak sa pri kontrole zistí porucha, mala by sa zaznamenať do protokolu. Môžete sa tak chrániť pred zbytočnými výdavkami, ktoré potom pripadnú na nájomcu.

Takýto rozbor priestorov pred prenájmom komerčnej nehnuteľnosti navyše umožní požadovať od prenajímateľa, aby zistené závady bezplatne odstránil, prípadne o určitú sumu znížil cenu prenájmu. Ak stav videnej nehnuteľnosti klienta v žiadnom prípade neuspokojuje, môže sa celkom oprávnene domáhať ukončenia zmluvy.

Nezabudnite, že po uplynutí zmluvy prenajímateľ prevezme nehnuteľnosť podľa listiny, ktorá bola uzatvorená v deň prevzatia priestorov do prenájmu. A ak tam nie sú zaznamenané žiadne závady, tak prenajímateľ môže zákonným spôsobom požadovať ich odstránenie na náklady nájomcu. Naopak, ak počas doby prenájmu došlo k pozitívnym zmenám v podmienkach priestorov, má nájomca právo požadovať náhradu vzniknutých nákladov. Všetky podmienky prenájmu si preto dôkladne zapíšte do zmluvy.

Prenájom komerčných nehnuteľností (sklady, administratívne budovy, minidielne a pod.) má medzi začínajúcimi podnikateľmi často úspech. A to je správne - nemali by ste investovať peniaze do nákupu kancelárie, ak si nie ste istí, že podnikanie bude fungovať, je lepšie ho kúpiť neskôr. Tí, ktorí už dosiahli určité výšky a chcú jednoducho rozšíriť svoje vlastné hranice, tiež uprednostňujú najskôr prenájom potrebných priestorov.

5 chýb, ktoré vám bránia dosiahnuť úspech pri prenájme komerčných nehnuteľností
kto je klient?
Stratégia investovania do mini-kancelárií
Na akú dobu - mesiac, deň, hodinu?
Coworkingové centrum v Moskve, ktoré prináša 100 000 rubľov mesačne
Ako urobiť kanceláriu z bytu?
Nebudú žiadne ďalšie investície!
Nemám nehnuteľnosť a ani nemôžem!
Prihadzovanie a konkurzné dražby – krutá pravda o kúpe nehnuteľnosti za 1 % z ceny

Prenájom je teda výhodný pre tých, ktorí prenajímajú komerčné nehnuteľnosti, aj pre tých, ktorí ich prenajímajú – pasívny príjem nikdy nikomu neprekážal. Prenajímatelia však nemôžu vždy nájsť klienta pre priestory alebo by mohli dostať niekoľkonásobne vyšší príjem ako za tento moment. Stáva sa to preto, že nepoznajú nuansy, ktoré sú spojené s prenájmom komerčných nehnuteľností, a sú to práve oni, vďaka ktorým rastú príjmy míľovými krokmi.

5 chýb, ktoré vám bránia dosiahnuť úspech pri prenájme komerčných nehnuteľností

kto je klient?

To je prvá a hlavná chyba – hľadajú klientov na nesprávnych miestach, lebo netušia, kto sú – budúci nájomník? Je ľahké „vypočítať“ - na čo sa môžete spoľahnúť, ukáže stav komerčných nehnuteľností na prenájom, ich poloha a vybavenie.

Stratégia investovania do mini-kancelárií

Vladislav Elizarenko sa zaoberá správou nehnuteľností, rezidenčných aj komerčných. Stále hľadá nové spôsoby, ako zvýšiť príjem pre svojich klientov, ako aj zdieľať svoje skúsenosti s našimi čitateľmi :)

Na akú dobu - mesiac, deň, hodinu?

Samozrejme, podpísanie zmluvy na rok a viac je spoľahlivé, takže si môžete byť istí, že priestory budú generovať príjem po celú dobu. Prenájom komerčných nehnuteľností na deň alebo hodinu však prudko zvyšuje ich množstvo a znižuje percento odpisov priestorov - investície do komerčných nehnuteľností sa vždy vyplatia. Preto v poslednom čase tento typ nájmu úzko súvisí s podnájmom (tento zámer je potrebné oznámiť v osobitnom bode zmluvy).

Firma alebo jednotlivec si prenajme dosť veľkú miestnosť a premení ju napríklad na coworkingové centrum – skutočný záchranca pre tých, ktorí nemajú vlastnú kanceláriu a sú nútení stretávať sa s klientmi v kaviarni alebo na ulici. Ale táto záležitosť má svoje vlastné nuansy, o ktorých sa môžete dozvedieť napríklad od skúsených investorov, prípad Romana Kotova hovorí o tomto type podnikania prístupným a zrozumiteľným spôsobom.

Coworkingové centrum v Moskve, ktoré prináša 100 000 rubľov mesačne

Pre investorov projektu Investment Territory Roman Kotov uskutočnil majstrovskú triedu, počas ktorej odhalil kľúčové vlastnosti a obchodné modely investovania pomocou tejto technológie. Môžete si ho stiahnuť tu

Ako urobiť kanceláriu z bytu?

Ak máte vlastný byt, prázdny a nepotrebný a navyše sa nachádza na prízemí, nemali by ste sa obmedzovať len na jeho prenájom na bývanie. Po prvé, príjem z tohto typu prenájmu je oveľa nižší, než aký môže priniesť prenájom komerčných nehnuteľností. Po druhé, obytné priestory sa zhoršujú oveľa rýchlejšie ako kancelária alebo dokonca sklad. Nájomná zmluva na obchodné priestory býva oveľa prísnejšia a vždy obsahuje klauzulu o sankciách alebo pokutách v prípade poškodenia majetku.

Správne riešenie by bolo:

Presun bytu z bytového do nebytového
Vykonajte príslušné opravy
Prenajmite si ho pre minikancelárie, obchod a podobne. Za klientov by ste si nemali vyberať tých, ktorí si chcú prenajať priestory pre bar, kaviareň alebo iný zábavný podnik - pracujú neskoro a môžu mať problémy so susedmi

Nebudú žiadne ďalšie investície!

A márne, pretože prenájom nehnuteľnosti bez rekonštrukcie neprinesie veľké príjmy. Nie je potrebné stavať „kráľovské komnaty“, vystačíte si s bežnými kozmetickými opravami alebo úspornými investorskými rekonštrukciami. Výzdoba izieb bude vykonaná kvalitne a s jemným vkusom, čo však automaticky zvýši hodnotenie v očiach potenciálnych klientov. Je lepšie urobiť renováciu „neutrálne“ - aby interiér vyhovoval obchodu, miniskladu aj kancelárskej budove.

Finančné zdroje na poistenie sa určite oplatí nájsť. Nikto nevie, čo sa stane po chvíli - život je nepredvídateľný. Môže to byť čokoľvek:

Oheň
Povodeň
Machinácie konkurentov
Nedbalý vodič, ktorý narazil do steny a rozbil ju

Ak sa však na prípadnú vyššiu moc vzťahuje poistné krytie, škoda bude aspoň čiastočne nahradená. Navyše, aj nájomníci môžu byť nútení platiť za poistenie, ak je toto ustanovenie zahrnuté v zmluve.

Nemám nehnuteľnosť a ani nemôžem!

Čo ti bráni to zrealizovať? Naučte sa kupovať komerčné nehnuteľnosti za smiešnu cenu konkurzné dražby Môžete to urobiť s tými, ktorí to úspešne robia už dlho - nebudete potrebovať veľké investície, aby ste začali zarábať slušné množstvo peňazí.

Prihadzovanie a konkurzné dražby – krutá pravda o kúpe nehnuteľnosti za 1 % z ceny

Andrey Merkulov spoluzakladateľ projektu Územie investícií. V tomto videu rozoberá konkurzné aukcie. Prečítajte si viac v článku na túto tému.

A tým, ktorí sa neodvážia rozbehnúť tento výnosný a pomerne jednoduchý biznis, bránia len vlastné obavy.

Môže byť užitočné prečítať si: